아파트 20년 장기 보유 vs 2년 보유, 승자는?

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안녕하세요. 이코대디입니다.

 

최근 부동산 시장은 윤정부 들어서 안정화를 찾아 가는 분위기 입니다.

역대급 부동산 규제 및 정책이 펼쳐졌던 17~21년은 점점 기억속으로 사라져가는 듯 합니다.

 

 

하지만 역사는 반복 되고 , 아래 그래프 처럼 부동산 사이클과 정책 또한 규제-완화-중립-규제-완화-중립이

지난 시간 이어져 왔고,

지금은 완화와 중립 그 어느 사이정도 되는 것 같습니다.

 

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출처 한국 감정원, NH투자 증권

 

 

위에는 지면상 다 안나왔지만,,,,이후 문재인 정부는 규제의 시대였고, 윤정부 시대는.....아직 더 지켜보도록 합시다.

 

 

 

이처럼 부동산 가격과 정책은 불확실성이 공존하며, 섣부른 투자는 금물일 정도로 대규모 자금이 들어가는 것이므로,

신중에 신중을 기하고, 평소 꾸준한 임장과 시세 트래킹, 그리고 실거주 관점에서 누구나 거주하고 싶어하는 내 가족 보금자리 마련 측면에서 접근 하는 것이 필요합니다.

 

혹시라도 단기적으로 가격이 오르지 않고, 떨어지더라도, 가족의 거주 보금자리로 충분히 활용할 수 있기 때문입니다.

 

 

 

그렇다면 불확실성 속에서 확실성을 찾아가야 하는 투자자 (혹은 실거주자 포함) 입장에서 견재해야 하는 스탠스는

무엇을까요?

 

이코대디는 단연코 장기 보유 라고 생각합니다.

단 아무 아파트나 장기 보유가 아닌 적어도 수도권 주요지역, 지방 광역시 1급지 지역등이 해당 될것입니다.

여기서 나홀로 아파트 보다는 400여세대 이상되는 어느정도 단지 인프라를 갖추고 있는 곳이어야 훗날 재건축/재개발등

여지를 그나마 기대해 볼 수 있을 것입니다.

 

 

오늘은 30년 장기보유 케이스와 2년 보유(거주)후 일반과세 혹은 비과세 시(갈아타기 포함)수익률을 비교해 봅니다.

 

 

먼저 방이동 올선입니다.

 

호갱노노가 데이터 제공하는 전체 구간 시작점 부터 현재까지 수익률은

 

17.8년에 148프로 입니다.

생각보다 수치가 높지 않은데요.....금액으로 따지면 약 11억 수준입니다.

약18년 동안 11억 올랐으면, 1년에 6천만원 정도 플러스 된것인데요...

 

대기업 대리급 연봉은 되겠군요......

 

물론 올선이 20억 이상까지 거뜬히 넘었고, 최근 실거래인 18.5억 기준으로 수익률이 잡힌점은 참조하시기 바랍니다.

갑자기 드는 생각인데....아직도 가격이 경쟁력 있어 보이네

 

 

 

물론 폭등기 2년간 보유/거주 후 비과세 매도 했을때

아래와 같이 5.7억의 시세 차익과 71%라는 수익률 결과도 가능합니다.

1년에 3억 가까이 번거 네요.....물론 9억/15억 이상 과세 구간이라 100% 1주택 비과세를 못받겠지만,

엄청난 시세 차익과 투자 성적표입니다.

 

 

 

 

 

 

반대로 조정/하락장에 2년 보유후 매도 했다면???

물론 매도 하진 않겠죠? 매수 가격 보다 낮아졌으니,,,,그래도 영끌하여 자금흐름에 이슈가 생기거나,

장기 조정에 베팅했다면 매도하는 케이스도 생길텐데...

 

2년 수익률이 -32%입니다. 금액기준 마이너스 3억 

1년에 1.5억씩 깨진겁니다.

.

아이러니 한게, 매매 차익이 생기면 국가에서 양도세를 거둬가지만

매매 손익이 생기면 세금으로 보전해 주진 않습니다.^^.. 순손실...

 

 

 

장기보유하여 년6천만원 수준 이익을 확보할 것인가...+주거 안정성

 

2년 보유하며 리스크에 베팅할 것인가....리스크를 헷징할 수 있는 방법은 부동산 사이클에 대한 선제적 대응,

금리 예상, 미국발 경제 위기 센싱 등.....책상머리에서나 나오는 실질적이지 않는 워딩 뿐입니다.

 

이코대디는 검증된 방법인 장기보유에 안정적으로 베팅.....

