똘똘한 아파트를 무조건 장기보유 해야 하는 이유

안녕하세요. 이코대디입니다.

 

오늘은 지난 포스팅 부동산 자산가가 되는 과정 part 1에 이어 part 2개념인

똘똘한 아파트를 무조건 장기보유 해야 하는 이유에 대해서 포스팅 합니다.

 

https://economydaddy.tistory.com/245

부동산 자산가가 되는 과정 Part.1

 

 

장기보유만 해서는 안되고 똘똘한 아파트여야 하는 교집합의 전제인데요.

여기서 똘똘한 아파트는 수도권, 지방 주요도시의 똘똘이 아파트 기준입니다.

 

몇개 단지를 살펴보면서 그 이유에 대해서 풀어 보겠습니다.

 

 

사례 #1. 2008년 입주한 대단지 국평 유명한 단지(서울)

 

먼저 입주후 5년 보유 했을때 상승율은 -1.16%입니다. 오히려 떨어졌습니다.

5년이라는 기간은 전세를 2번돌리고도 남을 기간이고 실거주 5년이면 1학년때 아이가 이사가서

중학교 갈 시점으로 꽤 긴 생애 주기임에도 상승률은 오히려 마이너스 입니다.

 

 

10년을 보유 했다면 수익율릉 80%입니다.

절대값으로 7.5억이 올랐고 1년간 7천만원 정도 수익이 생긴 꼴입니다.

 

연봉으로 환산하면 세전 1억 연봉의 수익을 아파트 1채가 벌어준 개념입니다.

 

 

 

 

15년을 보유 했다면 어떨까요?

 

수익율이 180%에 육박합니다. 금액은 14.7억이 상승했구요

 

1년에 1억씩 산술적으로 상승한 꼴입니다.

연봉으로 따지면 세전 1.4억에 육박합니다. 대기업 고참 부장의 연봉이나 중견기업 임원급 연봉입니다.

 

 

 

이러한 아파트가 1채가 아니고 2채가 있었다면 어떨까요?

 

2채를 모두 15년 장기보유  했다면,,,,,, 시세차익만 30억입니다.

 

물론 양도세 납부전이긴 하지만, 지금은 강남 3구와 용산구를 제외하고는 비조정지역으로 양도세 중과가 되지 않고,

강남 지역이라 하더라도 양도세 중과가 유예중이니,,,,일반과세로 매도가 가능합니다.

 

시세차익이 상대적으로 큰 것 1채를 마지막으로 남기고, 나머지 1채는 3년 이상 보유 했으니

장특공도 적용이 되고 일반과세로 매도가 가능하니 징벌적 양도세 폭탄도 피할 수 있습니다.

 

물론 자녀가 있다면 (성년) 증여를 통해 절세가 가능하고, 자녀 주거 안정도 해결할 수 있겠습니다.

-또한 최초 공동 명의로 취득했다면, 과표구간이 더 낮아지겠군요.

 

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사례 #2. 2004년 입주한 지방 광역시 대장 (?)아파트

 

5년 보유를 했을 때 수익율은 19%입니다.

나쁘지 않은 수익율인데,,,

분양가가 2억 남짓이었으니 남는 차액은 크지 않습니다.

 

 

10년 보유 했을때는 상승률이 86%입니다.

 

금액기준 2억정도 벌었군요

 

 

그런데 15년을 보유 했다면......

수익율이 224%이고 시세차익은 5억에 육박합니다.

 

년간 3천만원 이상 수익이 난것인데요.....

 

물론 앞서 살펴본 서울 아파트가 월등히 시세차익이 좋지만,

수익율은 이 아파트가 더 높습니다.

 

 

 

자 여기서 중요한 질문입니다.

 

10억 넣고 15년간 15억 번 것과

2억 넣고 15년간 5억 번 것중에 여러 분은 어떤 것이 더 좋은 투자 라고 생각하시나요?

 

 

물론 초기 자본이 없다면 10억짜리 엄두가 안나겠지만......

 

갭투자 등 활용하면 4억 정도면 첫번째 10억 단지 매수가 가능 했을 것입니다.

