24년 부동산 전망 어떻게 흘러갈까.

안녕하세요 이코대디입니다.

 

작년 하반기 부터 시작된 보합장 혹은 조정장 기미가 보이더니 작년말 거래량 급감으로 이어졌고

전통적 비수기인 겨울철과 맞물려, 매도자 보다는 매수자 우위 시장이 펼쳐지고 있습니다.

 

부동산원의 통계정보 시스템에도

전국기준 작년 11월초부터 전국 매매는 상승에서->하락으로 전환되었습니다.

https://www.reb.or.kr/r-one/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=10112&cntntsId=1405

부동산통계정보시스템

 

 

지방을 제외하고 수도권 시장만 한정해봐도 아래 표처럼

11월 말 부터 하락 전환이 된것은 팩트입니다.

물론 주간 데이터이고 하락율이 0.01%~0.06%등 미미 하므로 박스권내 보합장이라고 봐야 하겠으나,

하락 폭은 주차별로 심화 중이기에, 확실히 매수자 우위 시장은 당분간 지속될 것으로 보입니다.

 

 

 

서울로 지역을 한정해봐도 작년 12월 초부터 하락장으로 전환ㅇ로 전환한 모습입니다.

 

 

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오늘 이코대디 블로그에서는 24년 주요 키워드와 함께 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지 생각해봅니다.

 

 

 

먼저 신생아 특례 구입 대출 도입은 매매 시장을 부양할 것인가?

 

올해 1월 부터 대출 신청 기준 2년내 신생아 출산하는 무주택 가구에게

매수 자금 대출의 금리가, 연 1.6~3.3%로 최대 한도 5억까지 적용됩니다.

물론 주택금액은 9억원이하가 대전제입니다.(전세는 1.1~3.0%금리 최대 3억원/  자산 3.61억 이하/연소득 1.3억이하)

 

 결혼과 동시에 출산을 하는 것이 아니, 주요 target층은 신혼부부+자녀 출산 계획이 있는 경우로 줄어듭니다.

 

한해 혼인 신고하는 건수는 대략 20만 건 입니다. 따라서 혼인신고하고 5년이 지나지 않은대략 100만 쌍이 잠재적 수요자라고 볼 수 있는데요.

 

올해 기준 금리 인하가 기정사실화 된 상황에서 신생아 특례 금리 상단이 3%초반인 것은 아쉽지만,2%초반대로만 금리가 나온다면, 그리고 주택가액 9억 감안하면,

 

서울의 마용성 와곽의 20평대 기준 구축 중심으로 제한적인 수요창출이 가능할 것으로 보입니다.

 

아쉬운 점은 무주택가구가 혜택 대상인데 1주택가구까지 확대하여 갈아 타기 수요까지 타게팅하였더라면

정책의 실효성은 더 확보되었을 것입니다. 무주택 자녀 보유 가구는 로또 청약이라는 원대한 품을 계속 지니고 있기 때문입니다.

 

 

 

취득세 완화 지연이 미칠 영향은?

 

 

정부는 취득제 중과 완화 방향성을 제시하고, 다주택자의 시장 참여을 유도하였습니다.

 

물론 현실화 되지 않았고, 앞으로도 장담할 수 없습니다.

4월 총선까지는 조용할 것이고 총선 결과에 따라서 여야 팽팽한 대립 구도감안,

국회 통과 과정이 순탄친 않을 것 으로 예상합니다.

 

현재 2번째 주택이 비조정지역에 있다면 (강남 3구+용산 제외 전국)

취득세는 중과되지 않으나, 여전히 높은 대출금리(조금 하락 했다고 하더라도

실제 상담을 받아보면, 일반적으로 주담대가 4프로가 평균임)는 허들입니다.

 

다주택자 시장 유도/ 주택 시장 활성를 위해서는 전국이 비조정 지역 상황이므로,취득세 중과 완화는

필수 조건입니다.

 

 

 

 

 

2주택자 마용성 1개 주택을 추가 구매할 때는 취득세+농어촌특별세+교육세 포함 매매가의 10%가까이

세금을 내야 하는데 갭투자로 10억 주택을 4억 투자해서 구매하더라도 취득세 명목만 1억 수준이니

 

정말 징벌적 과세임이 분명합니다. 새로운 정부의 공약이니 만큼, 하루 빨리 현실화 되길 바래봅니다.

 

 

 

양도세 중과 1년 유예

 

부동산 시장에서 지난 5년간 가장 핫햇던 워딩이 양도세 였습니다. 양도세 중과

경우에 따라 양도차액의 반이상을 정부가 가져가는 정말 무서운 징벌적 과세였습니다.

 

새로운 정보에서 양도세 정상화를 내세웠고 (완화가 아닌 정상화입니다.)

 

많은 분들이 주목하지 않은 기사 중에 하나가 아래와 같이

기존 1년간 적용되었던 양도세 중과 유예가 1년 더 연장되어 25년 5월까지 연장되었다는 것인데요.

 

양도세 중과는 이제 없어질 것이라는 시장의 인식이 있어서 인지,,,,,

 

엄청난 혜택?이 묻혔습니다.^^

 

양도세는 개편이 필수조건으로 보입니다. 물론  4월 총선이후 본격적으로 논의 될 것으로 보이는데요.

 

중과는 없어지고, 기존대로 일반과세로 가되, 1주택 비과세 조건, 기타 과세 표준등이 주택가격 상승

(인플레이션) 감안, 현실화 되길 바래봅니다.

 

 

 

 

결국적으로 양도세 중과 1년 더 연장은 매매 시장 활성화에 분명 플러스 호재이지만,

호히려 양도세 중과가 다시 시작된다는 공포보다는, 양도세는 완화될 것이라는 기대감이 팽배하면서

매도 물량 증가에는 큰 영향을 미치지는 못할 것으로 보입니다.

