2026년 전세 대란 시대

안녕하세요 이코대디입니다.

 

이재명 정부 이후 강력한 부동산 규제책이 시행되고 있습니다.

 

10.15대책을 끝으로 다소 잠잠한 모습인데요. 강력했던 지역규제(서울 및 주요지역 규제지역, 서울전역 토지거래 허가지역 지정, 금융 규제)만큼이나 대책을 전후하여 아파트 상승률은 온도차를 달리했습니다.

 

하지만 규제가 나온 2달이 지난 시점 주요 지역 중심으로 서울 아파트값 상승폭은 다시 확대 중입니다.

 

 

 

지난 주 부동산원 발표자료에 따르면  서울 평균 0.18% 주간 상승, 전세가격도 0.15% 주간 상승.

 

주요 지역별로 용산구 0.28% 성동구 0.27% 마포구 0.19% 등 마용성 지역이 매매가 상승을 주도했고

 

강남쪽은 송파구 0.34%, 동작구 0.32% 영등포구 0.26% 서초구 0.23%등 강남 3구 뿐 아니라

서울 전역으로 상승세는 지속되고 있습니다.

 

산술적으로 0.25% 주간 상승은, 년간 기준 12% 상승을 의미하며, 10억짜리 단지가 1년안에 11.2억이 된다는 뜻이기도 합니다.

 

물론 복리로 상승하니 실제로는 12억 가까이 됩니다.

 

이러한 상황에서 어떠한 아파트를 골라야 하는 것에 대해서는 지난 포스팅을 참조해 주시기 바랍니다.

 

https://economydaddy.tistory.com/294

서울 1급지 투자해야 하는 이유

 

 

분위기를 바꾸어서,

오늘은 전세대란에 대해서 포스팅 해보겠습니다.

 

강력한 정부 규제책으로 매매 거래 활성화가 억제된 상황에서 새로운 주택으로 이사를 해야 하는 수요는 전세시장으로 몰리고 있습니다. 수요가 몰리는 한편, 전세 공급 측면에서는 다주택자 취득세 규제가 지속 되는 상황(조정 2주택 8%, 3주택 12%)에서

지역에 대한 규제가 강남 3구,용산구에서 서울 전역, 수도권 주요 지역으로 확대되면서 취득세 중과가 적용되는 경우의 수는

복리로 늘어나며, 다주택자의 전세시장에서 공급자적인 입지는 지속 악화 중입니다.

 

따라서 전세시장은 매수 대기 수요의 전세수요로 전환 , 주요 공급자인 다주택자의 구조적인 공급 방법이 막히면서,

수요가 공급을 압박하는 즉, 전세대란 시장이 펼쳐지고 있고 내년에는 더 심화 될 것으로 보입니다.

 

 

몇개 지역 주요 단지를 살펴보면서 전세대란이 얼마나 심각한지 살펴봅니다.

 

 

 

먼저 광화문 업무지구와 가까운 배후 지역인 녹번역으로 가봅니다.

 

힐스테이트 녹번

총 952세대 단지로 신축급 인프라를 갖춘 초역세 단지입니다.

 

매매는 66개 물량인데 전세는 단 13개 세대입니다

1000세대 단지에 전세가 13개이면 1.3% 만 전세 가능한 세대가 있다는 뜻입니다.

 

 

 

 

 

 

 

문제는 국평기준 년초에 5~6억 선이던 전세가가 년말 들어서 7억이 기준점으로 바뀌었다는 것입니다.

동향 컨디션에 따라 편차가 있지만 최근 전세시장 가격 상승은 점점 심화 중입니다.

 

 

 

 

 

나중 지역은 마포입니다.

여의도와 광화문 직주 근접 지역으로 전세 수요가 꾸준한 곳입니다.

 

공덕역세권 공덕 파크자이 총 288세대 중에 전세 가능 물건은 단 2세대 입니다.

비율로 따지면 1%가 되지 않습니다.

 

 

 

 

 

전세 실거래가도 어느덧 국평기준 13억을 돌파했습니다. 년초에 10~11억 대비 20%가까이 올랐고,

거래가능한 국평 전세 매물 1건도 현재 13억으로 나와있네요. 매매가가 아닌 전세가 입니다.

 

 

 

 

 

다음으로는 한강을 넘어 동작구로 가보겠습니다.

 

강남과 여의도 그리고 용산으로 출퇴근이 용이한 팔방미인 흑석동입니다.

 

흑석 한강 센트레빌 2차

총 963세대 단지에 전세가능 물건은 단 2건입니다.

 

비율로 따지면 1~2% 수준.

은로초품아에 9호선흑석역까지는 다소 거리가 있고 입주한지 14년차 단지임에도

전세 매물이 씨가 말랐습니다.

