재건축 아파트 투자 비법(대공개)

안녕하세요. 이코대디입니다.

 

22일 제 4차 국가 철도망 구축 계획(안) 이 발표 되었습니다.

물론 발표 한대로 이뤄진다는 보장은 없지만,

 

계획에 포함되어야지 타당성 검토도 할 수 있고 준공까지 이어질 수 있으니

꽤 중요한 전환점이 됩니다.

 

GTX D, 서울 지하철 연장등 여러 계획이 포함되었고,

그 내용에 따라 지역별 희비가 엊갈렸습니다.

 

바로 서울 강남/도심과 접근성이 얼마나 개선되었는지가 핵심이었습니다.

(키맞추기가 될까요? 양극화가 심해질까요?)

 

하지만 모두 중장기로 봐야 하는 교통망이기에, 그리고 사전타당성 검토등

여러 절차가 남아 있기에 끝까지 관철 시키는 것 또한 중요할 것 입니다.

 

중장기 호재만 볼 수는 없고,

꾸준한 자산 증식을 위한 시장 참여자라면,

구축이 신축이 되는 재건축 아파트에 관심을 가져야 합니다.

 

입지는 불변하고, 토지는 한정되어 있고, 아파트 유통기한도 유한하기 때문입니다.

 

오늘은 그간 포스팅한 재건축 호재 단지를 쉽게 요약하는 측면에서

재건축 아파트 투자 비법에 대해 공개 합니다.

 

바로 시작하겠습니다.

 

어떤 재건축 단지에 투자 해야 하는가???

 

■ 비법 노트 NO.1 : 세대당 평균 대지 지분을 보아라...

 

결국 구축 아파트의 가치는 토지의 가치에 수렴합니다.

건물의 가치는 시간이 지날 수록 하락하기 때문입니다.(감가상각)

하지만 토지는 유한성의 특징에 따라 일반적으로 가치가 우상향 합니다.

공시지가 트렌드를 보시면 쉽게 이해하실 수 있죠?

 

재건축을 위한 세대당 평균 토지는 몇평정도 필요할 까요?

(업계 불문율 기준)일반적으로 15평 이상이면 OK이고 물론 더 높을 수록 좋습니다.

물론 입지의 급지와 2/3종 등 용적률 제한등에 따라 변수는 있지만

가장 핵심은 평균당 대지지분이 얼마나 높느냐는 사업성과 직결됩니다.

 

몇개 단지를 예로 들어보겠습니다.

 

개포 우성 4차를 볼까요?

용적률 149%이고, 면적은 113~180제곱으로 대형으로 구성되어 있습니다.

세대수 459세대. 대지면적 13,959평으로 확인 됩니다.

13,959 / 459 = 30.4평입니다.(세대당 평균 대지지분)

15평만 넘어도 일반적으로 사업성이 나오는데 무려 30평입니다.

이유는

용적률도 150%이하로 낮았고

평형대도 대형으로 구성되었기 때문입니다.

 

 

게다가 위치가 개포입니다.

가격은 34평기준 24억 수준입니다.

신축으로 가면 얼마일까요?

사업성도 좋은데, 개포이기까지 합니다.

이런 곳을 강추하지 않을 전문가가 과연 있을까요?^^

(물론 판단은 개인의 몫이고, 이코대디 포스팅은 단지가 아닌 방법론에 대해 참조하시는 곳입니다.)

 

개포우성4차 입지

 

 

300x250

개포우성 34평 실거래가

 

 

 

단지 한곳 더 보겠습니다.

강남은 너무 비싸다고요?

 

중저가 지역으로 가보겠습니다.

이전 포스팅에도 언급한바 있는...

금천구 시흥 중앙 하이츠 입니다.

 

222세대, 3층짜리 단지이고, 용적률은 무려 70%입니다.

그리고 평형도 소형 없이 20평부터 구성됩니다.

대지면적은 5722평입니다.

5722평/ 222세대 = 25.8평입니다.

여기도 25평이 넘는 엄청난 지분입니다.

 

 

 

위치는 신안산선 예정된 금천구청역/석수역 사이지만 역세로 보기에는 무리가 있고

경사 입니다.

하지만 단지가 숲에 면한 숲세권에 초중고 근거리 입니다.

시흥대로로 여의도 진입이 용이합니다.

이런 단지는 대지지분이 25평으로 상당히 좋지만 미래 가치도 같이 봐야 합니다.

 

시흥 중앙 하이츠

 

대지 지분이 왜 중요하냐?

 

20평이 현재 3.5억 정도 실거래 인데,

뛰어난 대지지분 덕에 25평 신축으로 받아도 추분이 크게 들지 않게 됩니다.

 

총 투자 비용이 4억초 일걸로 예상을 해보면

주변 25평 신축 가격을 비교해보면 시세 차익이 얼마가 나올지 가치평가가 가능합니다.

 

이코대디 생각은 시세차익이 상당할거 같은데...^^

실거래 트렌드를 볼까요?

 

역시 잘 알려지지 않는 소규모 222세대 단지 임에도 불구하고

20평 한타입 기준으로 4월에 3건의 실거래가 있었군요. 실거래 신고 시간차 감안하면 매매량은 더 늘어나겠죠?

대지지분이 중요함을 발빠른 투자자들은 이미 인지 하고 있군요.

가격 또한  가파르게 상승중

 

 

 

자...재건축 투자 비법 2번째 나갑니다.

 

■ 비법 노트 NO.2 : 년식을 보아라!!

 

일반적으로 년식이 오래 될 수록 재건축 압박이 심해지겠죠?

재건축의 유인은 결국 사업성과 안전진단입니다. (중요)

 

사업성은 비법노트NO.1에서 세대당 평균대지 지분으로 이미 설명을 했고,

안전진단은 결국 년식(안전성)과 직결됩니다.