 

 

 

보유세의 방향과 운명은?

 

23년 부동산 세재를 보면 가장 민생에 와 닿았던 것은 보유세 현실화 였을 것입니다.

 

지난 정부에서 부동산 가격 잡는다고 무리하게 추진되었던 종부세 중과는

오히려 부메랑이 되어 지난 대선에서 집권당에 악재를 주었고 

새로운 정부가 집권하고 공약대로 세부담 완화가 되었습니다.

 

22년 고지서와 23년 고지서는 같은 종이지만 엄청남 무게감 차이가 있었습니다.

 

앞으로 22년과 같은 종부세 중과는 또 마주하면 안되겠지만.

 

현실적으로도 전국이 비조정 지역이 되면서(강남 3구+용산제외) 조정 2주택부터 부과되는 종부세 중과 대상이

대폭 줄었고,  현실화율 완화, 공제액 상향등 다양한 양념과 버무려져서 현실화 기조는 지속 유지될 것이라는

목소리가 우세합니다.

 

물론 다시 17년 하반기부터 23년 초까지 지속된 부동산 폭등 현상이 재현된다면,

전국이 조정지역화가 되면서, 공포의 보유세 고지서가 다시금 우편함과 손택스에 들어와 있을와 있을...

 

 

 

 

인구 소멸 지역내 추가 구입시 1주택 특례 혜택 유지가 의미 하는 것은?

 

정보에서 지방 소멸  대책의 일환으로,  

기존 1주택자가 인구감소지역에 있는 주택 1채를 더 사도 1주택자로 간주해, 재산세와 양도세 등에서 특례를 적용한다고 

발표 했습니다.

 

 

유의해야 하는게 1주택자가 추가 구매시 혜택이 적용인데요...

 

다주택자가 구매시에는 1주택자 특례 해택이 주어지지 않습니다.

 

 

돌려 이야기하면 1주택자 입장에서 상급지 갈아타기나, 전국 비조정 시대에 수도권 주요지역 1주택

추가 구매에 관심이 있지, 굳이 총알을 가지고 인구 소멸지역에 별장/세컨하우스/임대용 주택을 구매한다???

 

정부 입장에서 고심을 하였겠지만, 실효성 측면에서 제한된 수요 창출이 예상됩니다.

 

일단 세컨 하우스=바다라는 공식이 있는데요

지역자체도, 인기 많은 강원도내 속초등은 빠졌고

경기도도 서해에 인접한 시흥시,안산등은 인구소멸지역이 아니네요...

 

 

이 정책은 서울 서초/강남/송파 /용산 고가 1주택  은퇴자가 세부담/ 향후 경제활동 여력 감안 주요 지역 추가 주택 구매은 안하고, 인구소멸 지역에 세컨하우스를 구매 유도가 가장 현실 적일 텐데,

서울 고가 주택은 전세를 주고 강원도 가서 세컨하우스에서 웰빙/힐링 하는 그림은 충분히 나올 수 있을 것으로

기대됩니다.(직장인의 강원도 세컨 하우스 수요는 물리적/심리적 거리감으로 상당히 제한적+서울/수도권 2주택자가 되는게...)

이코대디는 고성과 양양이 마음에 드네요.^^

 

 

오늘은 24년 부동산 시장에 대해 주요 정책 및 키워드 기반으로 살펴봤습니다.

 

위에는 산발적인 키워드 다뤄서 24년 부동산이 오를까 하락할까에 대한 의견도 이야기 해보겠습니다.

 

관련해서 머니 투데이에서 전문가 10인 24년 부동산 시장전망을 정리한 것이 있습니다.

일단 상승/보합 의경이 지배적이구요....

전세가는 상승이 대다수

 

매매가는 서울/수도권 중심 상승-보합-일부하락으로 의견이 분분합니다. 

출처 아시아 경제

 

 

 

부동산 시장 좀 경험해보신분들은

 

매년 초 전문가 전망이 실제로 거의 맞지 않았다는 것을 경험하실텐데요... 맞습니다.

 

 

단순 참고 자료이고 상승/하락을 전망 하는 것은 무의의 합니다.

 

이코대디 의견은

결국 민생경제/심리와 가장 맞닿아 있는 것은 금리이며, 

지금 수준의 금리가 예상되는 상반기에는 지금과 같은 보합-조정장이 이어질 것으로 보이며,

 

하반기 금리 하락 속도와 시점에 따라, 완만한 상승을 그릴 것으로 보입니다.

 

물론, 4월 총선 정국이후, 불확실성이 어디로 튈지에 따라 그림은 달라지겠지만,

 

부동산가격의 대 전제인,

 

-인플레이션(총통화량 증가)

-수요 -공급 지표(공급 감소)

-금리 영향(하락 기대)

 

3개 지표는 적어도 24년 부동산 시장에 긍정적 영향을 미칠 것입니다.

 

 

마지막으로 변수와 상수가 어떻게 되었던

서울은 서초구 중심으로 국평 평당 1억을 이상의 실거래가는 지속되고 있습니다.

 

누구나 더 나은 주거 지역/ 환경을 누리고자 하는 기본 열망을 감안하면,

24년 이웃분들도 테마성 상품(공시가 1억/ 지방인구 소멸 지역 특례/ 재건축 호재 빌라등)에

주목하기 보다, 철저히 현재보다 상급지/대장단지를 노려가시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

끝.

 

이코대디 지난 포스팅 보기

https://economydaddy.tistory.com/245

부동산 자산가가 되는 과정 Part.1