강남 아파트 신고가는 무엇을 의미 하는가?

안녕하세요 이코대디입니다.

전국 아파트가 8월 현재 기준 3주 연속 상승세이며, 서울은 11주 연속 올랐습니다.

 

서울 등 주요지역 기준, 아파트 가격은 변곡점을 그리고 우상향을 다시 시작했다고 봐도 큰 무리는 없어 보입니다.

 

 

 

한편, 강남 2구 중심으로 아파트 신고가 혹은 상승폭이 상당히 큰 상황인데요..

 

서초/강남구 국평 기준, 최근 고가 실거래 단지를 살펴보면서

어떤 의미로 해석 해야 할지 짚어 봅니다.

 

먼저 원베일리가 지난 7월 실거래가 기준 

국평 45.9억에 거래 되었습니다.

 

기존 국평 대장 역할을 했던(초프리미엄 빌라 제외) 아리팍 바로 옆에 위치하는 단지로,

 

총 2990세대, 23개동 초거대 단지입니다.

8월에 입주인데요....이웃님들 중 조합원이 계신대 다시한번 축하드립니다.

 

 

728x90

300x250

 

원베일리 13층 45.9억 실거래의 의미는 무엇일까요?

 

단편적으로 평당 1.35억으로 반포 대장이 올라왔다는 것 뿐만아니라,

 

강남 대장 단지 중심으로 리딩된 시세는 향후 강남은 물론, 마용성,경기 1급지, 수도권 외곽지까지

줄줄이 영향을 주게 될 것입니다.

 

예를 들면 강남이 30억이면, 마용성은 그의 60%수준인 18억대, 마곡/강동은 50%수준인 15억

그리고 경기도 역세권 2급지 지역은 강남의 25%수준인 8억까지는 줄줄이 키를 맟춰서 가게됩니다.

 

급지는 바뀌지 않고, 급지별 상대값(비율) 또한 엄청난 호재가 있지 않는 이상, 크게 바뀌지 않고

진행되었던 것이 아파트 가격 시계열 기준으로 확인이 가능합니다.

 

이처럼 원베일리 45억기준으로 본다면,

60%수준인 마용성 대장단지는 20억이상을

25%수준인 경기도 2급지 역세대장단지는 11억단지를 향해 가는 것이 정상적인 흐름일 것입니다.

 

 

 

원베일리는 넘사벽 신축 고급화 단지이니,

 

다른 단지도 살펴보겠습니다.

 

어느덧 입주 8년차를 맞이한 아크로리버 파크의 경우 최근 거래가는 어떨까요?

 

올해 7월 38.1억 실거래 되었습니다 국평기준.

 

여기도 평당 1억을 가볍게 넘겼는데요......결국은 강남 내 1급지 대장 단지의

경우 평당 실거래가=1억 공식은 부동산 조정기에도 깨지지 않고 지켜지고 있는 상수값이 되었다는 것에 주목해야 합니다.

 

 

강남 아파트는 확실히 반포 대장들이 주도하고 있는 흐름이구요.

압구정등 토지거래허가 지역으로 묶여있고, 신축 대장이 단기간 없다는 것에서

반포 주도로 리딩은 지속될 것으로 보입니다.

 

 

강북으로 넘어가 볼까요?

 

강북도 이촌동을 중심으로 고가 아파트 단지가 형성되어 있는데요

그중 단연 최고는 한강맨션입니다.

 

입지, 대지지분 어느하나 빠지지 않는, 강북 최고의 단지중에 하나인데요....

 

 

올해 6월 국평이 37.7억에 실거래 되었습니다.

 

71년 준공한 40년 넘은 아파트라는 점을 감안할때, 단순비교를 했을때

아리팍 보다 높은 가치를 인정 받은 것인데요....

 

물론 5층 저 단지에 22%건폐율만 봐도 엄청난 대지지분 대한 가치평가가 이뤄진 것입니다.

이촌동 한강 바로옆 한복판에 남향으로 한강을 볼 수 있는 반듯한 땅은 엄청난 희소성을 지닙니다.

 

재건축 사업성 또한 좋으니 한강맨션 재건축으로 한강 르네상스를 이촌동에서도 곧 보내될 날을 기대합니다.

 

 

 

 

다시 강남으로 내려와 볼까요?

 

반포, 압구정,잠원 중심으로 평당 1억이 넘는 단지는 수두룩한데요

 

전통의 압구정 현대는 국평기준 35억이상으로 안정적으로 거래되고 있구요.

 

반포자이도 얼마전 6월 34억에 실거래가 찍혔습니다.

 

사실 반포자이는 앞서 언급된 단지와 다르게 신축도 아니고, 재건축 기대주도 아닌데요...

 

 

물론 입지는 반포내 a급이지만, 2008년에 준공한 15년차에 진입한 구축입니다.

용적률 270% 건폐율 13%로 쾌적함을 자랑하는 3410세대 초대형 단지로

 

일단 강남에서 이정도 아파트는 재건축 호재 없어도 평당 1억이 적정가라는 것이

시장의 수요/공급자의 컨센서스라는 것에 주목해야 합니다.