 

매물 가격은 국평 기준은 단 1건 9.5억에 나와 있네요.

 

 

 

 

 

전세가는 년초 6억대에서 현재 8억대로 실거래 

 

 

 

강동구로 살펴봅니다.

 

고덕역 역세권 고덕 아이파크 총 1142세대 중에

전세 물량은 단 9세대로 비율로 1%가 안됩니다.

 

묘곡 초품아, 5호선 타고 강남 및 광화문 업무지구 접근, 입주 15년차 단지.

 

 

 

전세 실거래는 상대적으로 많이 오르지 않는 것으로 보입니다.

년초 7억대 현재 7억대....

 

 

물론 위 단지들중에 장기전세 임대 비중이 높은 단지도 있고 구조적으로 전세 시점별로 매물 증가 감소 영향등 변수가 있으니

참조하시기 바라겠습니다.

 

 

 

성동구로 가봅니다.

행당동 신동아 아파트

 

신혼부부들의 진입이 가능한 성동구 단지입니다.

 

전체 636세대 중에 전세 가능 매물 6세대 

비율로 보면 1%로 수준이네요

 

 

 

 

 

5호선 경의 중앙선역 모두 이용가능하지만 다소 거리가 있고,

주변 녹지, 중량천, 서울숲 접근 가능한 신혼부부 인기 단지 입니다. 물론 입주한지는 30년이 훌쩍 넘었군요.

 

전세는 24평 기준 년초에는 3억~4억대, 현재는 주로 4억대에 거래 중입니다.

매물은 4억 후반에 5억도 있네요.

 

 

 

마지막으로 서울 전세 및 매매가 상승으로 수요가 몰리는 인천 지역도 가봅니다.

 

서울 전역 및 경기도 하남 광명 분당 수지등 주요지역이 규제지역으로 지정되면서

 

남양주,구리, 안양만안, 인천 검단등 서울 출퇴근 접근성이 좋은 곳 중심으로 아직 비규제로 남아서

1~2억 가량 상승 트렌드입니다.(자족기능이 있는 동탄 포함)

 

인천 검단신도시로 가봅니다.

 

검단 금호어울림 센트럴

총 1452세대에 전세 매물 9건, 비중이 1프로가 안됩니다.

 

아라역세권 단지,초품아 단지로 아라역에서 마곡업무지구까지 빠르게 접근 가능.

 

 

 

 

전세거래가 너무 많아서 화면이 꽉차서 올해 하반기만 비교해봅니다.

 

국평기준 7월에 3억대 거래 활발.

현재는 4억대 거래 가능.

매물도 4억 중반이네요. 물량이 단 9세대이니 내년에는 전세가 5억 보는 것도 어렵지 않겠습니다.

 

+토지거래 허가구역에서 벗어나면서 매수세 증가 중

 

 

 

 

하남 신도시로 가봅니다.

 

미사역 파라곤 총 925세대에 전세가능 물량 단 1세대. 매물 비중이 0.1%가 안되네요.

 

5호선 미사역 연결된 초역세권으로 주변 호수 공원, 스포츠 센터, 가까운 학교등

실거주 쾌적성과 직주근접을 모두 잡은 곳.

 

 

매매는 504건이나 있네요. 물론 하남시 전역이 토지거래 허가구역이라

다주택자는 내년 5월까지 양도세 중과 유예로 매도를 해야 겠지만, 매수자는 실거주를 해야 하는

즉, 투자자 매물은 받아줄 투자자가 제한되는 상황이 한 몫 했을 것으로 생각됩니다.

 

 

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오늘은 주요 지역 주요 단지 중심으로 전세 대란이 얼마나 심각한지 살펴봤습니다.

 

실거래는 몇달전 거래이니 현기준 전세 시세는 실거래가 대비 몇천만원 수준이 높다고 봐야 합니다.

 

전통적 거래 비수기인 겨울철이 지나면 신학기 수요등과 맞물려 내년 봄부터는 서울 및 경기 직주근접 지역 중심으로

전세 대란은 더 고조 될 것입니다. 특히 신축급 단지는 상승폭을 더 키우게 되고, 이는 매매가의 상방 압력 또한 영향을 미치게 됩니다.

 

 

 

전세 수요는 매매 수요와 다르게 투자 개념은 1도 없는 실거주 실수요 계층입니다.

따라서 정부의 고심도 깊어질 것으로 보이는데요.

 

매매가 상승보다 표심에 더 영향을 미치는 것이 전세가 상승이기 때문입니다.

 

유주택자의 전세 수요는 덜하지만, 무주택자의 전세 수요는 전세가가 폭등하게 된다면, 곧 정부 정책의 실패로 화살표가 쏠릴 것이 자명하기 때문입니다.

