대지지분 끝판왕 단지들 공개

안녕하세요.

 

 

최근 부동산은 매수자/매도자 모두 관망세인 안개속 시장입니다.

 

서울 압구정 현대/반포 주공1단지 등 재건축 단지로 중심으로

평당 1억을 상회하는 신고가가 속출하며 대한민국 부동산을

여전히 리드하고 있고,

 

 

무주택자는 3기 신도시나, 서울 전세가 상승에 대한 부담으로

고양시/김포시/남양주시/인천광역시 등으로 실거주 매수를 

하며 중저가 단지의 9억까지 키맞추기는 지속되고 있습니다.

 

1주택자는 일시적 1가구 2주택 비과세 활용하여 상급지 진입을

꾸준히 노리고 있으며,

 

2주택이상 다주택자는 보유세 마련을 위한 총알 준비에 들어갔습니다.

그 일환으로 전세->월세 전환이 가속화 되고 있습니다.

 

각자의 포지션에 맞은 출구 전략이 셋업 되었다고 보입니다.

 

 

 

 

하지만 분명한 것은 인플레이션 시대에 투자는 지속되어야 합니다.

그에 일환으로 대지지분 끝판왕 저가 단지들을 몇 가지 소개합니다.

 

지방의 기준시가 3억이하 단지는 양도세 중과가 배제되고

1억이하는 취득세 중과가 배제되며, 특히 저가의 대지지분 높은 아파트들은

이미 2주택 이상 다주택자들에게는 추가 매수하여도 보유세 상승영향이

미미하기에 장기 보유시 준 로또가 될 수도 있는 단지들이기에 투자 수요는

지속될 것으로 보입니다.

 

 

■ 첫번째 소개 단지는?  동해시 천곡 주공 4단지입니다.

 

900세대 대단지에 89년 준공입니다. 5층 짜리 소형평으로 구성된 단지입니다.

 

용적률 99%!!!!!!!!

 

 

 

위치는 동해 웰빙 레포츠 타운이 바로 옆이고, 

천곡초/동해중앙초가 도보거리에 있으며, 주변에 천곡주공 단지들로 쌓여있어

상권 인프라도 확보되어 있습니다.

 

동해 시청/경찰서/교육청이 차로 5~10분 거리에 있으며 바닷가도 15분 남짓 예상됩니다.

강원도는 모두 속초를 주목할 때, 옆에 있는 동해를 주목하시는 분들의 안목은?

 

 

 

 

 

매매가는 12평 기준 4천 중반 6천 초반에 형성되어 있습니다.

구축이다 보니 리모델링이나 집상태에 따라 가격 밴드가 넓습니다.

전세는 2500만원이니 2~3천 수준의 갭투자가 가능하며

공시가1억 이하니 취득세 중과x

3억까지는 양도세 중과x

관심있으신 분들은

소형 평수로 구성되어 있으니 대지지분과 재건축 사업성 들은 충분히 검토 및 

현지 임장 통해 실거주 대기자에게 나중에 매도 할 만한 가치가 있는지

면밀히 검토를 해보시기 바랍니다.

 

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■ 두번째 소개 단지는?  원주 단구 주공 1단지 입니다.

 

투자 좀 해보신분들은 아실만한 꽤 유명한 단지입니다.

 

작년 부터 많은 문의가 있던 단지로, 그만큼 입지나 상품성이 좋은 곳으로 초기 평가 되었습니다.

 

700세대에 5층 짜리 단지로 88년 준공되었습니다.

32제곱부터 57제곱으로 구성.

 

네이버 부동산에 용적률 표기는 안되어 있는데 5층 짜리에 아래 사진처럼 건폐율도 좋아 보이니

용적률은 상당히 낮을 것으로 예상 할 수 있습니다.

단구 1단지(네이버 부동산)

 

 

 

 

15평 기준 매매가  9000만원대이며

전세가 5~6천만원이니 갭투자 소액으로 가능합니다.

3월에 15평 only 기준으로 5건 거래되었습니다.

최근에 가격이 많이 오른 아래 그래프 보이시죠?

그럼에도 꾸준히 거래가 되고 있습니다.

