부동산 자산가가 되는 과정 Part.1

안녕하세요.

오늘은 화제를 돌려서 방법론 적인 이야기를 해볼까 합니다.

 

모든 직장인이나 사업하시는 분이 꿈꾸는 것중에 하나가 부동산으로 자산가가 되는 것입니다.

 

 

누구나 꿈꾸지만 실제로 우리 주변을 둘러보면 열에 한두명인 경우도 있고, 

지난 폭등기에 운좋게 올라탄 분들이 주변에 많다면 자주 보이기도 할것입니다.

 

물론 부동산 자산가라는 정의가 무엇인지 부터 설명이 필요하겠습니다.

 

지난 17년 이후 폭등장에 주요지역 아파트 값은 2배를 넘었습니다.

따라서 5억 짜리 보유자는 10억 자산가, 10억짜리 보유자는 20억 자산가가 된 것인데요....

 

일단 어느정도 금액을 가지고 있어야 자산가라는 워딩을 쓸 수 있는 지 살펴봅니다.

 

KB부자 보고서가 매년 발행이 되고 있는데요.

 

자산가의 기준을 명확히 정의하진 않지만,  

30억원 이상 자산가 중에는 부동산 자산이44.9%

30억원 미만 중에는 부동산 자산이 60.6%인데요.

 

자산이 30억이 넘어갈 수록 금융자산 비중이 높아지는 것은 상당히 이례적으로 보이긴 합니다.

 

아무래도 금융사에서 조사한 기준이니,,,,,,일단 이코대디는 부동산 자산 30억 이상을

현실적인 자산가로 보고, 오늘 포스팅을 해봅니다.

 

부동산 자산가가 되는 방법 #1

 

무주택자는 청약이나 무순위를 적극적으로 노려라........

 

청약이라고 다 돈버는 것은 아니지만, 분양가 상한제 적용지역(조정지역+택지개발 지구등)내 분양단지는

상당한 시세 차익을 거둘 수 있습니다.

 

가점이 적다구요?

분상제 지역이 아니더라도 부동산 조정기에는 서울및 수도권 주요지역에도 선착순 분양을 받을 기회가

상당히 많습니다.

 

철산자이더 헤리지티가 그랬구요

 

 

 

 

이제는 안드로메다로 사라져 버린 둔촌 주공도 그랬습니다.

장위뉴타운도 선착순으로 접수를 받고 완판을 했습니다.

 

 

 

 

정도의 차이는 있지만 해당 위 단지들은 상반기에 선착순 까지 갔었고 지금은 시세 차익이 몇천에서 몇억씩 발생되었습니다.물론 다시 하락 할 수 있다고 생각하시는 분도 있고 그럴수도 있지만,,,,

 

결국 부동산이 장기 우상향 해왔음은 역사가 증명을 했고, 화폐 총량이 상승하면서 인플레는 상수 값이니,

반론의 여지가 없겠습니다.(물론 인구 소멸 위험이 있는 지방 일부 지역은 우상향의 예외 케이스가 있을 수 있습니다.)

 

 

 

 

 

부동산 자산가가 되는 방법 #2

 

 

다주택자의 길을 두려워 말라...

 

물론 반포의 신축 1채 값이 평당 1억을 넘으니, 앞서 말씀 드린 부동산 자산가 30억을 국평 1채만 있어도 충분히 달성하고도 남습니다.

 

아리팍 그리고 그옆에 원베일리, 반포 1주구 등 한강변 반포 프리미엄 단지들은 평당 2억이 올 날도 그렇게 멀지 않다고

이코대디는 생각합니다. 압구정 현대도 1채만 있어도 자산가임에는 분명합니다.

 

 

그런데 대부분 반포 압구정 한강변 소유자 지인만 알지 내가 소유주는 아니죠?^^

 

그래도 자산가가 될 수 있습니다. 절대 다주택자의 길을 두려워 해서는 안됩니다.

사실 작년까지만 해도 징벌적 보유세 부담과 양도세 폭탄에 따라 다주택자보다는 똘똘한 1채 현상이 대세 였습니다.

 

단독명의로 강남3구와 마용성 대표 단지를 보유시 종부세만 수천만원이 나갔고, 울며 양도세 폭탄을 맞으며 매도 하시는

분들도 종종 있었죠.

 

하지만 윤정부 들어서 징벌적 종부세는 완화되었고 양도세 중과(조정지역 2채이상)도 유예되었습니다.(1+1)

 

지금 분위기상은 양도세 중과는 유예가 지속될 것으로 보이는데요(혹은 폐지..)

