지난 1년 부동산 폭락이 아닌 이유

안녕하세요. 이코 대디입니다.

 

 

상대적 고금리 장기화와 , 러시아-우크라이나 전쟁의 지속, 코로나 기간 부양성 유동성 상대적 감소등,

여러 요인으로 부동산 시장은 지난 17년 ~21년 폭등기에 이어,

조정기 혹은 박스권을 형성하고 있는 것이 사실입니다.

 

관련하여 아래와 같이 부동산 폭락이라는 , 버블 붕괴라는 워딩의 미디어 기사도 어렵지 않게

찾아볼 수 있습니다.

 

 

 

 

물론 기사를 자세히 보면 저출산, 낮은 경제성장률, 고령화등이 한국 경제의 리스크 임에는 맞으나

 

아래와 같이 그때의 일본과 다른게 한국은 1차 제조업 중심이 아닌, ICT산업 역량이 뛰어 나고,

서울 집값은 일본의 당시 1인소득 60배의 절반 수준인 30배 수준이므로, 일본의 버블과는 다르다는

의견이 지배 적입니다.

 

 

그리고 이코대디가 생각하는 가장 큰 차이점은 코로나를 겪으며 풀린 엄청난 유동성(m2통화)로 인해

그만큼 인플레이션이 심화될 수 밖에 없었고, 아파트 가격이 폭등한 것이 아닌,

 

화폐가치가 그만큼 하락 하였다고 보는 것이 맞을 것입니다.

 

또한 대한 민국의 부동산은 모든 가정의 제1의 압도적인 자산비중을 차지 하고 있고,

한국 경제의 근간이라 힘들린다면 대한민국이 IMF수준 이상의 격동을 겪아야 한다는 전제조건이 선행 되어야 합니다.

 

 

 

서두가 길어졌는데요.....부동산 가격이 조정 받기 시작한것이 정확히 22년 하반기 인데요......

그렇다면 22년 6월 부터 23년 11월 현재 전국 서울 수도권 주요 지역이 과연 매매가 기준으로 얼마나 조정 되었는지

확인해보겠습니다.

 

 

먼저 서울로 가보겠습니다.

 

데이터는 아실(아파트실거래가)앱기준이며, 데이터는 KB부동산 기반입니다.

 

 

 

먼저 서울 22년 6월~23년 11월 기간 동안,

 

강남구 -3.9%

서초구 -5.4%

송파구 -6.6%

마포구 -7.4%

용산구 -3%

성동구 -9.1%

강동구 -9.8%

광진구 -7.1%

관악구 -11.4%

금천구 -9.4%

구로구 -12.5%

도봉구 -17%

노원구 -15.5%

종로구 -3.5% 등입니다.

 

 

 

 

일반적으로 강남 2구는 5%수준 안에서 조정이 이뤄졌고, 마용성도 5%내외 조정

 

금관구는 10%내외

 

노도강은 15%수준의 조정이 이뤄졌습니다.

 

한마디로 상급지일수록 절대가격이 높으나, 조정 률은 적었다는 뜻인데,,,,

 

 

역시 상승기도 주요지역이 유망하고, 조정기에도 상급지 조정 폭이 적었다는 것이 데이터로 검증이 되는 거 같습니다.

 

 

 

전국적으로 지난 22년 6월~23년11월까지 매매가 변동률을 보겠습니다.

 

눈에 띄는 것이 강원도 낙폭이 가장 적었습니다,-1.6%

경기도 -13.8%

서울 평균 -9.7%

인천은 -15.7%

 

경상북도 -3.8%로 대구의 그것과 다르게 낙폭이 크지 않았고,

대구는 -14.% 로 하락폭이 컸습니다.

 

부산도 10%가깝게 하락,

광주는 -7%로 비교적 선방했구요.....(상대적으로 상승기에도 상승폭이 적었죠)

 

전남은 -5.7%로 하락장도 상승장도 크게 영향을 받지 않는,,,,가격변동폭이 거의 없는...

충청도 -5~-6%수준,

 

전북도 -5.2%등

 

전국적으로 5~10%수준 집값 조정이 이뤄졌습니다.

 

 

 

 

 

 

사실 1년에 5~10%가격 하락은 10억 하던집이 9억~9.5억이 된 것이니,

엄청난 하락, 소위 말하는 폭락이라고 표현하기는 어려워 보입니다.

 

 

 

 

세부적으로 지역별로 한번 더 들어가 보겠습니다.

 

인천은 지난 1년 반기간 동안

연수구가 하락을 주도했습니다. -19.8%가 하락 했으니 하락폭이 적다고 할수는 없습니다.

연수구 송도는 아직도 개발이 한창이고 빈땅이 많기 때문에  물량이 꾸준히 나오고 있고,

하락장과 오버랩 되면서 낙폭도 컸고,

 

서구도 15%, 부평구 18%등 구도심, 신도심 모두 낙폭이 컸습니다.

 

오히려 영종신도시등이 있는 중구 하락폭이 적으나, 상대적으로 상승폭도 적었으니 큰의미가 없어 보입니다.

 

 

 

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다음은 관심이 많으실 경기도 입니다.

동두천 17%하락

양주시 -19.%

화성시 -16%

오산시 -18%등 경기 북부, 남부 중 

지하철 접근성이 상대적으로 낮은 지역의 하락폭이 컸습니다.