 

30년은 기본으로 넘고, 35년 이상되면 더 좋습니다.

앞서 소개한 두단지는 각각 37년/ 35년이 되었군요.

조금 부족한 느낌입니다.^^

 

자...년식 기준 끝판왕 단지 몇개 소개 합니다.

 

바로 이촌동 한강 맨션입니다.

 

여기는 71년 준공이니, 51살 입니다.

용적률 155%

앞서 두단지는 상대적으로 아직 멀었다는 것이 느껴질 정도로의 완숙함 입니다.

 

 

 

유명한 단지지만 부린이를 위해 한강맨션 간단 코멘트하면...

오십을 넘은 나이에, 한강 영구 조망, 이촌역 역세, 학군, 민족공원

그리고 놀라지 마세요~!!

대지지분 38.2평입니다.

대지면적이 무려 25000평을 넘는데, 세대수는 고작 660세대.

 

아까 계산식 알려드렸죠.

25209평/660세대= 38.2평 

한강맨션

 

 

항상 단지내 세대의 평수 구성이 어떻게 되었는지 봐야 한다고 했죠

26평 부터 50평으로 중/대형 위주 구성입니다. 대지지분 끝판왕인 이유가 다 있습니다.

가격은 예상대로 물론 ㅎㄷㄷ입니다.

평당 1억을 호가 합니다.

26평이 올해 3월 25억 실거래 되었습니다.

50년넘은 구축을 왜 평당 1억 가까이 주고 매수 했을까요?

 

바로 년식+대지지분의 힘입니다.(물론+입지)

대지지분 생각 하면, 아깝지 않은 펀딩입니다.

 

 

중간정리 합니다.

재건축은 머다?

사업성+안전진단 통과가 필요조건입니다.

 

사업성= 대지지분(+입지,규모)

안전진단=년식

 

 

몇개 단지를 예로 더 들어보겠습니다.

서울 중심 대장을 봤으니, 지방으로 가보겠습니다.

 

아래 이전 포스팅도 참조해보시구요...

 

economydaddy.tistory.com/74

대지지분 끝판왕 단지들 공개

 

비조정 지역 강원도 원주에 있는 

단구 1단지입니다.

 

88년이니 년식은 34살로 아직 젊은 축입니다.

5층짜리 주공이구요.

 

대지면적이 11,728평,세대수 700세대

11,728/700세대 = 약 17평이 나오군요

(업계에서 15평 넘으면 사업성 OK라고 했죠?)

 

 

 

 

위치도 원주 대장 무실동 가깝고 상권 인프라, 근거리 초등학교, 공원등

좋습니다. 년식은 아쉽지만 대지지분, 입지등 굿. 

아파트 촌안에 있고 주변에 신축도 공사 중이군요.

 

 

728x90

 

 

가격이 좀 올랐겠군요?

 

아래 보시면

15평기준 4월에 7건 거래가 떴고

특히 그래프가 작년 하반기부터 엄청나게 폭등입니다.

물론 1억 미만단지지만 비율로 봐야 합니다. 30%수준 상승.

 

 

 

 

 

서울 수도권 뿐 만 아니라,

지방도 재건축 가치 평가가 좋은 단지는 상당히 많습니다.

 

물론 잘못 선택하면 exit가 힘들 확률도 상당히 큰 곳이 지방입니다.

 

하지만 오늘 언급한

평균 대지지분+년식+(*입지) 

*부동산에서 입지는 기본중에 기본 그자체입니다.

 

기억하시면 좋은 가치 투자가 가능할 것으로 생각봅니다.

 

그런데 여기까지는 너무 단순하고,

다주택자 포지션으로 가길 결심 하신 분들은,

 

오늘 비법에 추가하여, (공시지가 1억 이하에서 사서 3억이하에) 팔면

양도세 중과/취득세 중과를 피할 수 있습니다.

*물론 수도권읍면, 광역시 군, 지방 기준입니다.

 

더 자세한 내용은 아래 포스팅 참조 바랍니다.

 

economydaddy.tistory.com/88

1주택자가 부담없이 다주택자 되는 방법(중요)

 

 

아무쪼록 22일 발표한 국가 철도망 구축계획안은 

비 서울 거점 도시 육성에도 많은 노력을 한 흔적?은 보입니다.

 

다시한번 이야기 하지만 계획이고 언제될지는 누구도 보장 할 수 없습니다.

왜냐면, 계획발표자료에 목표 년도가 기입되지 않았다는 의미를 잘 알아야 합니다.

 

또한 3기 신도시는 고사하고 2기 신도시도 이제 막 입주를 시작한 검단도 있고,

곧 발표할 4기 신도시는 가시성이 거의 없다고 보는 것이 중론입니다.

 

따라서,

이미 입지가 검증된 그러나 구축으로 안전진단 압박을 받을 수 밖에 없는 오래된 년식의 

대지지분 높은 아파트에도 꾸준히 관심을 가져야 합니다.

 

새로 판을 벌이는 것 보다, 있는 판 다시 짜는 것이 훨씬 쉽기 때문입니다.

(서울도 그렇고 지역별 대장은 재건축 된 신축단지인 이유)

서울 대장 재건축 신축 아리팍

 

 

마지막으로 재건축 아파트 투자시 주의점을 공유합니다.

 

서울과 같은 투기과열지구는 조합설립된 단지는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됩니다.

물론 아래 예외 사항도 있으나, 투자 전 조합 사무실+현지 오래된 부동산에 필수적으로

지위양도되는 물건이닌 더블 체크 하시기 바랍니다.

 

 

 

다음 포스팅에 추가적으로 꿀팁을 더 다뤄보겠습니다.

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끝.

 

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