서울 6억 미만 재건축 기대 단지들 공개

 

안녕하세요 빅데이터 읽는 이코대디입니다.

 

서울 시장 보궐선거가 끝나면서 서울 재건축 기대 심리가 폭등하고 있습니다.

적재된 공급 절벽 상황에서 서울 재건축 활성화는 신규 물량 공급이라는

명분 또한 강합니다.

 

과연 서울 재건축 규제가 완화되고 활성화가 될까요?

임기가 1년남짓이기 때문에, 임기내, 조합설립 인가-사업시행인가 까지만

진행되더라도 절반의 성공이라고 할 수 있겠습니다.

 

오늘은 기존에 재건축 단지 소개 틀에서 벗어나 비교적 소액으로 진입할 수 있는

재건축 기대 단지들을 포스팅 해봅니다.

 

면밀히 검토 후에, 확신이 서신다면,

특히 무주택자 분들은

실거주 몸빵 하면서 재건축 프리미엄을 얻거나

아니면 갭투자를 통해 진입하는 거는 것도 방법입니다.

 

바로 소개해 보겠습니다.

 

 

■ 첫번째 단지: 공릉동 대명 아파트 입니다.

 

120세대 소규모 단지로 5층짜리 3동으로 구성됩니다.

148%용적률, 89년 입주 , 즉 33년 된 아파트 입니다.

전용 57제곱~66제곱 기준 매물은 5.7~6억 선으로 형성되어 있군요.

3종 일반 주거 지역에 속하며 세대당 평균 대지지분은 약 14평 입니다. 재건축 사업성 괜찮아 보이죠?

(평수도 76~86제곱으로 비교적 중형대로 구성)

300x250

25평 5억대 매수 후 재건축 신축 되었을때 25평 가격을 예상해보시기 바랍니다.

용적률 250~300% (임대주택 넣고 인센티브 받으면 3종이니 250~300%예상)감안 25평->25평 가면

추분도 적을 것으로 예상.

대명아파트(하우징 헤럴드)

 

다시한번 강조하면 재건축 단지 투자는 결국은 실입주를 염두해두어야 하므로,

해당 권역 생활자분들이 입지/사업성(현재 진행 상태포함)/미래가치등 종합적으로 판단하시어

신중하게 스터디 하셔야 합니다. 불확실성을 해소할 유일한 방법입니다.

 

실거래가는 꾸준히 우상향 중입니다. 과거 주요도시 가격 트렌드 감안

사실 많이 올랐다고 볼수 없는 그래프입니다.

 

글을 쓰면서 이코대디도 계속 찾아보니 이미 재건축 진행 중인 단지군요

조합원 지위 양도가 가능한 매물인지 필히 확인 하시어, 아래 매물 참조하시면 되겠습니다.

 

 

역시 사람 보는 눈은 비슷하나 봅니다.

 

입지는 화랑대역 6호선 초역세에 공릉 근린공원 가깝고, 수변공원 조성되어 있으며

대릉초/중 도보 거리입니다 북부간선 진입 용이하군요.

 

 

 

다음 단지 가봅니다.

 

 

 

■ 번동 주공 1단지 입니다.

 

다시한번 강조하지만 오늘 포스팅은 6억 미만 비교적 저가 재건축 호재 단지 소개입니다.

 

1430세대 대단지, 용적률 156% 건폐율 14%

평형은 58~105제곱으로 구성.(17~31평)/ 소형-중형이 어느정도 믹스되어 있군요.

매물은 공급 58제곱 기준 4억 중 후 반대.

번동 주공 1단지

입지는 지하철역 멉니다.

but

오현 초품아.

북서울 꿈의숲세권

장위뉴타운 권역이라 인프라 훌륭.

 

 

대지지분 봐야겠죠?

14평 중반 정도로 예상됩니다.

 

사업성은 있는 걸로 판단됩니다.

제3종 일반 주고 지역이고 추후 용적률도 250~300% 가능합니다.

무엇보다 2만평이 넘는 대지면적 대단지이고 북서울 꿈의숲/ 초등학교를 끼고 있고

최근 서울 최대 규모 뉴타운인 장위뉴타운까지 감안하면 미래가치는 상당히 

우수하다고 판단됩니다.

 

90년대 준공감안하면, 실거주 가능할 텐데

신혼부부들 리모델링 좀 하고, 몸빵하며, 시간x지가 상승 혜택을

누려 보는 것은 어떨까 고려해 볼만 합니다.

(물론 지하철 멉니다.)

