4기 신도시 어디에 할까?

안녕하세요. 이코대디입니다.

 

정부가 이번주 4시 신도시 신규 택지 발표를 한다고 밝힌바 있습니다.

 

사실 3기 신도시도 발표만 하고 토지 보상등 진행 상황이 상당히 더딘 상황에서,

또다시 대규모 택지지구를 발표한다는 것이 정상적으로 보이진 않습니다.

 

특히 지난 노무현 정부 시절 지정된 2시 신도시 검단도 아직 단 1가구도

입주를 안한 상황인 것을 감안하면(올해 6월 부터 입주 시작), 계획만 있고

입주는 기약 없는 4시 신도시가 되지 않을까 우려가 됩니다.

 

오늘은 미디어를 통해 꾸준히 거론되고 있는 4기 신도시 후보지에 대해서 짚어보고

가능성은 얼마나 될지, 그리고 무주택자의 스탠스에 대해서 함께 포스팅 해봅니다.

 

아래와 같이 

추가 예상지역은 김포 고촌/ 고양 화정/ 하남 감북/ 성남 심곡등이

미디어 통해서 예상지역으로 나오는데요..

 

 

 

먼저,,,,단골 등장 지역으로 가봅니다.

 

■ 김포 고촌읍입니다.

고촌은 김포시에서 유일하게 서울과 면하고 있는 곳입니다.

수도권 제1순환고속도로 김포 IC, 인천공항고속도로 김포공항IC, 

경인아라뱃길 김포터미널등, 실제로 교통 인프라도 김포내에서 가장 우수한 곳

이라고 판단됩니다.

 

김포 지형 자체가 동서로 길게 뻗어 있고, 그 동쪽 끝에 위치하여,

김포 시민들이 서울 진입을 할때 거쳐가야 하는 곳이기도 합니다.

 

 

 

 

하지만 고촌의 특징이 하나 있는데요.

바로 읍의 대부분이 그린벨트로 지정되어 있습니다.

무려 전체 면적의 70% 가까이가 그린벨트 입니다.

따라서 그 입지?대비해서 상권 인프라나 도심(읍내) 면적이 상대적으로 많이 좁습니다.

아래 지도를 도시면 강서구 왼쪽으로 보이는 지역이 고촌 개발 제한 구역입니다.

 

또한 김포공항과 가까워서 항공기 소음 민원도 꾸준히 발생하는 지역입니다.

 

출처 중앙일보

 

아래 지도를 보시면 고촌읍이 얼마나 개발이 안되어 있는지 바로 아실 겁니다.

고촌역이 중앙에 있고 그 주변으로 아주 적은 면적만 아파트로 개발되어 있고,

나머지는 전부 토지/산 등입니다.

 

고촌역 다음이 김포공항 역인데,,,,

이렇게 입지상으로는 경기도 1급지 지역임에도,,,

그린벨트 덕분(?)에 개발이 안된 얼마남지 않는 땅이기에

신도시 후보지로 꾸준히 지속적으로 거론되고  있는 것입니다.

 

 

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고촌을 짚어 본김에 고촌 아파트 시세도 알아봅니다.

 

고촌역 방문자 1위 대장?은  캐슬앤파밀리에시티 입니다.

 

보름초등학교 초품아에, 올해 초 84타입이 7.4억을 돌파 했고,

꾸준히 6억 후반~7억초 실거래 되고 있습니다.

 

 

 

아래 단지 소개 보시면

작년 20년 입주한 신축단지로,

1/2단지가 마주 보고 있는데

1단지 2255세대/ 2단지 1872세대로 총 4천세대가 넘는 카운티를 형성 하고 있습니다.

 

다만 고촌역까지 거리는 도보로 좀 걸리겠군요.

 

 

  

 

 

혹시라도 4시 신도시에 고촌이 포함된다면,

그리고 실제로 입주까지 이루어 진다면 인프라는 지속 개선되고 상권도 획기적으로 발달될 것이기에

고촌 뉴타운 대장아파트로 손색이 없는 곳입니다.

 

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고촌이 4시 신도시로 지정될까?

 

다음주면 알 수 있는 내용이고, 어디까지나 예상입니다.

 

글쎄요...이코대디는 회의적인 부분이 적지 않습니다.

 

첫번째 GTX D 사태로 인한 민심이 감안 되지 않을 수 없습니다.

 

GTX라는 말이 무색하게 하나의 지선에 지나지 않게 될 확률이 높은

GTX D노선을 이번주 발표 했습니다.

김포 장기역에서 검단신도시를 거쳐 부천 종합 운동장까지 연결되는 노선인데,

 

김포나 검단에서 반발이 심합니다.

역이 생겼는데, 그것도 GTX가 생겼는데 반발이 심하다는 것은 문제가 있어 보이죠?

 

집단 행동도 예정된 것으로 아는데요...지금 이시점에서 굳이...

검단과 김포 한강신도시 포함 그 어떤 지역 보다 입지적으로 좋은

고촌에 4시 신도시 대규모 택지를 지정한다면,,,

 

불난집에 기름을 붓는 꼴입니다. 내년 대선을 코앞에 두고 있습니다.

