주상복합 아파트 vs 일반 아파트

안녕하세요 이코대디입니다.

 

서울 주요 중심으로 아파트 신고가가 나오고 있습니다.

 

강남 3구와 한강벨트라고 불리우는 마용성이 그 중심입니다.

 

반대로 서울 외곽과 지방 광역시 일부 학군지를 제외하고는 전고점을 회복하고 있지 못하는 모습도

어렵지 않게 볼 수 있습니다.

 

마찬가지로 주요지역이라고 하더라도 빌라와 오피스텔, 상가등은 아파트와 같은 가격 흐름은 보이지 않고 있습니다.

 

오늘은 부동산 중에 환금성이 가장 좋고 인기가 많은 아파트에 대해서 다뤄봅니다.

 

아파트는 일반 아파트와 주상복합 아파트로 구분할 수 있습니다.

일반 아파트는 누구나 잘 아는 내용이니 주상 복합 아파트에 대해서 다뤄봅니다.

 

먼저 주상복합 아파트는 말그대로 주거공간과 상업공간이 복합된 아파트 입니다.

 

가장 대표적인 주복 아파트는 1세대 주복인 타워팰리스 입니다.(아래 사진)

 

2000년 입주한 고급 주복입니다.삼성동 아이파크와 함께 강남 고급 초고층 아파트 시대를 연 곳...

 

 

 

물론 초창기 주복이고 판상형이 아닌 타워형이라 공간 설계의 효율성, 유리 커트월 건축으로 냉난방 효율성 문제등

아쉬운 점도 존재 합니다. 1세대 주복의 가격 흐름을 살펴봅니다.

 

타워팰리스 3차 55평 기준

20년간 가격은 112% 상승

 

2배 이상이 되긴 했는데,,,상대적으로 아쉬움은 있습니다. 

 

물론 층과 향 그리고 내부 상태에 따라 가격 개별성이 큽니다.

 

 

1세대 주복은 여기까지만 보고,,,,

 

최근에 준공된 아파트와 차이가 없는 주상복합 아파트를 살펴봅니다.

 

왕십리 센트라스입니다.

 

16년 준공된 2529세대 

상가랑 아파트랑 혼합된 4세대 주복 단지 입니다.

 

상왕십리역 초역세에 근처에 초중고가 근접합니다. 

 

 

 

일반 아파트와 동일한 중앙 광장 공간도 있습니다.

 

가격 흐름을 보겠습니다.

 

10년간 약 227% 가격 상승을 기록했습니다, 약 3.3배 가격 상승

 

앞서 비교한 단지와 여러 요인 차이가 있겠지만, 훌륭한 가격 상승률 입니다

 

15년에 6억 

지금은 20억....국평기준 

 

주복아파트의 단점으로 생각되는 관리비도...아래 보면 20만원 후반..훌륭합니다.

아파트형 4세대 주복의 장점입니다

 

 

 

 

 

 

 

 

 

또 다른 4세대 주복 아파트 단지를 살펴봅니다.

 

 

고덕센트럴 푸르지오 입니다.

 

5호선 상일동역 역세권에 20년 입주한 신축급 단지입니다.

용적률 499% 건폐률 57% 최고층 36층 입니다.

 

 

 

 

 

가격 흐름은 5년간 2배 상승 했습니다.

 

6.5억에서 13억으로 2배 상승....

 

 

 

 

옆자리 초대형 단지이자 역까지 접근성도 우수한 아르테온이 16억 중반이니,

규모, 입지 등 감안하면 차이가 없는 수준입니다.

 

 

 

 

 

구조도 아파트와 동일합니다...

 

 

 

또다른 4세대 주복을 살펴봅니다.

 

공덕 sk리더스뷰 입니다.

 

472세대에 공덕역 초역세 단지입니다.용적률 481% 건폐율 46%

최고층 29층으로 별로 높지 않네요...

20년 입주 신축급...

 

 

 

 

 

 

 

 

가격 흐름 봅니다.