 

 

이제 강남은 구축이든 신축이든 대장단지는 평당 1억원 시대가 현실로 도래한 것입니다.

 

 

그럼 과연 마용성은 어떤 실거래 흐름을 나타내고 있는 지 살펴봅니다.

(최근 3개월 실거래 기준 입니다.)

 

 

경험율로 볼때 마용성 대장은 강남 대장대비 60% 수준의 비율을 유지하였는데요...

 

일단 용산을 보니...

앞서 언급한 한강맨션 37.7억을 제외하고는 눈에 띄는 거래가 없어 보입니다.

 

용산에서 대단지 아파트로 빼 놓을 수 없는 것이 한가람 아파트인데요...

 

국평기준 8층이 18.3억 실거래 되었습니다.(6월)

 

고층으로 가야 한강뷰가 나오는 층별 동별 가격 편차가 있는 단지임에도 20억 미만으로 거래가 되고있는 것은

강남 중심으로 다시 치고 나가는 흐름이 아직 이촌동에는 안왔다는.......

최소한 실거래가 기준은 그렇게 보입니다.

 

강촌 아파트는 17층 기준, 19.6억을 7월에 실거래 ...

물론 강촌아파트가 98년 입주한 25년차 아파트임을 감안하면, 

반포 신축과 비교가 무리가 있지만,,,,,

역시 구축의 경우 비강남 지역은 대지지분과 재건축 사업성이 그만큼 중요할 수 밖에 없네요

강촌아파트는 용적률 339%, 건폐율 23%

 

물론 이촌동 주요단지는 리모델링 추진 통해서 우수한 입지 기반 충분히 새로운 사업성을 확보할 수 있을 것으로

기대하는 전문가도 많습니다.

 

 

마포로 가보겠습니다.

 

 

마포 주요 단지들인 래미안마포리버웰, 마포리버파크, 프레스티지 자이 등이

모두 18억 중반~19억 실거래를 상반기에 기록하면서,

 

마포 준신축 20억 재진입은 그리 오래 걸리지 않을 것으로 보입니다.

 

물론 로얄동, 로얄층 기준 최고가 실거래 기준이니 오해 없으시길 바랍니다.

 

기타 공덕/아현뉴타운 지역 준신축 단지들(래미안 웰스트림, 공덕SK리더스뷰, 신총그랑자이, 마래푸) 등도

최고가 기준 안정적으로 17억 이상 실거래가를 찍어 주면서 이촌동 구축과 비슷한 가격대를 형성하고 있습니다.

 

 

성동구는 어떨까요?

 

 

래미안 옥수리버젠 RR물건이 6월 19.2억을 찍으면서 마용성을 리딩하고 있는 모습입니다.

사실 옥수리버젠도 12년 준공된 입주 10년을 넘은 단지인데, 성동구의 가치가 더욱 기대 됩니다.

(역시 강남 접근성) 

성수 전략정비 구역 아파트 올라가기 시작하면 성동구가 오히려 마용성 대장이 될 수도 있지 않을까.........

 

 

 

성수전략정비 구역과 붙어 있는 성수동 대장 단지 중에 하나 강변임광, 강변 금호 타운은

년식과 소규모 단지에도 상관없이, 입지의 힘으로 18억 후반대 실거래가 되고 있습니다.

 

 

 

마지막으로 흑석으로 가보겠습니다.

 

흑석하면 아리하 아크로리버하임인데요.....

 

역시나,,,, 6월에 22.5억에 실거래 되면서, 흑석의 힘을 보여주고 있습니다.

 

 

강남 대장이 40억이라고 할때, 마용성이 아닌 흑석이 60%수준의 포지셔닝을 보여주고 있습니다.

 

하지만 흑석은 아리하가 너무 독보적이어서 그렇고,,,,,,나머지 단지는 15억 실거래도 쉽지 않은 상황이긴 합니다.

 

 

 

오늘은 강남 아파트값이 다시 우상향 하면서, 그에 따른 급지별 실거래가 흐름 및 상대성에 대해서

다뤄 봤습니다.

 

이웃분들은 

강남이 10억일때, 마용성이 몇억, 그리고 경기 2급지는 몇억이 적절하다고 생각하시나요?

이코대디는 각 60%, 25%인데요...

 

위에 표시를 보시면 아시겠지만 급지는 쉽게 변하지 않고, 지역별 gap과 가격 흐름은 비슷하게 갑니다.

 

일단 확실한 것은 대한민국 부동산을 리딩하는 강남 대장이 이미 실거래가를 찍으면서 움직이고 있고,

이후 급지들도 자연스레 뒤를 따라갈 수 밖에 없다는 것입니다.

 

 

각각의 바잉파워에 맞게, 지속적으로 급지별 비교를 해보시면서, 최대한 상급지로 진입을 끊임없이

시도하시기 바랍니다.

 

 

끝.