바로 옆에 번동 주공 2단지 3단지 등도 같으니 임장갈때 같이 예약하고 가서 둘러 보면 효율적이겠군요.

 

가격은 예상대로 떡상 입니다. 17년 2억 초반 21년 3월 5억 육박.

몇억이 늘었는지 보는게 아니고 비율로 보시면 2배가 넘네요.

(다시한번 느끼죠? 사람 보는 눈은 비슷.....)

728x90

여기도 3종 일반 주거 지역입니다.

지금 용적률 미래 용적률 이미 지난 포스팅에 많이 설명 드렸죠?

지금 용적률 156% ->예상 용적률 250~300% 예상.

*물론 예상 용적률은 현기준 예상이고 서울시 조례/도정법등 에 따라 유동적임.

 

 

■ 3번째 소개단지: 성북 맨션 입니다.

 

여기는 120세대 소형 단지 입니다 

하지만 5층짜리라 동은 4대동입니다.

 

항상 이야기 했듯, 세대수보다  대지 면적이 중요합니다.

경우에 따라 다르지만 20층짜리 3동 보다 5층짜리 5동이

세대수는 배가 적을 수 있지만 대지면적은 비슷할 수 있습니다.

 

76년준공이니 46살 단지 입니다. 72-73제곱으로 구성(21-21평)

 

매물은 21평 기준 6억이 넘네요.

46년 된 맨션이 왜 6억이 넘을까요?

 

먼저 입지가 좋습니다.

광운대역 초역세(광운대역세권 개발은 덤..._

강북 최대 장위 뉴타운 인접하고

초등학교 도보권에

영축산 공원 ,왼쪽으로 더가면 북서울 꿈의숲

오른쪽으로 더가면 중량천 수변공원

 

 

대지지분은 12~13평대로 살짝쿵 아쉬운 점은 있군요.

하지만 46년된 소규모 단지는 떡상 중입니다.(17년 대비 2배)

여기는 3종 주거지역입니다. 광운대 역세권 개발 정도와 속도에 따라 미래가치도 가변적이겠군요.

4억 후반이고 작년에 이미 5억 신고가는 찍었군요.

 

참고로 그아래 입지가 성북맨션보다 다소 밀리는 동신아파트(864세대)는 이미 재건축 진행 중이라

조합원 지위 양도 제한 단지입니다. 성북맨션은 세대수가 확실히 아쉽습니다.

 

 

 

 

 

■ 마지막 소개단지: 응암동 우성 아파트입니다.

292세대 4개동 11~15층 구성 

용적률 192% 건폐율 17%

88년 준공, 25살 되어가군요.

87제곱~139제곱으로 구성(이거 보고 구독자분들 느낌 오셔야 합니다.)

소형이 아닌 중대형으로 평수 구성

 

 

입지는 응암동 주거지역 한가운데(6호선 증산역 도보이용권)

아래는 가재울 뉴타운, 왼쪽으로 불광천

학교는 충앙초/중/고 근거리

 

 

가격은?

31평 기준 떡상으로 얼마적 6억 찍었습니다.

매매 6.1억/전세 3.5억 

갭투자 2.6억 정도. 

 

41평도 17년 대비 2배 군요.

 

재건축 사업성은 어떨까요?

3종 일반 주거지역인데 용적률은 192%쓰고 있습니다.

세대당 대지지분 17.1평 좋습니다.(중대형 평수 구성의 힘)

 

31평 기준 현 6억 잡고 32평으로 수평으로 분양 받으면 용적률 250~300%감안

추분 2~3억 예상 즉 총 8~9억으로 32평 신축 얻는 것으로 시뮬레이션.

 

물론 예상이고 위에 기재했듯이 서울시 조례등 변경/ 진행 속도/ 인플레이션 정도 등에 따라

가감이 있겠죠?

 

그리고 실거주 가능하니 6억수준 아파트를 찾는 분들에게는 몸빵하면서 미래 호재 

기대할만한 곳으로 가는게 더 좋겠죠?

 

서울 재건축 진입은 항상 실거주 염두해두며(2년) 고려대상을 선별해가시기 바랍니다.

또한 안전진단 통과는 필수이니, 임장을 통한 노후도 그리고 주변 오래된 부동산 들리셔서

서베이도 필수 입니다.

 

오늘은 6억미만으로 진입 할 수 있는 서울 아파트 중에,

재건축 호재까지 기대해 볼만한 곳으로 몇군데 살펴 봤습니다.

 

다음에는 9억 미만으로 scope를 좀 더 넓혀서 포스팅 해보겠습니다.

 

끝.

 

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