다주택자 vs 똘똘이 1채 vs 2주택자

안녕하세요. 이코대디입니다.

 

오늘은 좀 화재를 돌려서 재미난 이야기를 한번

해보겠습니다.

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첫번째 케이스는.

3주택이상 등 여러채를 지닌 다주택자

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두번째 케이스는

똘똘이 1채를 지닌 1주택자

 

세번째 케이스는

2주택자라고 할경우...

 

과연 어떤 케이스가 바람직한 부동산 투자자 일까요?

 

일단 3가지 케이스의

각각의 주택 가격의 총합은 30억으로 동일하다고 보겠습니다. 그리고 자기자본 비율은 50프로로 동일하게 보겠습니다.

 

 

 

먼저 첫번째 케이스는

각 2억 짜리 주택을 15채 보유 했다고 하겠습니다.

총 주택가격 30억 중에

전세 보증금 15억인 경우 입니다.

 

주택가격이 2억 수준이면 지방의 오래된 구축 주공이나 중층아파트를 갭투자 한 경우가 대부분일텐데요....

 

지방의 2억짜리 구축 아파트가 재건축이나 인프라개선등 호재로 오른다고 해봤자 얼마나 오를까요?

 

5년간 10프로 올라도 2천만원이고, 시세차익은

30억×10프로 해봤자 3억입니다...

 

물론 지난 떡상장인 17년 ~20년에 진입한 경우

전국이 다 올랐기에 상승장을 경험한 것일뿐

지방 투자에 일가견이 있어서 소액갭투자로 재미를 본 것이 아닙니다.

 

 

 

 

 

 

양도세도 2억짜리 아파트 이지만 비과세는 커녕 일반과세 세금을 내야 합니다.

2년 보유,경비 100만원 감안

2천만원 차익에 대한 양도세는 150만원....

정말 짤짤이 수준인데요...

 

지방 아파트 저층 주공이라도 재건축 호재있을경우

대지지분 감안 장기 보유 해도 좋다는 의견도 있는데요.

 

지방에서 재건축 성공 케이스가 과연 역사적으로 몇 건이나 있었을까요? 지난 떡상장에는 모르겠지만....

불확실에 베팅은 금물...

 

짤짤이 아파트 15채 있다고 절대로 배부르는 것은 아닙니다. 그리고 휴먼인덱스감안 세입자 관리 리스크 또한 큽니다.한두명 꼬이기 시작하면 밤에 잠 안옵니다.

 

 

 

 

두번째 케이스

똘똘이 1주택 30억짜리...

최근 실거래 30억초반 거래 중인 반포자이 정도가 예시다 됩니다. 여기도 자기자본율 50프로이니 전세 15억 들어있다고 치겠습니다.

 

과거 부동산 시장은.치열하게 양극화 시장이었습니다.

 

 

 

강남 아파트는 더 올랐고

지방 저가 주택은 10년간 10프로 남짓 정도 밖에 오른 곳 찾는 것은 그리 어려운 일이 아닙니다.

 

반포자이도 5년 전엔 20억 초반 수준 지금은

30억 초반...비율로 50프로가 올랐고

금액으로는 10억이 올랐습니다.

 

1주택자라 비과세도 가능합니다.

10억차익에 일반적 케이스로 계산시

양도세 1억 남짓.....

 

 

 

일단 양도차익부터 첫번째 케이스와.엄청난.차이고

양도세도 비율로 보면 차이가 없습니다.

(자기자본 50프로라는 전제가 있어 비현실적이긴 하나 거주기간이 늘어날 수록 양도세 절감은 극대화)

 

세번째 케이스는 2주택자

시가 총액 30억 경우

마포래미안 푸르지오 59제곱 2채 보유 케이스 정도 되겠네요....

지난 상승장에.강남 못잖게 오른 마용성입니다.

일시적 1가구 2주택.무한테크를 쓴다면

(1년 차이를 두고 신규 매수 후 2년 보유후 3년안에 매도)

무한.비과세가.가능합니다.

물론 고가 주택 부분은 일반과세 이지만 15억 수준이기때문에 초가가 주택인 반포자이처럼

거주 년한에 따른 양도세 절감 부담은 적습니다.

 

어떻게 보면 가장 현실적이면서 세금측면에서도 유리한 케이스가 3번째 케이스인 2주택이라고 볼수 있는데요.

 

 

조정지역도 아니고(LTV제한x,거주 2년×)

종부세 완화에 따른 종부세 부담도 자유롭고

양도세구간도 거주기간 4%절감 부담도 적고(전세 레버리지)

정부 정책에 따라 3주택으로 늘리거나 1주택으로 줄일 수 있는 탄력성

일시적 2주택 비과세

 

여러 면에서 상대적 이득이 있습니다.

 

물론 케이스 1의 경우 케이스 3혹은 2로 가기 위한

지렛대로서 역할을 할 수 있고

자본이 부족할 경우 어쩔 수 없는 선택지가 케이스 1이겠지만....

 

 

그것은 어디까지나 지난 떡상장에 운좋게(+공부)편승한 럭키 케이스에 한정된 것일 뿐이니....

 

구독자 분들은 아파트 보유수에 너무 매몰되지 마시기 바랍니다.

 

결국 결과가 좋으면 과정이 좋게 포장 되는 것일 뿐입니다.

 

무주택자는 레버리지를 최대한 올려서 서울 및 수도권 주요 지역.1주택으로

1주택자도 현기준 가용한 최상의 2주택자로

포트폴리오를 세팅하셔도

 

충분히 부자가 될 수 있습니다.

 

끝.