놓치면 아쉬운 서울 재건축 단지들 공개

 

안녕하세요. 부동산 빅데이터 읽는 이코대디입니다.

 

오늘은 서울 재건축 단지들 소개를 해보겠습니다.

 

일반적으로 서울 재건축 대장은

강북권에서는 노원구의 미미삼,(미성 미륭 삼호 3차), 마포 성산 시영

강남권에서는 대치동 우선미(우성 선경 미도)

 

가 자주 언급 되는 재건축의 아이콘들입니다.

 

 

재건축 아파트라고 해서 무조건 관심을 가지고 사는 것은 매우 주의 해야 합니다.

실제 대지지분이 얼마인지, 용적률과 평형별 구성은 어떻게 되어 있는지, 입지는

좋고 주변 추가 호재가 있는지, 재건축 진행을 위한 분쟁은 없는지?

면밀히 따져 봐야 합니다.

 

무엇보다 중요한 것은 서울과 같은 투기과열지구에서는 

조합원 지위 양도가 금지되어 있습니다.

 

재건축은 조합 설립 인가 후

재건축은 관리처분계획 인가 후 각각 조합원 지위 양도가 안됩니다.

*단 세대주/세대원 모두 근무상, 생업상,질병치료,취학,결혼으로 타지역 이주, 상속받은 주택으로 이전,

해외 이주 및 소유 10년/실거주 5년 등의 경우는 예외적으로 양도가 가능하니

재건축 단지전에는 필히 지위 양도 가능 여부를 판단 후 매수 하셔야 합니다.

 

 

오늘은 흔히 회자 되는 위 미미삼,우선미 말고,

다른 단지를 포스팅 해보겠습니다.

 

이쪽 생활권 이신 분들은 관심을 가지고 눈여겨 보셔야 할 곳입니다.

 

■ 첫번째 단지: 방배동 신동아 아파트 입니다.

 

여기는 조합 설립인가가 확정된 곳입니다.

위에 조합설린 인가후 매수는 조합원 지위 승계가 가능한 것으로 고르셔야 한다고 했죠?

 

 

방배동에 위치한 173%용적률 ,493세대 (전부 중대형평수로 구성됨), 13~15층 아파트입니다.

82년 준공이니 40살이 되었군요.

이코대디가 이 단지를 추천한 이유는 무엇일까요?

바로 세대당 대지 지분에 있습니다

평균 지분이 23.3평입니다. 중대형 평수로 되어 있으니 용적률 173%임에도

평균 지분 끝판왕.

위치도 봐야겠죠?

방배역 역세권, 상문고,서울고 명문 학군입니다.

앞에는 방배 공원 뒤에는 방배 근린공원 으로 방배동 특유 풍부한 녹지

바로 아래에는 유명한 전 청와대 민정 수석의 방배 삼익 아파트가 있군요

 

참고로 방배 삼익도 대지지분 20평이 넘는 곳입니다.-현재는 조합설립인가 끝나서 일반적 매물은 조합원 지위 양도X주변에 방배 재개발 도시 정비 사업이 활발하고 신축도 계속 들어설 예정입니다.

방배 신동아 전경(한국주택경제)

 

 

가격 알아보겠습니다.

실거래 20억 초반이고 매물도 21~22억 수준으로 형성되어 있습니다.(34평기준)

개인적으로 34평 보유시, 대지지분 감안 추가 분담금이 거의 안나올거 같은데,,,(오히려 돌려 받을까요?)

 

관심 있으신 분들은 충분히 검토해볼만한 단지로 보입니다.

■ 두번째 단지: 마포 현대 아파트입니다.

 

상대적으로 재건축 관심이 많지 않은 단지죠?

25평이 10억을 찍었군요.

 

 

 

 

480세대 5~16층 아파트로 88년 준공 되었습니다.

34살 이군요. 용적률 196%에 건폐율 17%

평수는 72제곱부터 103제곱으로 구성되어 있습니다.

300x250

이 단지 평균대지지분은 약 13.5평수준입니다.

공덕동임을 감안하면 준수한 편입니다.

3종 주거 지역이니 임대주택 인센티브 좀 받으면 200%후반 용적률을 받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

 

23평 기준 가격 꾸준히 올라가고 있군요.

30평대 기준 매물은 13억 수준으로 보입니다.

 

아현 뉴타운 신축 마프자(마포 프레스티지자이) 30평대가 20억을 찍은 것을 감안하면,

나중에 잘 진행되어 신축이 되었을때 가치는 얼마정도 될까요?

 

 

 

 

다만 마포 현대는 언덕에 위치하고 있고, 아현뉴타운내에서도 초등학교와 거리 등은

다소 아쉽지만 여의도/광화문 직주근접 생활권 직장인들에게 꾸준히 선택을 받는 단지입니다.

 

 

■ 세번째 단지: 상계주공 5단지

 

여기도 사업성 상당히 좋은 단지죠?

87년 준공이니 35살이 되었고, 840세대 5층짜리 저층 주공입니다.

 

용적률 93%/건폐율 19%.

평형은 37제곱 단일로 구성.최근실거래는 7억 선이고, 매물은 6억 후반 8억 초반까지 입니다.