 

따라서 적어도 2~3주택까지는 보유에 큰 부담이 없어진게 사실입니다.

 

 

실제로 공시가 기준

8억/4억/4억 주택 3채를 보유한 경우 보유세(종부세+재산세)는 450만원 수준으로 보유세 부담이 경감 되었습니다.

 

 

 

종부세 조정 지역 중과도 사실상 과표가 대폭 확대되면서, 올해 수준의 보유세 정책이 유지 된다면

감당여력이 상당히 좋아진게 사실입니다.

 

 

공시가 기준 8억 4억 4억 이면 도합 16억이고 시세기준으로 보면 거의 25억 이상 수준이니

자산가로 손색이 없는 포트 폴리오입니다.

 

 

 

물론 조정지역 2주택 양도세 중과는 아직 살아있습니다.

다만 유예되고 있을 뿐 입니다. 하지만 조정지역이 대폭 축소되었고 , 양도세 중과 유예도 단기간 철회는 어려워 보이는 시장과 정책 방향이니 3주택자라도 일반 과세로 양도 처리가 가능하겠습니다.

 

 

 

부동산 자산가가 되는 방법 #3

 

일시적 2주택을 적극적으로 활용하자.

 

기존 주택 취득후 1년이 지난 후 신규 주택을 취득하고 2년 보유하고 3년내 기존 주택을 양도하면

일시적 2주택이 기본적으로 성립됩니다.(조정 지역은 2년 거주 요건 필요)

 

 

일시적 2주택은 사실 좀 더 나은 집에 살고자 하는 인간의 기본적인 욕구를 위해 비과세 혜택을 주는

바람직한 정책입니다. 따라서 투기 개념이 아닌 실거주 개념에서 더 나은 상급지로 갈아타는 것은

투자 측면에서도 상당히 좋은 방향성입니다.

 

물론 처음 부터 3주택 이상으로 세팅하는 케이스로 있으나 부동산 상승기에는 일반과세로 양도세 처리하더라도

세율이 적지 않으니, 상승기엔 일시적 2주택을 통한 절세 방안이 상당히 중요합니다.

 

 

예를 들어 볼까요?

A주택을 6억에 실거주 매수하고(특례대출 활용), B주택을 1년 후 전세끼고 10억에 매수 한경우

대세 상승기에는 B주택 매수 후 3년 안에 A주택 가격이 몇억의 시세 차익이 있을것이고 12억까지 비과세이므로

A주택에 대한 양도세는 0원이며, 상승분을 그대로 순자산에 편입시킬 수 있습니다

B주택도 상승분이 있을 것이기에 A주택에 대한 특례 대출 레버리지를 쓴 것에 대한 수익율을 무한대로 취할 수 있겠습니다.

 

아주 간단하게 계산해볼때

A주택 매수 6억(특례대출 3.5억/ 자기자본 2.5억)->3년후 A주택 10억

B주택 매수 10억(전세 6억 끼고 갭투자+나머지 부부 신용대출 +회사 대출 Full)->상승장에서 15억까지 상승

 

이 경우 A+B 16억 주택이 18억이 된 케이스이며 일시적 2주택일 경우 양도세는 0원입니다.

자기자본도 A주택 2.5억, B주택 4억 수준이네요..

 

 

문제는 대세 상승기가 언제 올 지 모른다는 점은 리스크이나, 부동산을 잘 골라서 나의 동반자로 장기보유하는

뷰를 가진 분은 우상향에 올라탈 확률이 상당히 높습니다.

 

 

부동산 자산가가 되는 방법 #4

 

자산가가 되는 방법은 위 3가지만 잘 실천해도 그리 어렵진 않아 보입니다

4번째 방법은 자산을 잃지 않는 투자 철학을 가져라 입니다.

 

 

일부 다주택자 분들은 지방 주요도시 수도권 변두리 등 소위 말하는 핵심지가 아닌

저가 주택을 3~5개이상씩 보유하고 계신 분들도 있을겁니다.

 

과연 이분들이 자산가 대열에 합류 할 수 있을까요?

예를 들면 아직 취득세 중과가 살아 있는 상황에서 지방의 공시가 1억 미만 주택은 예외없이 취득세 1.1%적용으로

중과되지 아니합니다.

 

 

 

따라서 살면서 한번도 가볼 일이 없는 지역내에 공시가 1억 미만을 상품성과 대지지분, 입지 분석을 완벽히 하지 않고

경쟁적으로 매수하게 된다면, 글쎄요.......수요가 뒷바침되지 않고 특히 전세 매물이 잘 나가지 않는 지역이라면

자산가는 커녕 자본, 에너지, 시간만 낭비하게 됩니다.

