부동산 현장을 가다-광명 뉴타운

안녕하세요 이코대디입니다.

 

오늘은 부동산 현장을 가다...시리즈로 광명 뉴타운에 대해서 포스팅 해봅니다.

 

최근 부동산 시장은 우상향을 지속 기록하고 있고

서울 주요 지역 중심으로 신고가를 연일 경신하고 서초구 강남구 송파구 마용성 한강벨트까지

뜨거운 흐름이 분당과 수도권 1급지 지역까지 번지고 있습니다.

 

그런 와중에 새로운 이재명 정부 들어서 다양한 공급책을 내놓으면서

부동산 상승의 원인인 "내가 살고 싶은 지역의 공급 부족" 해결책 실행에 나서고 있지만

 

물리적으로 현실적으로 장애물이 여전히 존재합니다.

 

그런 측면에서 오늘은 수도권에서 입지가 양호하다고 평가 받는 광명 뉴타운을 가봅니다.

 

 

먼저 광명 뉴타운은 무엇인가?

 

경기도 광명시 광명도 일대에 추진되는 뉴타운 재개발 사업입니다. 2009년 부터 시작 되었다가 12년 해제되었다가 다시

16년 부터 상승 장을 맞으면서 일부지역 중심으로 속도를 내었고 입주가 완료된곳 공사가 진행 중인곳 등등 광명 뉴타운을 방문하면 거대한 공사장입니다.

 

 

광명은 지역번호를 02번 쓰는 곳이죠?

 

서울 가산 디지털 단지, 구로 디지털 단지 업무지구와 맞닿아 있는 우수한 입지이고, 

지하철 7호선 역세권으로 강남까지 40분 접근이 가능하니 서울의 외곽지역보다 오히려 업무 지구 접근성이 우수합니다.

 

또한 학군지인 목동 학원가까지 차량으로 10분 남짓 걸리고 안양천을 품고 있기에 공원 인프라까지 확보한 곳....

 

 

물론 이 글은 광명 뉴타운을 추천하거나 투자 권유하는 글은 아닙니다.

이코대디는 주구 장창 밤낮을 가리지 않고 결국은 서울 핵심지로 접근하라는 주장을 펼치고 있습니다.(아래 포스팅 참조)

 

https://economydaddy.tistory.com/294

서울 1급지 투자해야 하는 이유

 

 

 

 

 

다시 광명뉴타운 이야기로 들어와서...

지도로 입지를 봅니다.

 

 

7호선이 관통하고 1호선도 근접합니다. 안양천을 끼고 있고 가산/구로 디지털 단지를 인접하는...

 

도덕산 개웅산과 한강지류를 끼고 있으니 배산 임수???

 

물론 광명내 선호도는 철산->광명사거리로 명확히 갈리지만 지도상과 같이 광명사거리 북쪽이 트리우스를 시작으로 입주 절차를

착실히 진행하고 있고 남쪽도 속도를 높여가고 있습니다. (일부 해제된 지역이 있으니 아래 지도는 입지용으로만 참조하시길)

 

 

아래 지도를 보시면 아시겠지만 철산쪽 철산동 재건축과 광명뉴타운은 같은 광명이지만 별개의 사업입니다...

 

 

 

먼저 가격 부터 살펴봅니다.

 

 

먼저 광명을 리딩하는 철산쪽 신축먼저 볼까요?

 

 

광명 대장 철산자이 더 헤리티지...

 

 

 

 

 

국평 기준 실거래가 15억 중후반 수준....

광명 국평도 이제 15억 시대입니다.

 

 

그리고 얼마전 분양 흥행한 철산역세권 철산역 자이 국평 분양가 16억인데....

고급화 추진하며 완판 성공....

 

광명 대장 20억 시대가 머지 않아 보입니다...

 

 

 

 

 

다시 오늘 주제인 광명 뉴타운으로가봅니다.

 

광명사거리역을 기준으로 아래 도덕산쪽으로는

이미 호반 써빗 그랜드 에비뉴 

광명 푸르지오 포레나

광명 푸르지오 센트베르

광명 아크포레 자이위브 등

 

이미 입주를 완료 했습니다.

 

가격은 국평 12억 선으로 형성 되어 있는데요...

최근 뜨거운 광명사거리 북측의 뉴타운을 중점으로 살펴봅니다...

 

일단 2구역인 트리우스가 년초 입주를 완료 했고요...

 

 

 

25평 실거래가 9억대...매물은 10억대 형성되어 있습니다.

 

작년말까지만 하더라도 트리우스 광명이 입주장의 어려움으로

아래 기사 처럼 마피 매물이 심심치 않고 올라왔는데요........

 

 

 

 

이제는 마피가 무색하게,,,,1억정도 너끈하게 피가 올라 있는 모습입니다.

 

 

 

 

 

 

광명 뉴타운내 규모 면으로 대장이라고 할 수 있는 트리우스 광명 상세 분석 해봅니다.