 

 

 

지방으로 가보겠습니다.

지방은 광역시 중심으로 그 안에서도 특히 학군지 기반 투자가 진행 되어야 하는데요.

 

대구 학군지의 중심 수성으로 가봅니다.

 

범어동 경남타운의 17년간 수익률은 291%입니다.

올선 보다 높네요?

 

금액기준은 7.8억....

 

년간으로 환산하면 년간 4천만원 정도 수익이 확보 되었습니다..

 

절대 나쁘지 않은 수치입니다.

 

경남 타운 근처는 경동초 동도중 경신고등 대구 선호 학군들이 몰려 있고 왼쪽으로는 범어 공원등

엄청난 녹지를 자랑합니다.

 

가족끼리 실거주 하면서 년간 4천만원 시세차익이 생겼다???

 

물론 17년전에 2.5억 수준 매매가 였으니.......화폐가치 하락 감안,,,,,,왠만한데는 그정도 다 올랐다고 볼 수 있는데요.

 

 

과연 그럴까요???

 

같은 대구의 다른 단지인데요..(수성구 아님)

역세권에 규모가 있는 단지임에도

18년 수익률이 104%입니다.

 

금액으로 따지면 시세차익이 1억 초반입니다.....

 

 

 

다시 범어 경남 타운으로 넘어와서,,,

 

 

생각보다 7년 여 시간동안 시세차익이 없던 구간이 있습니다.

 

장기 우상향 , 장기보유....스탠스는 지방 광역시에도 적용됩니다.

 

 

 

 

 

본김에 아파트의 아이콘 대한민국 아파트의 역사인 압구정 현대로 가봅니다.

 

17.8년 수익률 215%, 시세차익 24.8억

 

1년에 1.2억 정도 상승 했습니다.......

 

아래 그래프를 보시면 결국적으로 폭등기인 17년~22년 까지 나의 소중한 자산을 보유 했냐 안했냐에 따라서,

보유 자산의 가치와 수익률은 엄청난 차이를 보이게 됩니다.

 

 

사실 위 그래프는 전국의 주요 아파트(비주요 아파트 제외)는 모두 적용되는 트렌드인데요......

 

과연 펜더믹으로 엄청난 유동성과 인플레, 저금리 등이 복합되어 17년~22년 부동산 글로벌 호재 및 상승이 예상이 되었던 현상인가요? 따라서 진득하게 장기 보유 하면서, 꾸준히 시장을 떠나지 않고 참여하고 있으면,

 

인플레는 우리의 편이 되게 되어 있습니다.

 

특히 아파트 같은 안정적 자산은 말이죠.....

 

 

부산으로 가봅니다..

 

나름 규모 있는 단지의 17년 수익율인데요 95%입니다.

시세차익 1.22억......결국 결과론이지만 

 

장기보유도 중요하나, 매수시 어떤 단지를 매수할 것인가는 더더욱 중요한 영역입니다.

 

지방일수록 철저히 학군지와 선호동네, 선호 단지를 매수해야 하는 이유입니다.

 

 

 

 

 

서울 강북으로 가봅니다.

 

공기 좋은 홍제동입니다.

홍제동 한양 아파트 17년 기준 수익률은 270% 상당히 좋습니다.

 

시세차익도 5억에 육박하구요....년간 3천만원 가까이 상승....

물론 무악재역 3호선으로 CBD업무지구로 빠르게 접근 가능하고, 안산이 품고 있는 단지에,,,초등학교도 길건너지 않고 멀지 않습니다. 광화문 업무지구는 더 빠르게...

 

이단지도 1년전에는 1억 중반이었는데요....

 

 

 

 

결국은 서울 주요지역(업무지구 가까운 역세권), 수도권 주요지역(특히 경기 남부권), 지방 광역시 학군지.....

(나홀로 단지등 제외)

 

수익률 트래킹하다보니 위와 같은 키워드로 수렴을 하게 됩니다.

 

 

물론 재건축 호재가 있는 저층 주공, 지방의 초고층 신축 주상복합등 예외도 있겠지만, 다수가 원하는 평균값 지역에

편승하는 것이 정신 건강에는 좋을 듯 합니다.^^

 

 

오늘은 아파트 장기보유와 단기보유 수익률을 비교하다가,,,결국은 어떤 아파트를 사야하는지에 대한 워딩으로

포스팅을 마무리 합니다.

 

 

자본주의 사회에서 나와 내가족의 행복한 삶을 위한 필수조건이라고 할 수 있는  슬기로운 재테크 생활

올 가을도 이어가시길 이웃님들 응원합니다.

 

 

끝...