 

위치는 좋습니다.

 

 

 

원주대장인 무실동이 바로 옆이고 주변에 원주 종합 운동장 체육센터 풍부한 녹지

치악초 근거리, 주변 아파트 단지들 및 신축 더샵 센트럴 파크가 들어오고,

KTX역도 차로 근거리입니다.

 

 

 

 

다만 투자자 수요 유입단지의 경우 전세거래가 시간이 다소 걸릴 수 있으니

자금 계획을 잘 세울 필요가 있습니다. 물론 갭투자가 소액이니,

원주 생활권이나 관심있으신 분들은 추가 스터디해보시기 바랍니다.

 

■ 세번째 소개 단지는?  원주 원동 주공 입니다.

 

 

위에 단구 1차 주공과 비슷한 DNA를 가진 5층 짜리 주공입니다.(용적률 끝판왕)

세대수는 980세대로 대단지를 자랑하며,

45~72제곱으로 구성되었으며 최근 실거래 1억 찍었군요.

원주 개건축 대장인 단계주공이 근거리에 있고, 터미널 가깝고...

 

초등학교는 교동 초가 가장 근거리입니다.

 

 

13평 기준 보합 조정세를 보이다가

최근 많이 오른 그래프 보이시죠?

이미 투자자가 선진입한 단지라는 뜻입니다.

 

매매가 1억/전세가 6천 맞추면 약 4천으로 원주 도심의

대지지분 확보가 가능합니다.

 

 

 

 

 

 

 

■ 네번째 소개 단지는?  천안 다가동 주공4단지 입니다.

 

재건축 확정 단지죠? (하반기 철거예정)

690세대 5층 짜리 주공으로

 

용적률 81%입니다.

44제곱~67제곱까지 다양하게 구성.

최근 실거래 7천만원/ 매물은 전용 39제곱 기준 1억 입니다.

 

 

 

 

청수초 근거리에 수변 공원, 경부고속도로 접근이 용이하며,

청수호수 공원 도보 나들이 하기 좋은 아이키우기 좋은 환경입니다.

 

 

 

 

18평 기준 매매가는 9천만원대 실거래가 되어 있으며,

입주권 나오는 물량으로 확인 후 관심있으신 분들은

고려 해보시기 바랍니다. 4월에도 9500만원 18평 실거래 되었습니다.

3월 3건 거래.

 

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■ 마지막 소개 단지는? 오산 가수 주공 아파트 입니다.

 

620세대 중대형 단지에 5층짜리 이며

 

용적률 94%입니다.

90년 준공이라 저층 주공중 상태도 상당히 양호 합니다.(약간 리모델링으로 전세 수요 OK)

 

 

 

 

입지는 장점이 명확합니다.

첫번째 오산초 초품아

두번째 1호선 오산역 차로 5~10분내외 거리

세번째 바로 위가 오산세규 택지 개발 지구 입니다.

주변에 오산 가장 산업 단지 가깝습니다.

다만 오산역 동쪽으로 상권 및 인프라가 구축되어 있는데

서쪽에 위치한 점은 아쉬운 점입니다.

 

가격 알아봅니다.

14평 기준 매매가 1억 초 중반대 실거래

전세가 4500만원 실거래

 

1억 미만 거래되다가 1억을 순식간에 돌파한 그래프 참조하세요.

공시가 1억 미만 아파트라 취득세 중과가 제외됩니다.

 

 

 

오늘은 대지지분 깡패 아파트 소개 해봤습니다.

사실 위 아파트 말고도 전국에 용적률 100%이하인

소위 지분 깡패 아파트는 많이 있습니다.

 

하지만 인구수가 어느정도 되는 중규모 이상 도시 중에

입지를 잘 보시고 선별적으로 진입을 해야 

그 만큼 가치투자가 가능합니다.

 

 

 

 

 

 

 

물론 갭투자금 2~3천만원으로 10개 투자 해도 2~3억이니

 

그중에 한두개만 재건축 확정/시세 차익을 보아도

꽤 안전한 투자 수단이기는 합니다.

 

따뜻한 봄날, 야외 나들이 겸 임장 활동을 꾸준히 해보시기 바랍니다.