올해 84제곱 최고가 아파트들(가치투자 방법론)

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안녕하세요. 이코대디입니다.

 

이번주는 4기 신도시 택지 지역 발표도 있고,

가계부채 관리 방안도 29일에 예정되어 있습니다.

 

벌써 몇번 쨰 부동산 관련 정책인지는 모르겠지만,

 

결국 수없이 많이 나온 규제와 정책에도 부동산 가격은 신고가를 기록하며

우상향 하고 있습니다.

 

 

시장에 맡길 생각은 정녕 없는 것인지,,,

진심으로 묻고 싶습니다.

 

자...그건 그렇고, 최근 서울 재건축 아파트 활성화 훈풍이 

슬슬 불고 있습니다. 여의도,성수,압구정등 총 54개 단지가 거래허가제로 지정되기도 했습니다.

 

거래허가제 지역은 시에서 꼽아준 재건축이 거의 진행될(?)

특급지로 보시면 됩니다.

 

사실 입지나, 사업성이나 누구나 알고 있는 지역이지만 다시한번 확인을 받은 것입니다.

 

 

 

 

27일 허가제 시행전 신고가 거래가 막판 속출했다는데요.

 

오늘은 다시금 훈풍이 불어오며 심상치 않아 지는 서울 부동산 시장,

그중에서도 21년 기준 최고가 거래를 한 단지가 어디인지

살펴보겠습니다.

 

부동산은 결국 서울-경기/광역시-지방이 돌고 도는 순환/키맞추기 트렌드가 반복이 됩니다.

따라서 저평가 지역(단지)에 선제적으로 투자하는 것이 자본주의 시대 투자자가

가져야 할 가치평가입니다.

 

*기준점:

-최고가 아파트

-실거래가 등재기준

-21년 1월~4월 현재

-84제곱 타입 기준.

 

 

 

 

■ 1위: 반포주공 1단지

서울 1위니, 한국 1위입니다.(물론 대형 평수 위주로 구성된 한남더힐, 롯데 시그니쳐 등은 논외로함)

21년 2월 49.7억에 4층 거래됨

 

84제곱이니 30평대인데, 49.7억이면, 거의 평당 1.5억 육박하죠?

 

사실 3월에도 2건이나 45억 매매가 있었습니다.대단합니다. 대출 0원이니까요.

2월도 45억 1건...

 

최고가는 74동 4층 물건이었군요.

 

 

 

 

 

 

어떤 곳이길래?  워낙 유명한 곳이지만 부린이를 위해 잠시 소개를...^^

 

73년 입주한 49살된 아파트입니다. 총 3590세대

아직도 사람 살고 있다는 게 대단하죠?

 

여기서 구독자 분들은 한가지 감을 잡아야 하셔야 하는데요.

49살인데, 아직도 재건축이 안되었습니다.

 

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물론 비슷하거나 나이어린 단지들 이미 재건축해서 대장된 아리팍, 아리뷰, 트리마제 등도 있지만,

이렇게 재건축은 불확실성이 큽니다.(소송,규제,조합등...)

그 좋은 최고 입지에 좋은 사업성을 둔 반포 1차도 아직 이니 말입니다.

(성격 급하신 분들은 분양권 투자를 권합니다.^^)

 

 

 

 

 

입지는 한강변 반포공원 앞마당 반포초 품아,

명문 세화 고/세화여고, 반포 종합 운동장, 9호선 초역세, 신세계 백화점,

올림픽대로 뭐 대한민국 최고 위치 입니다.

 

오른쪽으로 이제는 준신축 아크로리버파크가 있습니다.

근데 여기는 구축인데 더 비쌉니다...

반포 주공 1단지

 

 

 

왜 반포 주공 1차는 구축인데 아리팍 보다 더 비쌀까요?

바로 대지지분의 힘입니다.

 

반포 주공 1단지(1,2,4주구 기준) 용적률은 84%입니다.

5층짜리 저층 주공치고도 엄청나네요.

 

세대당 평균 대지지분 볼까요?

대지면적 112,267평, 세대수 2100세대

112,267 / 2100 = 53.5평 

112,267 / 2100 = 53.5평 

112,267 / 2100 = 53.5평 

 

실화입니다. 53.5평....