약 3년간 140프로 상승 ..2.5배 상승 현재 국평 19억 대 입니다.

 

 

 

 

 판상형 구조에 3베이 맞통풍 구조 ...그냥 일반 아파트 입니다.

국평 관리비도 20만원 후반 수준...훌륭합니다.

 

 

 

공덕 초역세인데 가격이 왜이리 저렴하나 봤더니

매물도 별로 없고 가장싼게 25억 중반부터 내요..국평기준..

 

 

같은 동네의 다른 4세대 주복을 가봅니다.

 

공덕 더샵

 

여기도 공덕역 초역세에

8년차 신축급, 124세대..

 

최고 23층 ...주복치고 높진 않네요...

 

용적률 454% 건폐율 56%

 

 

 

 

 

 

 

가격은 10년간 약 200%상승 즉,,,3배가 되었습니다.

최근 실거래가는 국평 20억은 가볍게 넘긴...

 

 

구조도 판상형에 3베이...일반 아파트와 동일합니다.

 

 

 

 

 

 

서울 위주로 봤는데요 아파트형 4세대 주복 단지 또 찾아 봅니다.

 

광명역 센트럴 자이

 

광명역 초역세에, 공세권 단지입니다.

 

 

8년차 신축에 1005세대 단지

40층 용적률 349% 건폐율 23%

728x90

300x250

가격은 10년간 169프로 올랐습니다.

 

약 3배가까이 올랐는데요 엄청납니다...

 

 

 

 

 

 

이단지도 일반 아파트와 똑같은 판상형에 맞통풍

 

무려 4베이 구조입니다.

관리비는 30만원 수준입니다.

 

 

 

 

 

 

오늘은 아파트형 주복단지에 대해서 살펴봤는데요

주상복합도 계속 진화하여 1세대 주복의 보완점을 개선한 아파트형 주복단지가 대세가 되고 있고 

주변 아파트와 흐름을 같이하고 있습니다.

 

물론 주상복합은 기본적으로 용적률이 높으니 대지지분이 같은 평형이라도 적은게 일반적입니다.

하지만 반대로 보면 상업지나 준주거지역에 세워지므로 용적률을 그렇게 쓸 수 있는 것인데,

 

즉 주상복합아파트가 지어진 토지는 평당 가격이 일반 아파트가 세워지는 주거지역 토지 대비 2~3배 비쌀 수 밖에 없으니

대지지분이 적어도 토지 가격은 같게 수렴해집니다. 건물을 높에 올릴 수 있는 땅과 그렇지 않는 땅의 평당 토지 가격은 다를 수 밖에 없기 때문입니다.

 

 

 

그렇다고 모든 주상복합 단지가 적절한 투자처라고 볼 수는 없습니다.

 

왕십리 센트라스,공덕 sk리더스 뷰, 광명역센트럴 자이처럼

 

1.일반아파트와 동일한 판상형 구조를 가지고 있는지(맞통풍 3베이 이상),

2.그리고 단지내 놀이터등 아파트와 동일한 단지 구성을 가지고 있는지(500세대 이상 수준)

3.관리비가 저렴한지(월 20만원후반 수준)

4.오피스텔 세대 없이 아파트 59제곱 84제곱 등 이상으로 구성되어 있는지

 

 

잘 살펴봐야 합니다.(일반적으로 주복단지의 단점을 커버하는 위의 조건 필요)

 

 

 

요새는 저평가 단지라는 것은 없다는 것이 중론인데요...

 

그래도...

주상복합 아파트라는 이유로 같은 동네 아파트 보다 가격 디메리트를 겪고 있는 단지가 우리주변에 있는지 없는지 

그리고 위 조건에 부합하는지 잘 살펴보시고 슬기로운 생활 이어가시기 바랍니다.

 

 

 

 끝.

 

마지막으로 

일방향 텔레그램 소통 채널 오픈/운영 하면서 조금씩 포스팅 하고 있습니다. 글이 많지는 않을 것입니다.

 

https://t.me/briceharper

이코대디의 부동산 투자 기록😎