 

그렇다면 전세가격 안정화를 위한 정부의 추가 대책은 어떤 것이 나올 수 있을까요?

 

첫번째는 취득세 중과 유예입니다.  취득세 완화는 다시 투기세력의 활성화로 쏠릴 수 있기 때문에 완화 자체보다는 한시적 취득세

중과 유예를 통해서 다주택자가 포지션을 가고자 하는 공급자들에게 길을 열어 줘야 합니다. 경제적 능력과 개인의 투자 성향에 따라

1주택자가 2주택 3주택자로 가고자 하는 의지를 정부가 징벌적 취득세로 제한성을 두면 안되겠습니다. 다주택자는 1주택 혹은 0주택이 실거주로 필요하므로, 그만큼 시장내 전세 매물은 증가하게 됩니다.

 

그런데 여기서 문제가 하나 발생합니다. 바로 토지 거래 허가 구역입니다. 추가 매수를 할때 토지 거래 허가 구역안에 있는 집이라면,

전세를 줄 수 없고 6개월안에 실거주를 해야하고 거래 허가 또한 관할청으로부터 받아야 하니 여간 어려운 일입니다.

 

금번 토지거래 허가구역 확대지정이 급한 불을 끄는 근시안적 대책임을 알 수 있습니다.

 

두번째로 예상되는 정부 정책은 보유세 강화 입니다. 문재인 정부 때 강화된 징벌적 보유세는 윤석열 정부에서 1차례 완화가 되었습니다.  이에 따라 조정 지역 2주택자 등 고가 주택 보유자의 종부세가 많이 완화 되었는데요.

 

 

 

문제는 이에 따라 똘똘한 집의 시장 매물 잠금 현상도 초래된 것이 팩트입니다.

따라서 이번 정부는 보유세 강화 기조를 여러번 내 미쳤고, 다주택자의 똘똘한 주택 물량 풀림을 활용하여  시장내 전세 수요자의 매수 수요자로 전환을 유도할 가능성이 있습니다. 물론 이를 위해서는 내년 5월까지 한시적 유예된 양도세 중과를 추가 유예하여야 합니다. 똘똘이 주택을 여러개 보유한 다주택자 입장에서 양도세를 +20, +30 중과를 맞아서 세금을 왕창 낼 바에 차라리 보유세를 내면서 증여를 하든, 정권 교체를 기다리는 것이 더 합리적으로 생각할 수 있기 때문입니다.

 

 

 

 

마지막으로는 2번째 대책과 반대되는 양도세 중과 한시적 유예 폐지입니다.

 

내년 5월까지 예정된 중과유예를 더이상 연장하지 않는 다고 공표를 하고, 다주택자 매물을 유도할 수 있습니다.

거기에 보유세 중과까지 소득세법 개정안으로 그리고 대통령 시행안으로 공표를 한다면 시장내 매물을 상당히 증가할 것으로 보입니다. 물론 이 정책도 문제점이 있습니다. 대출 규제에 따라 실수요자의 주담대 한도는 급격히 줄었습니다.

당초 비조정 지역은 LTV 60~70%적용 규제/조정지역은 40%적용이었으나, 

아래와 같이 거래 가격에 따라 15억 초과 주택의 대출한도는 일괄 4억으로 제한됩니다.

 

무주택 전세 수요자의 대부분은 내 가족이 평생 살 수 있는 쾌적한 동네에 좋은 학군에 좋은 직주근접 위치 즉, 똘똘한 1채를 

원할 텐데 주요 지역 국평 가격은 이미 15억을 넘어선지 오래입니다.

즉 현금성 자산 11억이 있는 무주택자가 과연 얼마나 될지....

 

 

 

 

 

오늘은 전세대란에 대해서 짚어 보면서 향후 예상되는 정부 규제 대책에 대한 의견을 포스팅 해보았습니다.

 

물론 시나리오 별 적용이고 정부 정책은 예상보다는 대응해야 하기에, 참조로만 활용해주시면 좋겠습니다.

 

분명한 것은 규제의 강화는 지속될 것이라는 점이고 원화가치 하락도 상수값으로 보여 집니다.

 

취득, 보유, 양도라는 부동산 세금 3대장이 여러 정권을 거치면서 다양하게 공표되었고, 이제는 서로 맞물리면서 너덜너덜 해지고 있습니다. 정부주도의 부동산 정책보다는 시장 주도의 정책으로 회귀해야 하는 시점이 돌아온 것 같습니다.

 

나의 가치판단과 자산 현황, 라이프 사이클에 따라, 내가 팔고 싶을 때 팔고, 사고 싶을 때 사는 시장의 자정 능력에 힘을 실어 줄 때입니다.

 

 

끝.

 

*이코대디가 생각하는 부동산 관련 일방향 채널 공유 합니다.

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