재건축 대표 단지 아파트 어디일까_ver.1

안녕하세요

 

이코대디입니다. 윤정부 들어 지속적으로 재건축 규제 완화 기조는 유지 되고 있습니다.

특히 서울시가 3월 27일 재개발/ 재건축 2대 사업 지원 방안을 발표했는데요

서울에서 재개발 가능 지역이 대폭 늘어 나고 용적률이 300%가 넘는 지역도 재건축 기대감이 높아지고 있습니다.

 

특히 역세 권 중심으로 승강장부터 350m 내외 지역이 고밀복합 개발 필요할 경우

준주거로 상향하고, 용적률도 이에 따라 300%규제에서 500%까지 늘어나게 됩니다.

 

물론 용도 지역 상향은 일자리 공공등 정책과 연계가 필요한 지역을 전제로 한다는 것이 골자입니다.

 

물론 재건축 관련 특별법, 정책등 작년에도 나온게 있는데요

바로 작년 2월에 발표한 노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 입니다.

 

이기준으로는 20년이상된 100만 제곱 미터 이상 대단지는

안전진단 완화, 면제, 용적률 상향 등 다양한 내용을 품고 있습니다.

 

물론, 작년말에 여야 합의로 하기 특별법은 국회 본회의도 통과 했습니다.

 

 

 

실제로 정책 완화 기조와는 다르게 재건축 시장은 사실 답보 상태입니다.

재초환이 아직도 살아있고, 원자재 인건비 상승등에 따라 자기 부담금 또한 기대 수준 보다 높다는 것이

시장내 중론 입니다.

 

반대로 신축 단지 및 안전 마진 확보된 분양단지들은 인기가 여전한데요....

 

오늘은 재건축 대표 단지들 몇 곳에 대해 살펴 보겠습니다.

(절대로 투자 추천은 아니고 흔히 말하는 대표성을 띄는 단지에 대한 소개이니 참조로만 활용하시기 바랍니다.)

 

 

첫번째 단지 마포구 성산 시영 아파트

 

아래와 같이 입지가 우수합니다 월드컵 공원, 마포구청역,  월드컵 경기장역세권, 성원초등 

경의중앙/공항철도 DMC역과도 가깝습니다.

 

 

 

성산시영(출처 다원 중개)

 

 

건폐율 10%로 쾌적하고 준공은 86년 6월

 

총 33개동 3710세대 초대형 단지 입니다.

 

5층 주공은 아니고 14층 중층 단지이며, 용적률 또한 148%로 재건축 사업성이 있을 만한 지표 입니다.

 

대지면적은 53.269평  

세대수로 나누면 세대당 평균 대지지분은 14.2평

 

제3종 일반 주거지역으로 토지 용도도 훌륭합니다.

 

단, 평수가 20~23평 소형으로 이뤄져 있는 점은 아쉽습니다.

 

 

최근 실거래는 8억 후반에서 10억 후반까지 형성.

 

주변단지로는 상암 월드컵 파크 2단지 정도 인데,,,

 

21평 기준 7억 후반에 거래 중이니, 성산시영의 재건축 사업성에 대한 기대로

시장내 꾸준한 관심을 받고 있습니다.

 

물론 재건축이 언제 어떻게 될지는 불확실성이 있으니 각자 신중한 판단을 하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

그 다음 단지로 가봅니다.

 

 

신반포 4차 아파트

 

이코대디가 개인적으로 좋아 하는 단지인데요....

 

입지는 반포내 최고 입니다. 왼쪽으로 래미안 원베일리

 

아래로는 고속터미널 9호선 3호선  7호선 신세계백화점 

반원초 품아 수준, 오른쪽 경원중 뉴코아 강남점

북쪽은 한강 반포지구 공원

 

개인적으로 반포내 래미안 퍼스티지 입지가 최고라는 분도 있고 한강변 단지가 최고라는 분도 있지만

신반포 4차 는 한강도 가깝고 반포 인프라도 가까운...최고의 입지.

 

물론 고속터미널 바로 앞 블럭이라, 혼잡도는 있습니다.

 

 

 

 

 

여기는 1212세대 79년 준공

12개동 13층 중층 단지.

 

 

 

재건축 사업성을 좀 볼까요?

25,885평 대지 면적, 3종 일반 주거지역 

현재 용적률은 176% 수준, 세대수로 나누면

세대당 평균 대지지분 21.2평...

 

성산시영보다 세대당 평균 대지 지분이 높습니다.

이유는 여기는 30평대부터 50평대까지 중대형 위주 평형 구성입니다.

728x90

300x250

 

가격은 34평 기준

올해 1월에 28억 중반수준으로 실거래 되었습니다.

작년에는 30억을 훌쩍 넘겼는데, 약간 조정을 받은 모습입니다,

 

 

대지지분이 20평이 넘어가고 게다가 강남 3구 중에 1급지인 반포 중앙에 좋은 입지 단지라,

실거주 하시면서 느긋하게 기다린다면 재건축 사업성 이슈는 없지 않을까 조심스레 생각해봅니다.

 

세번째 단지는 우선미의 미 

한보미도 맨션입니다.

 

2436세대 총 21개동

최고 14층인 중층 단지, 1983년 준공

용적률 179% 건폐율 15%로 앞서 비교한 두단지랑 비슷한 용적/건폐 율입니다.

