10.15 대책 이후 인기 있는 아파트 단지는

안녕하세요 이코대디입니다.

 

10.15대책 이후녕하세요 이코대디입니다.

 

 

 

10.15대책 이후 부동산 시장은 숨고르기 들어간 모습입니다.

아마도 향후 2~3개월간은 이러한 눈치 보기 시장이 지속될 것으로 보이는데요.

 

그도 그럴것이 수도권 대부분 지역을 투기과열 지구 조정대상 지역 뿐 아니라 토지 거래 허가 구역까지 묶어 버리면서

역대급 수요 억제책은 시장에 적지 않은 파장을 줄 수 밖에 없기 때문입니다.

 

 

오랜만에 위에 지도를 다시 보니..진짜 묶을 곳은 다 묶었네요..^^

 

 

오늘은 10.15 대책이후 매수세가 높았던 단지 리스트업을 해보고 몇대 단지에 대해서 살펴봅니다.

 

실거래 기준이므로 10.15 전에 이미 계약을 한것이 있을 확률이 있으니 규제 후 몰린 단지라기 보다는,

규제 전후로 매수세가 높은 단지였다는 점을 참조해 주시기 바랍니다.

 

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먼저 서울 지역에서 10.15이후 실거래 등재가 가장 많이 된 단지가 어디일까요???

 

 

1위는 성산시영아파트 입니다. 대책이후 11월 초 현재까지 무려...총 21건 거래....

마포구 성산동 446일대의 3710세대 초대형 단지입니다.

 

이코대디 블로그에서 재건축 유망 단지로 소개한 적이 있는데요....(아래 링크 참조)

 

https://economydaddy.tistory.com/268

재건축 대표 단지 아파트 어디일까_ver.1

 

 

 

용적률 148%로 훌륭하고 건폐율 10%...

 

성산시영의 아쉬움은 소형 평수 중심 구성인데요..

전용 50제곱 전용 59제곱으로 구성되어 있습니다.

 

 

위치는 너무 좋습니다. 마포구에서 서쪽으로 치우쳐 있지만, 월드컵 공원 한강 접근성

우수한 학군, 공항철도 6호선 경의중앙선 역세권 단지입니다. 

 

 

 

재건축 단계는 조합설립인가 받기 전인 추진 위원회 승인까지 난 곳입니다.

이후 조합 설립 인가 이후, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주+준공등

 

일반적 재건축 precess를 감안하면 초기 단계라고 봐야 하겠습니다.

 

최근 마포등 한강벨트 지역의 엄청난 상승과 재건축 단지들의 고공 행진, 서울시 재건축 의지 등

분위기가 좋아서 높은 동의율과 조합원들의 재건축 염원이 높으니 빠른 진행을 바래봅니다.

(참고로 이코대디는 소유자 아닙니다.^^)

 

 

일단 성산시영의 장점은 마포에서 보기 힘든 대단지+평지 조합이기에 향후 어떻게 랜드마크가 바뀔지

기대가 됩니다.

 

 

최근 가격은 23평대 14억 중후반 실거래가....평당 6천을 넘어 7천만원을 향해 열심히 달려가고 있네요.

 

마포 신축급 대장이 공덕 아현 쪽 아파트인데, 현재 평당 9천을 찍을 기세이니...

 

이왕 재건축 추진하는 거 고급화 설계 커뮤니티 특화등을 통해 프리미엄 대단지 재건축으로 탈 바꿈 하길 

응원해봅니다.

 

 

 

 

마지막으로 성산 시영의 재건축 대지지분은 평균 13.9평입니다...

 

 

 

2번째로 매수가 많은 단지를 가보겠습니다.

목동 센트럴 아이파크 위브....총 20건 거래.....

 

20년 3월 준공한 신축이고....세대수 3045세대...목동 생활권에서 희소성이 큰

신축+대단지 아파트입니다.  

 

목동 단지들과는 약간?의 거래가 있지만 학원가와 인프라를 같이 누릴 수 있는....

이동네에서는 저평가 단지로 입소문?이 난 곳입니다...

 

실제로 국평기준 최근 실거래가가 12억초반 형성이 되어 있습니다.

아쉬운 것은 전고점 대비는 아직 저렴하게 실거래가 이뤄지고 있네요....

 

 

입지는 재건축후 발바꿈할 신남초품아, 계남근린공원 풍부한 녹지, 신정 사거리역 2호선 도보권....

 

서울 신축 대단지가 국평 12억초반이라는 가격 메리트....등으로 많은 매수 선택을 받은 곳입니다.

물론 새로운 대출 규제의 풍선효과도 없지는 않을 듯...

 

하지만 서울 주요단지들이 이미 전고점을 돌파한 상황에서...아직 전고점 회복을 하지 못한...

 

 

 

 

지금 현재도 양천구 방문자 1위네요...

 

 

 

3번째 매수 많은 단지는 관악 드림타운입니다.

여기도 봉천동 초대형 단지죠? 3544세대...

 

강남쪽 출퇴근 젊은 부부의 수요를 꾸준히 받는곳...

총 44개동 267%용적률 건폐율 16%

 

 

위로는 7호선 아래로는 2호선... 역과의 거리는 다소 아쉽지만.

 

 

상도근린공원 풍부한 녹지, 무엇보다 구암 초중고품아....

유해 시설 없이 아이키우기 좋은 곳...

 

국평기준 10억 초반 실거래중...구축 대단지라 집 컨디션, 동향 층에 따라 편차가 존재.....

아직 전고점 터치 못한 모습.....

 

하지만 인서울 국평 10억 get할 수 있는 대단지....