(김포 인구만 약 50만명 가까이 되죠?)

 

 

 

 

따라서 이코대디는

4기 신도시 발표를 아예 미루거나

고촌을 포함 하더라도, 세대수를 최소화 하거나,

아니면 이번에는 포함시키지 않거나 여러 변수가 떠오릅니다.

 

김포 고촌은 여기까지만 언급하고,,,

 

2번째 후보지로 가봅니다.

 

 

■ 바로 하남 감북입니다.

사실 그간 언급된 지역중 으뜸인 입지입니다.

감북지구는 수년전에도 4차 보금자리 지구등 신도시로 지정될 뻔 하다가, 

토지주 반발에 막혀 무산된 곳입니다.

 

당시에 같이 지정된 곳이 미사 강변 도시입니다.

강남 접근성과 주거 쾌적함, 그리고 이제 서울 지하철 확정성 까지

 

왠만한 서울 보다 좋은 입지를 갖추고 있습니다.

아래 지도 보시면 송파구 올림픽 공원까지 뛰어가도 될 정도입니다.^^

 

하남신문

2010년 감북지구 지정반대 기자회견(조선일보)

 

 

 

감북 지구 상세 설명을 하면 

감북 광암 초이동 일대에 약 260만 제곱 미터 규모의 대규모 택지로, 송파구와 강동구를 면한

하남내에서도 서울과 가장 가까운 지역중에 하나입니다.

 

따라서 지하철 5호선, 지하철 9호선 에 빠르게 접근이 가능합니다.

 

 

 

 

이곳도 고촌과 마찬가지로 서울과 접한 뛰어난 입지임에도

그린벨트로 묶여 있어 개발이 안된 곳이다 보니, 아래 사진 처럼 그린 그린 합니다.

 

감북지구(출처 아리 하남)

 

 

 

 

대장 아파트 살펴 볼까요

 

여기는 아예 아파트가 없습니다.^^

 

아래 지도 초이동, 감북동, 광암동 호갱노노 기준 아파트 마킹이 안보이죠?

네이버 부동산도 왼쪽 강동/송파, 오른쪽 하남시청 미사강변 쪽 가 확연하게 대변되게

텅 비어 있습니다.

 

하지만 왼쪽으로 9호선 보훈병원역이 근거리, 5호선도 멀지 않습니다.

 

개발이 되면 엄청나게 인기가 몰릴 지역입니다.

 

호갱노노 초이동 일대

네이버 부동산 감북지구 일대

 

 

 

 

감북지구 4기 신도시 포함 가능성은?

지정되더라도 결국은 토지 보상 문제가 상당한 걸림돌입니다.

이미 한차례 무산된바 있고, 그때도 토지주/주민들의 반발이 컸습니다.

 

수년이 지난 지금 공시지가는 더 오르고, LH사태등 유관부서에 대한 불신은

하늘을 찌르고 있습니다.

 

국토부의 고심이 상당히 깊을 것입니다.

포함을 하더라도 규모는 훨씬 축소될 확률이 커보입니다.

 

 

오늘은 다음주 발표를 앞둔 4기 신도시 후보 중 

김포 고촌과 하남 감북을 짚어봤습니다.

 

3시 신도시 때부터 그간 여러차례 물망에 올랐던 만큼

입지가 상당히 훌륭한 지역입니다.

 

또한 성남 수정구 일대, 고양시 화정동 일대, 기타 그간 지난 광명시 지정 사례 처럼

깜짝 후보군 발표할 가능성도 배제 할 수 없습니다.

 

특히 고양에는 GTX A라는 확정된 호재에, 추가적으로 4차 국가철도망 계획을 발표(신분당선 삼송-용산 연장)

하면서 고양시 내 신규 택지 지정할 명분도 어느정도 마련한 셈입니다.

(물론 고양에 창릉신도시를 지정한 상태에서 추가 지정은 여론 반발 감안 부담이 될 것임)

 

신분당선 연장

 

 

 

 

문제는 3기 신도시 불확실성과 LH등 공공기관에 대한 신뢰도 이슈 상황에서

정부가 무리하게 4시 신도시를 공격적으로 대규모 지정을 하기에는 적절하지 않아 보입니다.

 

따라서, 결론적으로

내주 발표는 3기 신도시에서 추가되는 수준으로

실질적으로 가능한 지역 중심으로 범위나 정도가 제한되지 않을 까 조심스레 예상하며,

오늘 포스팅을 마칩니다.

 

 

마지막으로 (국토부에서 이 포스팅을 볼지 모르겠지만.^^)

이미 인구 감소 시대에 접어 들고 있는 상황에서,

 

언제 될지 모르는 신규택지 추가 지정 및 계획만 세우는 것 보다

이미 노후도가 진행된 서울 내 재건축/재개발을 단계적 확대를 통해

도시 재생 진행하며 양질의 주택 공급 및

SOC비용(교통망 인프라 구축) 절감/노령화 시대 복지 예산 증가

하는 방향으로 가야 하는게 맞지 않을까 생각해 봅니다.

 

인구 변화 추이

 

 

 

모두 좋은 한주 되시기 바랍니다.

 

끝.

 

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