강남 재건축 단지 어디가 좋을까?

안녕하세요. 이코대디입니다.

 

오늘은 재건축에 대해서 이야기 해볼까 합니다.

 

지난 정부 주요 규제 중에 강남발 재건축 단지 규제가 있었고

그중 가장 큰 것중에 하나가 재건축초과이익 환수제입니다. 재초환....

 

재초환이란

재건축 조합원 1인당 3천만원이 초과하는 개발이익이 발생 할것으로 보일때,

예상 개발이익의 최대 50%를 관리처분 인가 단계때 정부가 환수하는 것으로 

세부적으로 보면 정부가 반을 가져가고 광역자치단체가 20프로, 기초자치단체가 30프로를 나눠 낮는 구조입니다.

 

지난 폭등장 초입이었던 18년 1월 1일 부활한 정책인데요.

실질적으로 주요 사업성이 높은 단지들은 역설적으로 수억원의 부담금을 통보 받은바 있습니다.

 

미실현 이익에 대한 세금 부과라는 비판론과

부동산 투기 세력에 대한 규제라는 옹호론이 맞선 가운데

 

윤정부들어서 재건축 부담금 합리화 방안이 공유되는 등, 규제 완화에 대한 기대감도 커진 것이 사실입니다.

300x250

728x90

 

 

오늘은 재건축 시장에서 뜨거운 감자인 강남쪽 재건축 단지 몇곳을 살펴보겠습니다.

 

누구나 아시는 반포 대장 한신 단지들, 이촌동 한강 맨션등은 제외하고 다뤄보겠습니다.

 

 

먼저 일원동으로 가보겠습니다.

 

데이터는 다원중개앱을 활용해 보겠습니다.

 

 

먼저 상록수 아파트 입니다.

 

대지면적 18,655평에 총 740세대로 구성된 재건축 기대 단지입니다.

세대당 대지지분이 자그만치 25평을 넘는 단지로, 2종 일반 주거지역내 위치합니다.  

예상하시겠지만,,,,,5층짜리 아파트이구요........

 

 

3호선 일원역 초역세 단지에 대모초-대왕중-중산고 등 학교도 근거리에 위치합니다.

 

 

 

 

 

 

27평이 main인데,,,,

16억 중후반에 실거래 중입니다.

 

단지가 바로 아래가 대모산....

강남삼성병원가깝고 아이 키우기 좋은 재건축 기대 주입니다.

 

 

 

 

상록수 바로 옆에 아주 비슷한 단지가 있습니다.

 

일원동 가람 아파트

 

 

여기도 대지면적 12,468평에, 세대수는 only 496세대...

즉 세대당 평균 대지지분 25.2평......... 5층 단지겠죠?

 

2종 일반 주거 지역이니, 재건축 시 용적률 200%초반은 무난할 것으로 보이는데요.....

 

숫자로만 보면 엄청난 재건축 사업 성입니다.

 

산술적으로 용적률 100%단지가 용적률 200%단지가 되면 같은 평형으로 구성한다고 할 경우

세대수가 2배가 들어나는 겁니다.

 

위치는 일원역세권,,,,하지만 강남의 끝자락이긴 합니다....

 

 

 

조금더 강남 중심부로 가볼까요?

재건축 단지 입주가 어느덧 마무리 단계인 개포동이 나옵니다.

 

양재천별에 그리고 개포동 초역세에 개포 주공 5단지 살펴봅니다.

 

 

대지면적 16,926평에 세대수는 940세대

 

세대당 평균 대지 지분은 17.9평 

앞서 살펴본 일원역세권 단지 만큼은 아니어도 재건축 하기에 충분한 평균 지분 입니다.

 

토지 용도는 3종 일반 주거 지역으로 되어 있으니

재건축후 250~299%수준의 용적률이 기대되는데요....  

 

 

 

호갱노노 기준 23년 4월 실거래가 35평 기준 24억 후반대 실거래 되었습니다.

내년에 이주가 시작 될것으로 예상되는데요...

 

양재천 건너면 바로 대치동으로 이어지는 개포동에서 좋은 입지인 곳인데,,,,

 

조만간 신축으로 어떻게 변할지 기대됩니다.

 

개포동 까지 왔으니 대치동까지 가보겠습니다.

 

 

우선미로 유명한 개포 우성 1차입니다. 선경, 미도 모두 좋은 곳이니 우성 1차 기준으로 살펴봅니다. 

 

대지면적 26,998평, 세대수 690세대...

세대당 평균 대지지분 39.1평입니다. 자그만치 39.1평....서울 강남 한복판에 39평이 내땅....

 

상당히 비쌀것 같은데,실거래가 살펴봅니다.

31평 기준 올해 25~26억대 실거래 되었습니다.

 

음...개포 주공5단지랑 비교해보면,,,우선미가 싸게 느껴지는데요......

하지만 재건축 속도는 개포주공 5단지가 빠르군요....재건축에서 중요한 것은 사업성은 기본이고 속도....

 

 

 

 

더 한강변 쪽으로 위로 올라가면 압구정 현대, 신반포 2차등 재건축 대장주들이 즐비한데요....

 

나중에 한번 더 특집으로 다뤄보겠습니다 이촌동 한강맨션 포함해서요...

 

오늘은 재건축 기대 단지 살펴봤습니다.

 

재초환이라는 허들이 아직 존재하고, 강남/서초구는 아직 규제지역이니,

조합설립 인가 후, 조합원 지위 양도 또한 조건이 까다로우니 단지별로 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

 

그리고 재건축의 가장 큰적은 시간입니다.

40년이 넘은 여의도 xx아파트, 대치동 주요 단지들, 신반포 단지들, 용산 최고 입지 단지들

 

모두 속도는 각양각색입니다. 몸테크 혹은 높은 갭투자로 신축이 언젠가는 될 재건축 기대단지에 투자하느냐

아니면 미래가치 있는 신축/준신축에 투자 하느냐, 확정값인 입주권에 투자하느냐,

아니면 분양시장에 베팅하느냐,,,

정답은 없으니 모두 투자 성향과 가치 판단에 따라 슬기로운 투자 생활 해가시는

이웃님들 되시길 바랍니다.

 

끝.