 

꼭 기억하세요. 지방 도시 까자 올랐다는 이야기는 서울 및 수도권 주요지역은 이미 그이상 그리고 더 큰폭으로 상승을 했다는 뜻입니다.(지난 17년말 ~20년까지의 폭등은 예외적인 폭등이니 그 때 저가 지방 아파트로 재미를 봤더라도 앞으로도 그럴것이라고 생각하는 것은 wishful thinking입니다.)

 

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물론 지방도 5층 주공등 사업성이 좋은 단지들이 있으나, 서울 한복판도 재건축이 어려운 상황인데,,,,

상당한 인고의 시간이 필요할 것입니다.

 

물론 지방이라고 다 부정적으로 보는 것은 절대 아닙니다.

공시가 1억 미만 테마주에 대한 이야기 이며,

 

대구 수성, 광주 봉선, 부산 해운대 등 학군과 수요가 탄탄한 지역의 대장 아파트는

앞으로 경기도 어디 못지 않게 좋은 수익률을 안겨줄 수 도 있을 것입니다.

 

 

 

 

부동산 자산가가 되는 방법 #5

 

장기보유 상승기에 일시적 2주택등 한번 차익 실현 후, 주요지역 여러채  혹은 똘똘한 1채 장기 보유 스탠스로 굳히기는

실패하기 어려운 전략입니다.

 

특히나 보유세 부담이 줄어든 마당에 반포등 강남 핵심지 1채 보유 하고 장기보유 한다면, 향후 대한민국 부동산에서

가장 좋은 수익율을 안겨 줄 것입니다.(누구나 자산을 늘려가며 결국 들어가고 싶어하는 전국구 지역이나, 공급은 한정적)

 

또한 하락장에도 굳건한 하방경직성을 보여 줄 것입니다.

 

아니면 강남의 대장 아파트는 아니더라도 준대장 아파트 1채+마용성 1채 전략도 상당한 펀더멘털을 보여줄 것입니다.

 

물론 경기도 판교, 분당, 과천, 광교, 안양, 하남미사, 인천 송도등 각 지역 대장 지역도 해당 지역내 꾸준한 수요를 이끌어 내겠지만, 충분한 직주 근접이 동반되지 않는 위 경기도 주요지역은 결국 서울 대비 상대적으로 제한된 수요 지역 뿐입니다.

 

 

아래는 송파구의 한 아파트 보유 기간별 수익율입니다.

1)5년 보유시 15.29%

 

 

 

2)10년 보유시 88.64%

 

3)15년 보유 시 172% 입니다.

 

 

15년 동안 11억 7625만원이 올랐으니......

1년에 8천만원씩 올랐다는 것인데요......세후 연봉 8천만원이면 세전 연봉 1.3억 수준입니다.

(대기업 고참 부장 연봉인데요..^^)

 

결과론적으로 시세 차익이 많다는 것이 아니라, 언제 어떤 구간에 상승이 어떤 폭으로 오를지 모르니,

결국은 장기보유....란 뜻입니다.

 

약간 서울 예찬론자 처럼 포스팅이 되었는데요.^^

 

서울은 아직도 한남뉴타운, 성수 전략정비 구역,  노량진 뉴타운, 용산 개발, 여의도/목동 재건축 등 아직도 핵심입지내

미래가 기대되는 엄청난 프로젝트가 즐비합니다 더 좋아질 일만 남았고 gtx개통에 다른 서울로 빨대효과는 더욱 가속화 될것입니다.

 

 

오늘은 부동산 자산가되는 방법론을 의식의 흐름대로 편하게 작성해 보았습니다.

 

물론 시발점은 종자돈을 모으는 것이구요.  본인의 미래 거주 지역 후보지를 두고, 종자돈 목표를 세팅하시고,

시장에 꼭 머무르면서, 다양한 고민을 하시다 보면 3년후, 6년후 그리고 10년후 늘어나는 재산세 및 종부세 고지서를 보시면서 아이에게 어떻게 절세해서 증여할 고민을 하시는 웃프지만 뿌듯한 자신의 모습을 발견하게 되실 겁니다.

 

그리고 가장 중요한 것은 자본주의 시장의 투자자의 가장 중요한 덕목 ,,,바로 긍정적인 마음입니다.^^

 

 

구독자 여러분 모두 더운데 슬기로운 투자 생활 이어가시길 바랍니다.

 

끝.