 

 

 

위치는 남쪽으로 양재천

대곡초 품아 

주변이 명문 학군이고 대치동 학원가 인프라

단대부고 숙명여고 대청 중 등 위쪽으로 가면 삼성역 개발에 따른 인프라 수혜 예상

 

대지면적은 59,115평이고

세대수 감안, 세대당 대지 지분은 무려 24.2평입니다.

 

서울 강남 최고 학군지에 아파트 1개를 보유하면 토지를 24.2평 평균으로 보유한다는 뜻입니다

평당 토지가 1억을 훌쩍 넘으니, 대지지분 가격만 해도 아파트 가격이 어마 어마 해야 하는데,,,

 

 

실거래가는 

올해 2월에 34평 기준 27억 후반

1월에도 27억 중반으로 거래 되었습니다.

 

작년에는 동일 평수 29억까지 거래가 되었구요 다소 조정 받은 모습입니다.

 

왼쪽으로 개포 우성 , 선경 1/2차 단지도 한보 미도와 같이 평균 대지지분이 20평을 상회하니,

참조하시기 바랍니다.

 

 

 

네번째는 여의도로 가보겠습니다, 시범 아파트

 

1971년 준공된 단지로

총 24개동 최고 13층의 중층 단지

1584세대 24개동입니다.

 

입지는 여의도에서 약간 동쪽으로 치우쳐서 지하철 접근성은 아쉬우나

한강 여의지구 가깝고 앞이 뻥뷰이니 재건축 후 다양한 한강뷰 전개가 기대되는 단지입니다.

학교도 여의도역 쪽 단지 들 보다, 여의도 초, 중,고가 지근 거리이고, 원효대교로 CBD로 빠르게 접근 가능합니다.

 

 

 

여기도 3종 일반 주거지역이고

총 29,952평 세대당 평균 대지지분 18.8평....

 

위에 우선미나 신반포 4차보다 평균대지 지분은 적으나,

여의도는 초고층 스카이 라인으로 서울시에서도 방향성을 잡고 있어서,,,,

 

사업성 측면에서 차별성이 있지 않을까 합니다.

 

아래 사진은 서울시가 신속통합기획을 통해 제시한 여의도 시범 아파트 조감도 예시이니 참조 바랍니다.

 

 

 

시범은 18평부터 47평으로 구성되어있고 

23평 기준 가격은 작년에 19억 수준 거래 올해는 아직 거래 기록이 없어 보입니다,

 

아무래도 여의도는 토지거래 허가지역으로 아직 묶여 있어, 

매매량 자체가 제한이 있어 보입니다.

 

 

여의도는 시범뿐 만 아니라 한양 삼부 미성 진주 목화 서울 등 대부분 단지가

재건축 추진 중이고, 마무리되면 여의도 마천루가 어떻게 멋지게 될지 슈퍼 시티 서울의 미래가

기대됩니다.

 

 

다섯 번째는 노원구로 가보겠습니다. 유명한 미미삼 미륭 미성 삼호 3차

 

3930세대 초대형 단지에 32개동

 

1986년 준공, 최고 14층 최저 5층 MIX되어 있습니다.

용적률 131%, 건폐율 12%로 수치상 훌륭해 보입니다.

 

총 60,563평의 광활한 대지 이며, 3종 일반 주거지역

 

세대당 대지지분은 15.5평으로 ....

 

13평에서 23평 등 소형 중심 구성입니다.

 

가격은 23평 기준 7억 초반대에서 올해 꾸준히 실거래 중입니다.

 

입지는 광운대 초역세 역세권 개발 인프라 수혜 기대, 초품아

중량천 품아

 

 

 

21년 폭등기에 10억 턱 밑까지 갔었던 가격인데, 많이 조정 받은 모습입니다.

지구단위 계획 수립등 예정이라고 하는데,

 

재건축은 불확실성이 어느단지가 있으니 참조하시기 바랍니다.

 

 

마지막으로 창동 주공 3단지

 

창동영세권 1/4호선 통해 도심으로 빠르게 접근 가능 

창일 초등/중학

창골 근린 공원  초안산 공원 등 살기좋은 단지입니다.

 

2856세대 32개동

최고 15층 과 5층이 MIX

용적률 175%

건폐률 15% 1990년 준공된 비교적 새? 단지

17평부터 31평으로 구성 

 

24평 기준 최근 6억 초반까지 실거래.....

21년에는 9억까지 갔던 단지.....인데 재건축 단지가 평균적으로 준신축 단지대비 조정을 많이 받은 모습입니다.

 

 

37,823평에 세대당 대지 지분 13.3평

 

 

 

오늘은 재건축 추진으로 유명한 단지를 대단지 중심으로 살펴봤습니다.

 

 

재건축 단지는 매수 시점별로 조합원 지위 양도가 가능한지 규제/비규제 등 지역별로 매수전 필히 확인 하셔야 하며,

특히 재초환 시행으로 날개 돗던 재건축 시장이 주춤한 것은 사실이고 인건비와 원자재 비용 상승등 건축 경기 자체가

좋지는 않아 보입니다.

 

 

하지만 지속적으로 재건축 리딩 단지의 흐름에 대해서 모니터링 하면서

단순 수치가 아닌 임장도 다니시면서 꾸준히 재건축 시장에 참여하신다면, 분명히 시장의 불확실성을 제거하는데

도움이 되지 않을까 합니다. 

 

이웃님들 모두 즐거운 주말 보내세요~

 

끝.