 

이코대디는 첫번째 사례가 더 좋은 투자라고 생각합니다.

 

6억전세 레버리지를 일으켜서 자기자본 4억을 투입하여 15년간 시세차익 15억을 벌었으니까요....

 

이 한채로 총자산 기준 20억이 넘는 자산가 초입에 입문할 수 있게 되었습니다.

 

 

 

 

사례 #3.지방 도시에 위치한 저층 주공 단지

 

 

저층 주공단지가 상당히 핫했습니다. 지금도 옥석을 가리면 좋은 상품이 있는 것이 사실입니다.

 

지방에서 다름 대장 도시에 있는 저층 주공 단지입니다(재건축 호재)

 

5년 수익율 -3.7%( 호갱노노가 15년 max이니 편의상 2006년 기점으로 합니다.)

 

 

10년 수익율은 35%입니다. 금액기준 1900만원 이익입니다.

 

물론 시작점이 5천만원이니 시세차익은 크지 않습니다.

그러나 10년 수익율 35%이니 연평균 3.5%입니다....

 

 

 

 

15년 수익율은 147%이니 년평균 10%로 좋은 수익율입니다.

시세차익도 8천만원 육박...

 

물론 이걸로 부자 될 수는 절대 없는....대기업 연말 인센티브로 받을 수 있는 수준입니다.

 

문제는 17년 6개월을 보유했을때 수익율이 64%로 급감합니다.

 

시세차익은 3450만원 입니다.....

 

앞서 살펴본 아파트는 보유기간과 수익율이 정비례 관계였는데 사례3의 지방 주요도시

저층 주공은 그렇지가 않습니다.

 

 

즉 전문용어로 펀더멘탈이 약하다는 뜻입니다, 장기보유한다고 무조건 좋다고 볼 수 없다는 뜻입니다.

 

 

 

 

 

 

다시한번 말씀 드리지만, 수도권 주요지역, 지방 광역시 대장 아파트(학군지)로 가야하는 이유입니다.

 

 

 

사례 #4.서울 강북에 위치한 적당한 단지 입니다.(400여세대/ 역까지 10분 소요)

 

2006년 기준 2억짜리 단지..

5년 보유 시 수익율 56% 1억 차익

 

10년 보유시 75%상승 1.5억 차익

 

17년 보유시 210%상승 4억 차익입니다.

 

앞서 사례2에서 살펴본 지방 광역시 대장 아파트와 상당히 비슷한

시작가와 수익율입니다.

 

 

 

 

즉 인서울에서 지하철 도보권 400여세대 단지를 산것과

지방 광역시 대장 아파트를 산건이 비슷한 수익율입니다.

 

 

 

 

따라서 인서울 주요지역, 수도권 1~2급지 역세권에 들어간다면 더 좋은 시세차익을 기대할 수 있겠습니다.

 

 

 

이외에도 다양한 단지가 차고 넘치지만,,,,,,캡쳐하기 힘드니^^ 오늘은 여기까지만 하려고 했는데.........

1개 단지 더 살펴봅니다.

 

충청도 거점도시에 위치한 아파트 단지 입니다.

 

17년 수익율이 52%이고 시세차익은 5200만원입니다.

 

17년전 1억 수준 단지 였습니다.

 

물가 상승률이 년간 3프로 라고했을때 화폐가치 기준으로는 수익이 없다고 봐도 되는

상황입니다.

 

 

 

 

 

 

이처럼 아파트 매수를 고려하시는 분이라면 

가용한 최고의 레버리지(전세보증금+신용대출+회사대출+추가 대출) 활용하시어, 

현 수준 감당 가능한 최고 좋은 최고 입지의 최고 단지를 매수하시기 바랍니다.

 

 

수익율이 보유기간과 정비례 하는 단지들이 어떤 것인지, 

그렇지 않은 사례도 살려봤습니다.

 

 

똘똘한 아파트를 무조건 장기보유 !! 는

실패할 확률을 줄이는 가장 쉬운 방법이기도 합니다.

 

슬기로운 투자 생활 이어가시기 바랍니다.

 

끝.