 

위는 토지면적을 세대수로 단순히 나눈 값이고

동별 평형별 지분 아래 참조 바랍니다

반포88부동산

 

 

대한 민국 1위 아파트는 이렇게 건물가는 감가상각 되더라도,

토지 지분과 토지가격으로 49년차 아파트가 차지했습니다.(물론 입지도 클라쓰)

 

재건축 아파트 투자비법에서 언급 했는데,, 이전 포스팅 안보신 분들은 아래 참조하세요.

economydaddy.tistory.com/92

재건축 아파트 투자 비법(대공개)

 

 

 

 

 

 

두번째 단지로 가보겠습니다.

 

■ 2위: 아크로 리버파크 

아리팍은 tv에 너무 자주 나와서 식상 할 정도입니다.^^

그만큼 대한민국 최고 아파트 상징입니다.

 

올해 3월에 12층이 38.5억에 실거래 되었습니다.(평당 1억 거뜬히 넘음)

 

어느덧 5년차가 되었네요.299%용적률, 건폐율 19% 쾌적함최고층 38층, 총 15개동. 1612세대 대단지.

 

입지는 한강뷰+9호선 초역세+학군+한강공원 끝.

굳이 부연 필요없는 단지니 넘어갑니다.^^

 

 

 

 

 

 

 

■ 3위: 반포 래미안 퍼스티지

 

사실 분양/입주 당시 이렇게 까지 관심은 못받던게 사실인데,

어느덧 한국 3위 아파트 입니다.(84제곱 기준)

 

09년 입주니 13년차 되었구요.

2444세대 초대단지, 32층 최고층에 28개동

용적률 269%/ 건폐율 12%로 상당히 쾌적합니다.

 

올해 1월 17층이 32억 실거래 되었습니다.(평당 1억 수준)

(전세도 19~20억 선입니다.)

전세도 19~20억 선

 

 

 

 

 

 

래미안 퍼스티지도 반포입니다.

1-3위 모두 반포 

 

입지는 9호선 초역세, 신반포 공원,

센트럴 시티 인프라, 성모병원 걸어서 5분

마찬가지로 세화여중/세화여고/세화고 걸어서 5~10분

잠원초 품아

 

 

 

 

 

 

아래 동간 가격 보이시나요?

건폐율 12% 클라쓰입니다.

단지내 조경은 물론이고 연못도 상당히 큽니다..

 

호갱노노 올라온 입주민 단지 사진 공유합니다.

 

이렇게 2500세대 넘는 초대형 단지는

건폐율 낮게 잡고 조경을 잘꾸며 놓으면 그냥 하나의 리조트 분위기가 납니다.

 

반포 신축을 제끼고 3위 하는 이유가 있음.^^

 

하지만 굳이 단점을 찾아야 한다면 한강뷰...그러나 걸어서 5분 정도 

 

출처 호갱노노

 

 

 

 

 

 

 

■ 4위: 반포 자이

 

여기도 워낙 유명하니 간단히 소개..

3410세대 초대형 단지

09년 입주,

건폐율 13% Gooooooooooood

29층 최고층 총 44개동 

 

반포자이(출처 뉴시스)

 

 

 

반포 자이 입지도 

9호선 사평역/7호선 반포역 초역세, 3호선 역세, 

경부고속도로 반포 ic바로 옆이고, 

앞 단지들과 비슷한 장점....

그리고 최대 장점이 있습니다.

 

바로 원촌초/ 원촌중이 단지와 바로 연결됩니다.

 

단지내 유치원도 당연히 있고요

 

유치원때 이사가면

유치원2년

초등 6년

중등 3년

총 11년 학군 걱정/학교걱정 없이 집에서 5분 컷으로 등하교 가능합니다.

 

등하교길도 이보다 안전할 순 없죠?

 

 

 

 

 

 

 

■ 5위: 압구정 현대 3차

 

 

4월에 30.3억 실거래,,,뉴스에 많이 나왔죠?

 

현대 3차긴 하지만 여기는 통으로 묶어서 봐야 합니다.

먼저 아래 사진 현대 아파트 버드 뷰 입니다.(출처 나무위키)

 

모양이쁘죠? 굽이쳐 흐르는 한강변에 나무와 단지가 잘 어울러 집니다.

재건축 하더라도 나무는 살려야...