 

용적률이 100%이하니 평균대지 지분이 끝판왕 갔죠? 한 20평이상 나올까요?

그렇지는 않습니다 소형으로 구성되어 있기 때문이죠

37제곱은 11평 정도 됩니다.

평균 대지지분은 12~13평 수준입니다.

그래도 내집이 11평인데, 대지지분이 그보다 높은 것은 혜자죠?

단일 평형 구성이니 대/중/소형 평수 주인끼리 비례율 분쟁도 없고

더 깔끔하다고 했죠?

 

 

 

 

 

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요새 신축들 역세에 들어선 것 보면 대지지분 10평 넘는 것 찾기가 그리 쉽지는 않을 겁니다.

 

위치 알아봅니다.

넓직한 땅에 양사이드로 중량천, 당현천변 수변 공원에 

상수초 품아/상수중, 노원역 더블 역세권 그리고 노원/창동역사 개발 호재에

학군에 학원가에 뭐 빠지는 것은 없는 입지입니다.

 

 

가격도 꾸준히 우상향 하고 있습니다.

16년 4월에는 1억 후반 대 였군요.

가격이 많이 올랐다고요?

11평 기준 7억이라고 잡고, 25평 조건 추분을 2~3억 낸다고 하면,

총 10억이군요

 

상계동 25평 신축 대단지가 얼마나 갈까요? 그에 따라 명암이 갈릴 것 같습니다.

향후 시장가는 결국 입지+미래호재라는 가치 평가와 귀결이 될 것입니다.

 

일단 3단지 소개 했는데 한군데 더 가볼까요?

이코대디 포스팅은 지난번에 언급 한 것처럼 해당 단지를 매수해야 한다는 관점이 아닌

왜 실거래가 오르면서 지속적인 거래가 일어나고 있고,

현재 가치는 어떠하고 향후 가치는 어떠한지에 대해 같이 고민을 하는 취지에서 공유을 하고

있으니 손가락이 아닌 달을 보시면 되겠습니다.^^

 

 

한군데 더 가보겠습니다.

 

 

 

 

■ 마지막 단지: 방배동 대우 효령 아파트입니다.

 

처음 들어보신 분들이 대다수죠?

이코대디는 누구나 아는 우선미 미미삼 성산시영은 언급 지양하기로 했습니다.

 

 

364세대에 92년 준공된 용적률 194%단지입니다.

여기도 이코대디가 좋아하는 29평 단일 세대입니다.

세대당 평균 대지지분도 16평이 넘습니다.

 

위치는 효령로를 끼고 있고, 방배근린 공원이 아주 가깝습니다. 2호선 방배역 초역세

예전에 사실 방배동은 풍부한 녹지에 조용한 단독으로 구성된 꽤 부촌이었지만

주택 노후화로 강남쪽에서 크게 주목을 받지 못한 곳이지만

재개발이 굉장히 속도가 빠르고 신축도 들어서면서 다시 변곡점을 그리고 있다고

생각합니다.

 

 

 

 

 

대우효령(다음 부동산)

실거래는 동/층수에 따라 15~16선인데,

매물은 어느세 17~18억을 향해 달려가고있습니다.

전세는 7억 후반 8억대 형성이 되어 있으니

 

갭투자로 10억 정도 필요하군요.

어짜피 주담대가 안나오는 15억 이상 구간이니...

일시적 1가구 2주택 활용하여 상급지로 갈아타려고 수요는 갭투자로 고려해 볼만한 곳입니다.

 

위치에서 보셨듯

3종 일반 주거 지역에 속해있으니(현재는 11~13층 중층임) 임대주택 인센을 받으면

250~300% 용적률을 받을 수 있고, 

29평 소유주가 32평으로 진행시, 추분이 얼마 안나올 것으로 예상됩니다.

 

언제 재건축 될지는 아무도 모를 일 이지만, 몇 년후 30평대 방배동 신축 가격은 얼마가 될까요?

 

이상으로 오늘 재건축 단지 소개를 마칩니다.

 

해당 단지의 평균 대지지분과 입지, 2~3종 등 각 주거 지역별 신축시 사용가능한

최대 용적률, 입지, 현재 평단가의 적절성, 그리고 재건축 단지에서 가장 주의해야할 

가격 지나친 과열 여부등을 360도로 면밀히 검토해보시고 관심단지는 임장도 해보시면서

21년 안개속 부동산 시장속에서 좋은 선택을 해나가시길 바랍니다.

 

 

오늘은 가격대가 좀 있는 단지들이 나왔는데,

다음 포스팅은 중저가 단지도 같이 살펴보겠습니다.

 

끝.

 

★함께 보면 좋은 포스팅 모음

 

2021.04.04 - [부동산 투자 이야기] - 대지지분 끝판왕 단지들 공개

2021.04.05 - [대장 아파트 시리즈] - 투자자들이 쓸어 담고 있는 단지들 공개

2021.04.02 - [부동산 투자 이야기] - 수도권 갭 투자 5천이하 단지들 공개

2021.04.03 - [부동산 투자 이야기] - 공시가격 1억 이하 단지들 공개

2021.03.30 - [대장 아파트 시리즈] - 21년 경기도 주요 입주 단지 공개