 

총 3344세대

 

 

작년 말 입주...

 

 

 

 

 

네이버 매물 기준 25평 기준 9억에서 10억대 형성..로얄동 로얄층은 11억도 넘네요...

 

작년말과 분위기가 완전히 바뀐 모습입니다...

 

 

 

 

북쪽으로 1호선 개봉역

서쪽으로 안양천

남쪽으로 7호선 광명사거리역

 

물론 역세권이라 하기엔 좀 애매한....도보로 12~15분정도 예상.. 

 

광명동초 도보권...대단지 커뮤니티(사우나), 조경 등...물론 고급화는 아쉬움..

 

 

광명내 선호 지역인 철산은 아니지만, 철산쪽 대비 25평기준 2억 정도 저렴...

 

 

주변으로 1구역 광명자이 더샵 포레

입주를 앞둔 광명 센트럴 아이파크

한창 공사중인 광명자이 힐스테이트 sk뷰 등 

 

대단지 들이 들어오면서 깔끔한 대규모 인프라 상권 구축이 기대됩니다.

 

 

그렇다면 가격이 적절한지 비교해봅니다.

 

 

25평 기준 매물이 9억 중후반대인데요.....

 

 

바로 옆단지인 광명 센트럴 아이파크는...

25평이 10억 가까이 분양권 거래가 이뤄졌네요

 

분양가는 8.3억이었으니 약 2억가까이 오르고 있네요...같은 동네 비교는 무의미 하니...

 

 

 

 

 

 

 

비슷한 가격 대인 서울 지역을 살펴봅니다..

 

 

선유도역 9호선으로 가봅니다.

 

양평동5가 한신 아파트

30년차 1215세대 단지 실거래가 9억 후반입니다. 

 

9호선 초역세 한강 접근성

당산초 도보권 주변 공세권 

다리건너면 목동 학원가 등등

 

 

 

같은 서울 서남권에 년식 차이는 많지만.....

 

트리우스와 선유도 역세권 구축의 가격차이가 붙는다면......

 

 

또 다른 단지를 살펴봅니다...

 

300x250

728x90

 

성동구 마장동 청계 현대 아파트

 

2호선 5호선 더블역세권(물론 초역세는 아님)

 

28년차 구축

1017세대

마장초/중 품아...

 

청계천 수변공원 군자공원등..

 

 

 

 

광명뉴타운 북측 대단지들의 25평이 10억에 근접하면 인서울 괜찮은 입지 구축과 가격이 오버랩 되는 군요....

 

물론 경기도 주요지역 대단지 신축의 인프라냐 인서울 역세권 구축이냐...

 

 

다시 광명 뉴타운으로 돌아와서....

 

광명 뉴타운 호재요인도 살펴봅니다..

gtx-D노선이 뉴타운 아래쪽으로 예정되어 있으며 (물론 착공/완공 시점은....)

 

신안산선도 광명역 (KTX)를 지나고...

월판선 광명역 경유를 하니 판교 업무지구 접근성 개선

 

기타 광명 시흥 테크노 밸리 추진 통한 직구근접 요인....

 

하지만 대형 입주를 진행 그리고 앞으로 가속화될 인구 유입과 별개로

도로 교통망 확충이 안되면서.....교통 혼잡 난이도가 최상인 곳....

 

 

결국 광명 뉴타운은 기대와 우려(교통)가 공존하는 곳이기도 합니다....

 

 

하지만  북광명 뉴타운 4개 구역 입주세대만 1.2만세대이니....

 

철산쪽 그리고 남광명 뉴타운 등등 힘을 합치면 교통 호재를 현실화 할 수 있는 충분한 유인이 될 수도 있겠습니다.

 

 

그리고 무엇보다 광명의 자랑 광명 시장........ 한번 가보신 분들은 아시겠지만 수도권 최대 수준 규모를 자랑합니다.

 

광명 동굴과 함께 관광상품으로도 요새 인기가 많은 곳인데요.....

 

 

즉..대규모 신축의 웅장함과 재래 시장의 인프라가 공존하는 곳....

 

앞으로 광명 뉴타운의 가격 흐름이 어떻게 바뀔지 트래킹하는 것은 수도권 주요지역 대규모 뉴타운 신축에 대한

확신을 더욱 공고히 해줄 것이라고 봅니다. 

 

 

얼죽신이 계속될지....이웃님들도 시간 되시면 광명 뉴타운 임장을 한번 가보시고 

돌아오시는 길에 광명 시장도 들려서 눈도 입도 호강하는 하루 보내보시기 바랍니다.

 

끝.

 

 

일방향 텔레그램 소통 채널 오픈/운영 하면서 조금씩 포스팅 하고 있습니다. 글이 많지는 않을 것입니다.

 

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이코대디의 부동산 투자 기록😎