단지는 1~14차까지 있고, 중간에 신현대/65동도 있고 76년 부터 입주한 단지입니다.

여기도 반포 주공1차보다는 어리지만 46살 되었습니다.

총 83개동 최고층 15층 6335세대 (곱하기 3만 해도= 2만명 가까이 거주)

 

하지만 아직도 사람 문제 없이 살죠?(35년 넘었다고 재건축 바로 된다...이런거 없습니다.)

 

압구정 현대(출처 중앙일보)

 

 

 

 

그런데,,,

47년된 아파트가 

강남 대치, 개포 신축급보다 더 비싸게 거래 되었을까요?

(물론 모수가 적은 것도 있겠습니다만...)

 

구독자분들은 이런 질문 떠오르 죠?

 

네...역시 입지 뿐만 아니라 대지지분 보겠습니다.

 

세대수 많은 신현대 단지(9,11,12차) 기준으로 대지면적 47천여평, 세대수 1924세대

 

47,364평 나누기 1924세대= 24.6평 

압구정 한가운데, 한강변에 엄청난 대지지분 입니다.

 

지난 포스팅에 언급한 개포우성 30.4평이었는데,,거의 버금 갑니다.(입지차이는 물론 있음)

 

단지안에 압구정 초중고 다있구요.

현대고, 현대 백화점,,,,

 

그리고 양옆으로 한양, 신사동 미성 ,왼쪽으로 잠원 반포까지

모두 재건축 단지들로, 강변북로 타며 재건축 후 보는 이쪽 스카이 라인을 상상해 보시기 바랍니다.

 

아마도 한국 최고 한강변 명품 주거 벨트로 독보적 원탑 라인이 될 것입니다.

 

그걸 알기에 구축임에도 반포1단지, 압구정 현대가 top 5 최고가를 찍는 것입니다.

 

 

 

 

 

 

나머지 단지들도 살펴보죠

 

6위는 트리마제가 차지합니다. 1월에 30.3억 거래

역시 한강변 초고층 그리고 고급화 전략은 강북에서도 먹힙니다.

 

7위 아크로리버뷰 30억 거래

전세대 한강조망이 가능 특화 단지 입니다.

이름도 그래서 리버뷰^^

 

8위 압구정 현대14차 30억 (공동 7위)

 

9위 반포리체 29억

리체도 대단합니다. 

여기도 9호선 초역세에, 상당히 쾌적한 단지입니다.

임장해보시면 거의 다 계약한다는 소문이...^^

 

10위 도곡렉슬입니다.

대치/도곡동 학군의 힘(단대부중/숙명여중...)

(그런데 래대팰이 대장인데...아마도 실거래가 없었거나, 업데이트 안된 모양입니다.)

 

11위 반포힐스테이트

12위 압구정 현대5차

13위 개포우성 1차

14위 반포래미안 아이파크

15위 래미안신반포 팰리스

16위 신반포자이

17위 반포써밋

18위 청담린든그로브

19위 개포 래미안 블레스티지

20위 역삼 자이 입니다.

 

여기까지 모두 27.5억 이상입니다.(84제곱 기준)

 

 

반포 신축, 개포 신축등이 눈에 띄네요.

 

언급 단지들 사진 몇장 나갑니다.

이코대디 맘대로 한강뷰 끝판왕, 쾌적함 끝판왕, 학군 끝판왕 3개 단지 들입니다.^^

한강뷰 끝판왕 트리마제(조선비즈)

쾌적한 역세 학세 반포리체(매경)

 

학군 끝판왕 도곡 렉슬(뉴스픽)

 

 

 

 

오늘 포스팅 정리합니다.

 

소개한 단지를 보시는 것보다 왜 최고가 단지가 되었는지 각 단지별 가치를 보시기 바랍니다.

정리 차원에서 다시한번 키워드 뽑아보면,

 

초품아,

초역세권,

한강변,

대단지,

쾌적함,

학군,

그리고 세대당 대지지분...

 

아파트 가치 투자 하시는데,

꼭 기억해야할 조건 들입니다.

*서울이 아니여도 똑같이 적용됩니다.

(한강대신 지역별 천변공원등)

 

많이 포함될 수록 가치는 곱하기가 될 정도로 중요한 키워드임

 

끝.

 

 

 

 

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