서울 1급지 투자해야 하는 이유

안녕하세요 이코대디입니다.

 

서울 등 주요지역 중심으로 아파트 가격 상승이 심상치 않습니다.

 

17년 부터 시작된 상승장이 21년까지 지속 될 때,

즉 과거에는 모두 같이 올랐다면 

 

요새 상승장은 오르는 곳만 더 오르는 흐름입니다.

 

오늘은 몇가지 사례를 기반으로 서울 1급지에 투자해야 하는 이유에 대해서 살펴봅니다.

 

먼저 몇가지 단지의 가격 비교를 해보도록 하겠습니다.

 

 

먼저 서울 강동구 주요 단지와 부산 해운대구 주요 단지간 과거 가격 흐름입니다.

 

입주년도는 각각 2019년 , 2011년

특히 해운대구 아파트는 부산을 대표하는 학군 지역으로 초품아, 해강중 학군에

전국 최고 수준의 오션뷰를 자랑 하는 프리미엄 단지입니다.

 

아래 그래프의 파란색은 강동구 대표  34평

빨간색은 해운대구 우동 대표 49평 ...

 

 

년차와 세대수 차이는 있지만 각자 장점을 활용한 풍부한 수요로 거래도 활발했씁니다.

19년에는 두단지간 약 3억의 차이가 있었고  21년 들어서는 가격도 비슷했습니다. 

그러나...

 

양극화가 시작되고 똘똘한 한채 현상이 본격화된 23부터 갭이 슬슬 벌어지더니,,,,

 

25년에는 차이가 꽤 커졌습니다.

 

현재 강동구 단지는 23억 국평기준

해운대는 14억대....

 

9억의 차이가 있습니다.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울의 다른 단지와 지방 광역시를 비교 해볼까요?

 

아래 파란색 단지는 성동구 옥수동의 래미안 옥수 리버젠입니다.

 

빨간색 단지는 위와 같은 해운대 대표 단지...

 

각각 33평과 52평....

 

19년에는 3억 언저리 갭이었지만,,22-23년 조정장에는 비슷한 흐름을 보이다가....

 

다시 24년부터 갭이 벌어져서....현재는 9억 정도 차이가 있습니다...

 

 

 

물론 층과 조망 프리미엄 그리고 직거래 등등 튀는 거래가 있으니...전체 경향 중심으로 봐주시면 되겠습니다...

 

 

 

 

다른 지방 광역시도 살펴봅니다.

파란색 그래프인 성동구 래미안 옥수 리버젠은 그대로 두고(33평)

아래 빨간색 그래프만 지방 광역시 아파트 시세를 리딩하고 있는 대구의 수성구 범어동 대장 단지로 가봅니다.(53평)

 

 

참고로 옥시 리버젠은 2012년 입주

범어동 대표 단지는 2009년 입주

 

세대수는 각각 1500세대 근방입니다.

 

학군은 수성 범어 학군이 우수...학업 성취도가 무려 95%네요..^^

 

아래 가격 흐름은 19년에는 수성이 비쌌고 엎치락 뒤치락 하다가...

 

24년부터 갭이 벌어 지면서 지금은 6억 수준갭...

 

물론 범어도 올랐습니다. 하지만 서울 성동이 더 오른것...

 

 

 

 

 

이제는 지방 대표 지역을 보았으니 수도권 내 단지에서 비교해봅니다...

 

 

아래 파란색은 마포구 마포 래미안 푸르지오 입니다.

원래 아현래미안푸르지오 였는데 마용성의 마포가 대세가 되다 보니 마래푸로 단지명이 바뀐 곳입니다.

 

빨간 색은 인서울 동대문구 답십리의 대단지...

 

각각 입주년도 14년으로 동일하고 지역의 주요 단지입니다...

 

가격흐름이 유의미 합니다. 둘다 국평기준이고....

 

16년에는 약 2억 차이....

 

갭은 시계열로 보면 명확히 벌어지다가 24년 부터 현재까지 갭이 커졌습니다.

국평기준 현재는 약 10억 차이....

 

10년만에 2억 차이가 10억 차이가 되었습니다.

 

 

 

 

 

왜 서울 1급지에 투자 해야 하는지 또 다른 단지 비교로 살펴봅니다.

 

아래 파란색은 여전히 마래푸 국평

빨간색은 녹번역 역세권 신축 대단지입니다. 입주년도 20년....

총 2500여 세대 대단지...

 

19년에는 가격 차이가 4억 수준....

 

비슷한 흐름을 보이다가....24년부터 여기도 갭이 벌어집니다...지금은 10억이상 차이....

 

갭 4억이 10억이 되었습니다...

