갭투자 증가 지역 TOP 10

안녕하세요 빅데이터 읽는 이코대디입니다.

 

오늘은 갭투자 증가 지역에 대해 포스팅합니다.

갭투자라는 매매-전세가 차이를 활용해

상대적 소액으로 실거주를 하지 않으며 투자 하는 것을 뜻합니다.

 

 

 

 

 

하지만 조정지역은 2년 실거주를 해야 비과세가 가능하며,

또한 다주택자의 경우에는 양도세도 중과가 되므로,

사전에 출구 전략을 세운 후 투자를 해야 합니다.

 

 

 

 

 

따라서 지방의 저가 아파트 중심으로 (지방 3억 이하 양도세 중과X)

갭투자가 여전히 활발하게 일어나고 있습니다.

 

오늘은 해당 지역이 어디이고 단지는 어떤 것들이 있는지 

최근 3개월 갭투자 증가 지역을 중심으로 알아보겠습니다.

 

기준점:21년 1월 이후 매매를 하고 실거주 하지 않는 단지 중, 전세가율이 높은 단지

 

TOP10지역은

 

청주시 흥덕구

강원 춘천시

경북 구미시

대전 유성구

강원 원주시

경남 김해시

경기 의정부시

인천 남동구

경기 평택시

대구 달성군 등 입니다.

 

각 지역별 갭투자가 일어난 단지들 몇개도 소개 해보겠습니다.

 

 

과연 갭투자 금액은 얼마나 소액이고, 입지나 상품성은 어때서 갭투자가 

일어났는지? 살펴봅니다.

 

 

 

■ 춘천시 후평동 주공 7단지입니다.

 

 

89년 입주한 460세대 단지로, 5층 단지입니다.

3월 실거래 전세 15평기준 7500만원/ 매매 8700만원이니

 

 

갭투자 금은 약 천만원입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

위치는 주공 답게 옆에 부안초,후평중 등 학교 가깝고, 

주변이 주공/현대등 아파트로 이루어져있고 강원대와 강원대 병원이 지척입니다.

리모델링 좀 하면,

학생/병원 근무자 대상 월세 임대 수요도 꾸준할 것으로 보입니다.

가격대는 V자 곡선의 오름세입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

단순히 이 단지를 사야 한다는 포스팅이 아닌 왜 주목을 받는지 스터디를 해야 합니다.

 

후평 주공이 왜 투자자들에게 선택을 받고 있을까요?

 

 

 

첫번째 비조정 지역입니다. 다주택자 양도세 중과 X

두번째 공시가 1억 이하 입니다. 취득세 중과 X

세번째 저층 주공아파트입니다. 높은 대지비분율로 재건축 사업성 굿

 

 다음 단지로 가봅니다.

 

 

 

 

 

 

■ 목포 신안비치 1차 아파트 입니다.

750세대 91년 준공, 용적률은 264%입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

아래와 같이 구축임에도 꾸준히 매매/전세거래가 일어나고 있는 단지입니다.

네이밍 처럼, 바다 조망이 가능하며, 목포항, 농공단지가 근거리입니다.

초등학교 까지는 다소 멀군요.

 

 

 

3월 실거래 기준 매매가 7천/2월 전세가 7천이니 갭투자 0~몇백만원 수준입니다.

 

 

이 단지는 장점이 명확합니다.

1)비조정 지역

2)공시가1억 이하

3)요즘 대세인 오션 뷰

다만, 용적률 감안 재건축 등 호재는 기대하기 어려울 것으로 예상됩니다.

 

 

 

■ 안성 공도 주은 풍림 아파트 입니다.

 

2615세대 공도읍 대장 중 하나이고,

02년 준공, 20층 짜리 단지입니다. 용적률은 247%

 

 

 

 

입지는 주변이 좀 휑하게 보이죠? 하지만 오른쪽으로 공도 시외버스 터미널이 차로 5분거리이고

대단지라 단지 주변으로 상권이 제법 형성이 잘되어 있습니다.

용머리 초등학교도 근거리에 있으며 경부 고속도로 안성 IC가 차로 5분 거리입니다.

무엇보다 주변 고층이 없으니  전세대가 거의 뻥뷰겠네요

 

 

 

 

 

 

 

거래는 아래처럼 매우 활발합니다.

22평기준 전세 9천 매매 9천 수준이니 갭투자 금액은 몇백수준입니다.

 

용적률이 높고 재건축 연한도 도래가 안되었는데,

꾸준히 매수세가 붙은 이유를 알아야 합니다.

 

 

 

 

 

왜 그럴까요?

1)수도권 읍면 지역입니다.

2)따라서 기준시가 3억까지 양도세 중과 되니 아니합니다.

3)실거래 그래프를 보시면 최근 3년간 오히려 전고점 회복을 못하고 있습니다.

그 사이 대지 가격은 올랐을까요 ? 떨어졌을까요?

 

 

 

 

 

 

 

주은풍림(구글이미지 공인중개KH)

 

 

 

한군데만 더 짚어보겠습니다.

 

■ 포천 태봉 마을 주공 3단지 입니다.

 

 

1803세대 05년 준공된 아파트로, 포천 소홀읍내에 있습니다.

 

 

 

 

 

대봉산이 앞마당, 신봉초/태봉초 품아입니다.

300x250

중학교도 근거리이고, 소홀은 읍내에 상권도 꽤 발달되어 있습니다.

구리-포천 타기 용이하고...

 

 

 

 

 

 

728x90

24평 기준 실거래 이력입니다. 매우 활발하죠?

전세가 1억5천/매매가 1억 8천

약 3천 갭입니다. 가격대는 보합하다 최근 들어 상승세입니다.

 

 

 

 

 

 

태봉 마을 주공이 주목 받는 이유는 무엇일까요?

1)수도권 얼마 안남은 비조정 지역

2)실거주 환경 매우 우수함(학교/공원/상권)+아직 저평가로 판단

3)교통 호재 기대(7호선 연장)

 

공시가는 동/층에 따라 1억 언저리입니다.

 

 

조정 1주택자가 비조정 1주택 추가 매수시에는 취득세 중과가 되지 않지만,

조정 2주택자부터는 비조정 1채 추가 매수시 중과가 되므로,

관심있으신 분들은 해당 호수 공시가격 확인 필요합니다.

 

 

 

 

또한 위에 소개한 단지들도 4월말에 공시지가가 21년 기준으로 업데이트 되니

 

1억을 넘을 리스크가 있다고 판단되시면, 잔금을 4월말 전에 치루셔야 하겠죠?

 

 

 

너무 구축만 봤으니 신축도 한군데 보겠습니다.

이곳은 갭투자 라기 보다는 

분양권 매매 후, 입주시 전세돌리기 용이한 곳입니다.

 

 

 

 

■ 아산 삼부르네상스 더힐 입니다.

이름 들으면 오피스텔 같지만 아파트 단지입니다

 

 

1016세대 23년 10월 입주입니다. 용적률 227%.

 

 

 

입지는 아래와 같고, 주변에 모아엘가 대단지가 추가로 들어설 예정입니다.

 

 

 

 

 

 

 

이단지를 언급하는 이유는

아래처럼 분양권 거래가 매우 활발하며 피도 몇백~천만원+ 수준으로

비교적 저렴합니다.(물론 분양권 거래이니 실제 시세는 해당 부동산을 통해

정확한 파악을 하시기 바랍니다.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

무엇 보다 아산은 비규제 지역입니다. 

전매가 무제한으로 가능하다는 뜻입니다.

기타 호재들(주변 신축과 시너지, 초중 신설/공원 택지등 개발)등

 

 

 

 

 

 

끝.

 

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