 

반면 성남시, 하남기, 구리시는 10%내외이며

 

과천시는 7%이하로 하락폭을 방어 했습니다.

 

 

경기도는 결국 GTX,신분당,1호선,수인분당선,4호선,5호선,7호선,8호선등으로 얽히고 섥혀있는

메트로 폴리탄이고 입주물량에 따라, 그리고 특수관계 물량등에 따라 변동성이 크므로

 

지역별 언급이 사실상 큰의미는 없겠으나, 경기북부는 확실히 이번 하락장에서

경기도 평균대비 낙폭이 큰 것은 지도상을 확인이 가능할 것 같습니다.

 

지도만 보면, 파주, 남양주,김포,고양,양주등 북부쪽 도시의 땅 덩어리가 큐모가 크긴 하네요.

 

 

 

 

 

 

잠깐 삼천포로 빠지면, 과천,의왕,안양,광명,부선,군포,성남,하남,구리는 상대적으로 면적도 적고,

앞으로 개발할 땅도 그만큼 적자는 이야기 겠네요(공급의 제한성)

 

 

 

 

부산이랑 강원도까지만 짚어보고 마무리 합니다.

 

부산평균이 10%가까지 내렸다고 말씀 드렸네요.

 

부산의 주요지역이라고 할 수 있는

해운대 수영,남구,동구가 평균 보다 낙폭이 컸습니다.

 

상승장때 상승폭이 컸던 만큼, 어느정도 영향을 받지 않았을 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

강원도는 전국에서 지난 조정장 가장 덜 빠진 지역이라고 언급 했는데

1년만간 -1.6% 조정 되었으니 거의 스테이 입니다.

 

강원도 동부의 최대 도시인 전통의 강릉이 -2%로 견고하고

춘천도 0에 수렴...

 

원주시 -4.7%(기업도시 물량 영향?) 등입니다.

 

 

 

 

 

마지막으로 아실에서 제공하는 데이터 값이 20년 11월 부터인데요..

지난 3년간 전국 부동산 매매가 변동폭 요약해봤습니다.

 

물론 서울 경기 폭등장인 17년 ~19년 데이터가 빠졌으니

감안하고 보셔야 겠지만,

 

지난 3년간은(상승+보합+조정 결합 기간)

강원도 상승폭이 가장 컸구요 무려 23%

서울 8%

경기 15%

인천 14%

전북 15%

충북 15%

경남 11%

부산 11%

광주 12%

전남 -0.2% 

대구-3.7%

세종 -5.5%입니다.

제주도 25%네요.

 

 

위 데이터 값은 이코대디가 분석해보면,,,,

 

생각보다 서울 상승폭이 적고 강원도 제주도 상승폭이 큰데요...

 

이건 이렇게 봐야겠죠

 

지난 상승장의 선두주자가 서울 강남 발이었고, 수도권, 지방으로 시간차를 두고 확산되었으니

당연히 20년부터 기간을 한정하면, 위와 같을 수 밖에 없을 것입니다.

 

 

 

오늘은 지난 조정장/하락장 전국 지역별, 세부 지역별 하락폭을 살펴봤습니다.

 

사실 지난 과거값은 하나의 참고치이니, 큰의미를 둘 필요는 없습니다,

시계열별로 상승/하락폭은 다를 수 밖에 없기 때문입니다.

 

한가지 분명한 것은 이코대디가 부동산 소장님들 그리고 종종 임장을 가보면

확실히 11월 접어 들면서 집값하락에 대한 우려와 고금리 유지에 따른 금융비용 부담이 

 

맞물리면서 확실히 매수세가 줄어든 것은 팩트 값습니다.

 

아마도 이번 겨울은 거래량이 줄어들면서 조정이 되는 누가봐도 미세 조정장이 올 확률이 커보이는데요.

 

아마도 내년 4월 총선을 앞두고, 정부에서는 완화나, 규제책을 특별히 내긴 어려울 것이고,

부동산 폭등도 폭락도 원치 않을 것이기에, 내년 봄까지도 이러한 박스권 기조는 유지 될 것으로 보입니다.

 

 

이럴때 투자자, 시장 참여자의 자세는 어떤 것이 바람직 할까요?

 

이웃분들은 기억하십니까.

작년 말부터 올해 초까지 조정장에서 뱃심있던 자산가들은 가격변동폭이 큰 다주택자 물량 중심으로

포트폴리오에 새로 매입/편입했습니다.

 

덕분에 2분기부터 완만한 상승세를 그리고 최저가 구매에 따른 안전마진이 이미 확보된 분들이 있으실 겁니다.

 

올해 겨울장 조정폭이 커진다면, 분명히 누군가에게는 새로운 기회일 것입니다.

 

내년 4월 총선 결과에 따라 펜딩되어 있는 취득세 중과 완화, 소득세법 개정등 향방의 visibility를 확보하면서

시장은 빠르게 활성화 될 것입니다.

 

보수가 세력을 잡으면 부동산이 상승하고

진보가 세력을 잡으면 부동산이 하락하지 않습니다.

지난 17~20년간 여러분들은 경험하셨죠?

 

불확실성의 제거, 그에따른 투자 방향성이 확정되면,

 

시장은 활성화 되고 선순환 될 것입니다.

 

끝.