나만 알고 싶은 재건축 단지들 공개

 

안녕하세요. 부동산 빅데이터 읽는 이코대디입니다.

 

서울과 부산 보궐선거 모두 여당의 압승으로

부동산 정책 실패와 조세저항에 대한 민심을 

집권 여당이 강하게 인식하는 계기가 되었습니다.

 

 

 

따라서 

신규이 양질의 주택이 단기에 공급 하는 것이 무엇보다 중요한 사안이며

또한 다주택자 양도세 일시완화, 보유세 중과 유예등이

대선을 앞두고 대선 주자들의 주요 공약으로 나올 확률 또한 높다고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

마냥 정책변화를 기다리기 보다는,

무엇보다 무주택자든/유주택자든 자본주의 사회에서

투자는 필수템이니 꾸준히 나의 자산을 늘려가는 작업을 계속해야 합니다.

 

오늘은 나만 알고 싶은 재건축 단지라는 테마로 포스팅을 해봅니다.

 

이코대디의 글은

이 아파트를 매수하라는 취지가 아닌

왜 이단지를 소개하고 자본이 몰리고 있는지에 초점을 맞추고,

중요한 가치가 무엇이지를 소개하며

무엇 보다 구독자 분들의 잘못된? 선택은 최소화 하기 위한 작은 도움이니,

각자 가치 투자를 하시는데 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

■ 첫번째 단지: 금천구 시흥 중앙 하이츠입니다.

 

 

 

이 단지를 아시는 분은 열에 한분도 안계실 듯한 잘 알려지지 않은 단지입니다.

 

 

222세대인데 총 12개 동입니다. (요새 신축 고층아파트는 한개동에 100세대도 들어가는데...?)

그만큼 대지면적이 엄청 넓고 평균 지분 또한 높을 것으로 추정됩니다.

88년 준공이니 34살이군요. 노후도는 점점 충족될 것입니다.

 

이 단지를 소개하는 이유는 최고층이 무려 3층입니다.

용적률 70% /건폐율 24%

평형 mix도 20평~32평으로 구성(초소형 없군요)

세대당 평균 대지 지분 엄청 날것 같은데..... 몇 평일까요?

약 25평입니다.

 

 

 

 

시흥 중앙하이츠(구글이미지)

 

 

 

 

 

 

물론 입지도 봐야합니다.

백산초 가깝고, 뒤로는 관악산 자락, 왼쪽으로 가면 금천구청역-석수역 (신안산선 들어오죠?)

도보 이용권입니다. 홈플러스도 가깝고, 안양천 수변 공원, 도로타고 쭉올라가면 여의도 접근이 용이합니다.

 

 

 

 

 

 

 

가격은 20평 기준 매물이 3억 후반이며/ 실거래는 3억 중반입니다.

 

전세가율은 40%초반. 주변 분위기 확인 차원에서 무주택 젋은 부부들 임장한번 해볼만한 단지입니다.

입지도 이정도면 괜찮다고 생각합니다.

 

 

 

 

 

참고로 시흥 중앙 하이츠는 2종 일반 주거 지역이고,

인센을 받으면 현기준 200~250% 수준 용적률 가능할 것으로 예상됩니다.

 

 

뒤에 산이라 공기 좋고 산책하기 용이하지만 그만큼 단지 접근시 오르막입니다.

구축 특성상 주차 문제등 예상.

 

 

 

 

 

■ 두번째 단지: 개포 우성 4차입니다.

 

 

459세대 85년 준공입니다.

 

용적률 149% 9층 짜리 단지입니다. 34/45/54평 으로 구성.

이 단지를 선정한 이유는?

300x250

세대당 평균 대지지분은 30평을 약간 상회합니다.

45평이 작년 하반기 27.9억에 실거래 되었는데,,,

3종 주거지역인 점을 감안하면, 재건축시 용적률 250~300% 받을 것으로 예상하면,

40평대 분양 신청시, 7~8억 환급 되지 않을까 합니다.

개포우성4차(땅집고)

 

 

물론 사업 지체시, 금융 비용 증가

안전진단, 서울시 조례 등 변수가 있음을 주지해야 합니다.

 

 

 

 

 

입지는 투자/실거주 2마리 토끼 모두 잡는 곳입니다.

학군,공세,양재천,개포신축 인프라, 역세......

 

 

 

 

가격은 34평 기준 최근 23.8억 실거래 되었습니다.

전세는 6~8억선입니다.

갭투 금액은 15억 정도 되는 군요.

 

아직 조합 설립 인가가 안난것으로 아는데, 조합원 지위 양도도 깔끔 할것 같습니다.
준강남이나 마용성에서 일시적 1가구 2주택 갈아타기 조건 되시는 분들은

감이 오시나요?

 

 

 

 

다음은 지방으로 가보겠습니다.

 

■ 세번째 단지: 용호동 롯데 맨션입니다.

 

수도권 사시는 분들은 처음 들어보셨을 겁니다.

 

창원시 의창구 용호동에 위치한 5층 단지입니다.

창원 용호동은 창원에서 1급지죠?

 

5층짜리이고 84년 준공 되었습니다. 40살이 되어갑니다....노후도 메리트.

 

 

 

 

 

롯데 2차(네이버 블로그 고려홈스토리)

 

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입지는 굉장히 좋습니다.

주변에 인프라, 마트, 공원, 학교 모두 구축되어 있고,

풍부한 곡지, 용지호수 공원등 아이키우기 최적화 된 곳입니다.

주변도 전부 아파트 단지로 되었어 아늑합니다.

 

 

 

 

 

 

매매가는 

 

3월에 6.8억 27평기준 실거래 이며

전세는 3억 선입니다.

 

40년 되는 구축인데, 아래 처럼 전세거래는 활발합니다.

 

입지의 힘, 아이키우기 좋은 곳은 지방도 전세수요가 굉장히 탄탄합니다.

투자 마인드로 접근하실 땐 추후 현지인 실수요자가 받아줄 단지에 들어가야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2단지를 제외한 롯데맨션만 놓고 보면 600세대에 대지면적이 16000평이 넘으니

 

세대당 평균 대지 지분이 25평 수준입니다.

 

참고로 창원은 지방임에도 재건축 활성화 된 수요 검증된 도시입니다.

 

 

 

오늘 살펴본 단지들은 모두 세대당 평균 대지지분 25평 이상에

첫번째 세번째 단지는 지역내 특급 입지고, 두번째 단지도 신안산선등 호재가 기대되는 곳입니다.

 

 

 

 

 

주요지역 신축/준신축을 시세대로 사느냐?

분양권을 초피에 저렴하게 잡느냐?

미래가치 기대되는 구축을 선점 하느냐?

 

모두 각자의 포지션/취향에 맞게 좋은 선택 하시길 바랍니다.

 

 

 

끝.

 

 

 

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