 

 

 

아직 똘똘한 1채의 최대 수혜지 서초 강남 비교는 하지도 않았습니다.

 

 

 

 

마포 주요 단지와 신길동 뉴타운 주요 단지 비교해봅니다.

 

파란색은 마포 국평 

빨간색은 신길 뉴타운 국평입니다.

 

입주년도 각각 14년 17년

세대수 3885세대 1722세대

 

 

17년 입주 당시에는 갭이 2억 언저리밖에 안되었습니다.

 

비슷하게 갭을 유지하다가, 22년 하락장에 신길뉴타운의 하락 폭이 커지더니,,,

전고점을 최근 돌파 하였지만.....

 

현재 갭은 6억 수준입니다.

 

17년 기점으로 신길 대단지도 10억 가까이 올랐지만 마포의 상승 폭이 컸습니다.

 

 

 

 

서울내에도 양극화가 진행되고 좋은 곳에 투자 해야 하는 이유입니다.

 

이제 강남 서초로 가봅니다.

 

아래 그래프에 빨간색은 마래푸 국평

파란색은 반포 터줏대감 대단지 입니다.

 

각각 14년 09년 입주

 

세대수는 3885 와 2444세대

 

 

300x250

728x90

14년 입주시에는 갭이 7억차이.....

 

이후 비슷하게 같이 우상향 사이좋게....

 

그런데 21년 상승장에 반포는 날라가고...

마포는 덜 날라가다가....

 

하락장을 같이 맞고.....23년 기점으로 갭이 벌어지더니...반포는 안드로메다...

물론 마포도 엄청난 상승이지만 반포 단지 국평은 50억 마포 단지 국평은 24억...

결국 2배차이가 되었고 갭은 25억................

 

 

10년 남짓 기간동안 7억 갭이 25억이 되었습니다...

오늘 주제인 서울 1급지 투자해야 하는 이유에 대한 전형적인 표본입니다.

(물론 마용성도 많이 올랐지만...)

 

 

 

앞으로 어떻게 될지 누구도 예견할 수 없지만 똘똘한 한채가 지속된다면.................

 

똘똘이 한채 현상이 완화되기 위해서는 

취득세 중과 규제 완화

다주택자 양도세 공제 혜택 강화(15년 보유시 30프로)

조정 2주택 이상 양도세 규제 완화(물론 지금 1년씩 유예중)

3주택 종부세 완화

 

등의 대책이 필요합니다....

 

 

강남 단지로 한번도 비교해보겠습니다.

 

 

 

파란색은 마래푸 국평

빨간색은 잠실 대표 단지 국평입니다.

각각 04년 08년 입주

 

잠실 단지의 세대수도 5678세대 초대형 단지

 

결론부터 보면 현재 아래 갭은 10억입니다.

 

잠실 33억 마포 24억...

 

 

 

14년입주당시에는 3억 언저리...차이...

 

 

 

 

마지막으로 한군데 더 비교 해보겠습니다..

 

파란색은 압구정 신현대 국평

빨간색은 잠실 엘스 국평...

 

각각 82년 입주, 08년 입주

 

기타 설명은 생략하고....

08년 엘스 입주 당시 갭은 5억 수준...

 

현재는 37억..가격이 아니고 갭이 37억

 

 

 

 

20년도 채 안되서 5억의 갭이 37억이 되었습니다.

 

매매가는 압구정 신현대는 13억에서 69억으로........차익이 56억....

 

18년간 56억 상승.....즉 1년에 3억 상승

 

 

물론 보유기간동안 재산세 종부세 그리고 은퇴자는 건보료 상승...

 

양도시 양도세 등....숨만 쉬어도 나가는게 세금이지만.....

 

 

 

오늘 주제인 서울 1급지 투자해야 하는 이유가 위 그래프 한 컷으로 정리가 됩니다.

 

 

물론 과거 상승했다고 앞으로 상승한다는 논리는 없습니다.

미래는 아무도 예견할 수 없죠. 과거 이렇게 급등할지 몰랐던 것 처럼...

 

하지만 한가지 분명한 사실은 원화가치는 흘러내린 다는 것....

부동산 뿐 아니라 미국 주식도 기술주 중심으로 우상향 하고 있습니다.물가도 그렇구요...

 

안오르는 것은 원화 가치와 월급 뿐입니다.

 

안전 자산인 서울 주요 지역 부동산(미국 우량주)에 현금 파킹을 해야 하는 이유입니다.

 

끝.

 

일방향 텔레그램 소통 채널 오픈/운영 하면서 조금씩 포스팅 하고 있습니다. 글이 많지는 않을 것입니다.

 

https://t.me/briceharper

이코대디의 부동산 투자 기록😎