용적률 267% 평형은 34평->25평->42평 순으로 많은 세대수 ...

 

 

 

4번째 매수 단지는 한신한진 4515세대, 매수는 총 17건

종로 광화문 쪽 부부들의 직주근접+착한가격 대단지,

워낙 많이 다룬 단지라 패스 합니다. 

 

1~4위까지 보았는데요..

 

1위는 재건축 기대주 

2~4위는 가격 접근 가능한 인서울 실거주 대단지...라는 테마로 구분이 가능 할 것 같습니다.

 

 

5위는 신천동 파크리오입니다. 총 13건 거래..

5위부터는 가격이 확튀네요...국평 실거래 30억 초반....

 

 

6위도 잠실 리센츠  총 12건 거래..

여기는 국평 35억 수준 실거래 평당가 1억 돌파...

 

반포 대장이 2억이니 잠실 1억은 아직 저렴해 보일 수도...

엘리트의 리센츠도 2008년 입주했으니 이제 20년차를 향해가네요..

 

잠실3대장 엘리트가 20년 30년차로 가면서 과연 어떻게 구축 모멘텀을 극복해내면서 상방을 뚫어 나갈지

서울 4세대 신축의 미래가 거기에 달려있다고 해도 과언이....

용적률은 이미 283%....

 

7위는 좀더 동쪽으로 가면 있는 고덕 그라시움입니다. 워낙 초대형 단지이니

거래도 많이 된것입니다.

고덕 대장도 국평 26억 수준 으로 가면서....잠실 성동 마포를 열심히 따라가는 중입니다.

 

8위 sk북한산시티 총 12건 매수...착한 가격 유명한 대단지...

 

9위는 녹변역 e편한세상 캐슬 총 11건 거래.

광화문 직주근접 20년 입주한 컨디션 좋은 2569세대 대단지....

 

10위는 가양 6단지 입니다.

이단지는 좀 살펴보겠습니다.  총 1476세대 밖에 안되는 곳인데요

위에 3천세대 이상급 단지 들과 어깨를 나란히 top 10 매수 단지로 리스트에 올랐습니다.

 

 

일단 위치는 한강이남 서쪽으로 치우쳐 있지만, 한강 접근성, 올림픽 대로, 지하철 골드라인 9호선 역세권에 

가양대교 넘어 DMC업무 지구 접근성 또한 좋습니다. 

 

가양초 경서중 초품아 수준....

 

 

 

 

 

 

15,19,25평으로 구성된 소형 평형 중심 단지로 92년 준공한 34년차 단지입니다.....

평균 대지지분 10.3평 수준...

 

가양동 월간 방문자 1위인데요...

 

실거래 가격은 19평기준 8억 후반대...

 

 

사실 입지적으로 너무 좋으나,,,가양동의 펀더멘털 이슈인 영구임대 비율..

 

현재 가양 6단지는 재건축 열심히 추진 중인 것으로 알고 있고 예비안전진단 통과...

서울시와 강서구청이 합심해서 가양동 재건축 지구단위 계획이 잘 세워진다면....

 

그야말로 환골탈퇴를 할 수 있는 동네+단지라고 볼 수 있지만,,

재건축은 시간 그리고 불확실성과의 싸움...

 

 

일단 우수한 입지로 신혼부부가 한강 벨트 진입이 가능한 문턱이 낮은 가격대임은 분명해보입니다.

 

19평이면 부부+미취학아동 1명이 살기에는 크게 불편함을 없을 것 같습니다.

 

위와 같은 여러 요인으로 규제후 Top 10매수 단지로 선택된 가양 6단지를 비롯 가양동의 새로운 지구 단위 구성을

기대해봅니다. 참고로 마곡업무지구도 근거리,,,

 

하지만 신혼부부 특공등 분양기회 자체를 날리는 기회비용도 감안 해야 하니 각자 투자성향에 따라 호불호가 날리겠구요..

가양 6단지

 

 

오늘은 10.15 규제 이후 많이 거래된 단지를 살펴봤습니다.

규제전 계약사례도 있으니 규제 전후 인과관계를 100%설명할 수 없지만,

 

과거 똘똘한 1채 현상으로 한강벨트 거래가 신고가로 늘어나는 것과는 대비하여

상대적으로 중저가 단지+초대형 단지(당연히 거래량 많은) 비중이 높은 것 같습니다.

 

규제이후 안양 만안구, 구리시, 다산신도시, 동탄등 일부 규제 미포함 지역의 매수 문의가 늘어간 것을

뉴스로 접합니다. 과거 이코대디가 여러번 강조했지만, 풍선효과로 테마성으로 수요가 몰린 곳은

지속적인 상방압력을 이끌어 가긴 어렵습니다.

 

공시가 1억 미만 아파트

비규제 지역 지방 신축 단지들

생활형 숙박시설

아파텔(오피스텔)

민간임대주택 등 상품이 그러하였습니다.

 

 

정부의 규제는 아마도 내년 지방 선거 이후 훨씬 강력하게 나올 것입니다.(세법 개정이 있겠죠)

이럴 때 일수록 본질에 집중한 투자, 즉 땅의 가치, 누구나 살고 싶어하는 동네, 상품(아파트),등에 집중해야 합니다.

 

규제는 결국 끝이 있고 그끝엔 다시 완화가 있기 때문입니다.

 

 

끝.

 

 

마지막으로 

일방향 텔레그램 소통 채널 오픈/운영 하면서 조금씩 포스팅 하고 있습니다. 글이 많지는 않을 것입니다.

 

https://t.me/briceharper

이코대디의 부동산 투자 기록😎