검단신도시 국평 4억대 분양(로또?)

안녕하세요.

이코대디입니다.

 

무순위 자격완화로 올림픽 파크레온 등 일부 잔여 물량이 있던 곳들이 청약 흥행을 기록하며

서울 수도권등 주요지역의 분양시장이 들썩이고 있습니다.

 

물론 대구 등 지방지역에서는 미분양 물량 증가가 지속되는, 이른바 양극화 시대가 심화되고 있습니다.

 

오늘은 수도권 역세권(예정)이자 약7만여 가구 이상이 들어서게 될 대형 신도시인

검단 신도시의 3월 분양 단지를 살펴 봅니다.

 

바로 검단신도시 금강 펜테리움 3차입니다.

 

■ 청약일정

 

3월 10일 모델하우스가 오픈했고

3월 13일 특별공급

3월 14일 1순위

3월 15일 2순위

3월 21일 당첨자 발표 일정입니다.

 

정당 계약은 4월초 이뤄질 예정입니다. 일단 여기도 부적격 및 잔여 물량이 나오면 전국구 줍줍이

기대가 되지 유주택자분들도 눈여겨 보셔야 할 단지입니다.

 

 

 

 

 

입지와 상품 살펴 봅니다.

 

검단신도시는 1단계는 입주가 완료단계로 접어들었고 3단계는 분양이 한창입니다.

 

금강펜테리움 3차는 3단계에 위치하며 지하철 102역 근처 역세권으로 보입니다.

 

초역세 A급 입지로 보기는 어렵지만, 상업시설, 업무시설을 거쳐 10분내외로 도보 접근이 가능합니다.

 

또한 주변에 유치원 초등학교 중학교 고등학교 예정부지가 미리 확보되어 있고,

신도시 특성상 쾌적한 인프라와 녹지도 기대됩니다.

 

 

 

 

홈페이지에서는 GTX개통까지 예정되어 있다고 하는데,

정확한 역위치가 어디인지는 확인되지 않았고,

GTX의 경우 이전 포스팅에도 언급했지만, GTXA-C-B순으로 진행될 확률이 크고

A는 이미 차량 발주와 요금까지 나왔으나, C와 B는 아직 착공이 이뤄진 것도 없으니

신중하게 접근해야 합니다. 검단신도시는 GTX D가 통과 예정이나, 중장기 과제로 보는 것이 정신건강상

좋을 것 같습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

조감도와 사업 개요에 대해서 살펴봅니다.

 

총 1049세대 지상 25층 규모이며, 

74제곱 386세대

84제곱 346세대

98제곱 300여세대로 

 

중대형 평수 위주로 구성된 단지로 용적률 194%대, 건폐율 15%로 넓은 공간 거리와 쾌적함을 자랑합니다.

 

 

 

 

단지 배치도를 보면 이미지 상이긴 하지만 상당히 쾌적성이 확보된 느낌입니다.

서울등 주요지역의 경우 용적률 250%나 300%상한성을 채우다 보니 신축도 답답한 면이 없지 않은데

용적률 200%미만이라 간든과 놀이터, 플라자,운동시설, 휴게정원등이 널찍합니다.

 

 

 

 

커뮤니티 센터 살펴봅니다.

 

아래 이미지 처럼 고급화 특화 설계 적용 보다는 평이한 수준입니다.

실내 체육관이도 넣었으면 좋았을 텐데 아쉬운 대목입니다.

 

 

 

하지만 펜테리움이 평면도를 잘 뽑기로 소문났으니 타입별 살펴봅니다.

 

84A타입....

 

역시 잘뽑았습니다. 방3에 알파룸까지 방이 4개인데,

침실 3을 터서 거실을 넓게 쓰거나, 2면 슬라이딩 도어를 달아서 개방감을 극대화 할 수 있습니다.

드레스룸도 양면으로 넓게 빠졌습니다.

 

 

84B타입은 드레스룸 특화 설계이군요

4베이에, 방3, 알파룸 구조

 

특히 다용도실 엄청 크근요.

A타입 뿐 아니라 B타입이 오히려 인기가 높을 수 있겠습니다.

 

아래 평면도상 주방 창문도 보이는데, 맞풍형까지 된다면,,,,

 

 

 

 

다음은 98A타입

드레스룸이 과장하면 운동장입니다. 

세대 현관또한 광활합니다.

펜트리도 준수합니다.

 

 

 

마지막으로 98B타입입니다.

 

A타입과 유사합니다.

 

이코대디 개인적으로는 84B가 특이하면서도 탐나는 유닛설계입니다.

물론 거거 익선, 평수가 클수록 좋기는 합니다.

 

 

 

이웃님들 가장 궁금해하실 분양가 입니다.

 

84제곱 기준 4억 중후반대,,,,,,4억대입니다...

 

수도권 인구 20만 신도시(예정),역세권 단지가 4억대이면(물론고층은 취등록세, 중도금이자등 포함시 5억 수준)

 

 

발코니 확장비도 착합니다.

 

XX아파트는 2천만원에 육박하는데, 역시 LH택지 개발인 2기 신도시라 합리적인 가격입니다.

 

 

 

 

 

주변 단지들과 시세 비교해보며 소위말하는 안전마진이 얼마인지 살펴봅니다.

 

바로 옆에는 입주 단지가 없기에 1단계 지역의 역세권 아파트인 

검단신도시푸르지오더베뉴 와 비교 해봅니다.

최근 실거래가 5억 중반에 찍혔고(84제곱기준)

 

작년 하반기에는 8억초반에 거래되었던 단지입니다.

검단신도시도 대세 하락장에 하락폭이 상당히 컸군요.

 

단순 비교는 어렵지만 향후 시장이 어떻게 전개될지에 따라 안전마진이 차이가 클것으로 보입니다.

 

728x90

300x250

사실 이코대디 생각은 지금과 같은 하락장에서 안전마진을 지금 가격 기준 비교하기는 다소 무리가 있어 보입니다.

따라서 분양원가 측면에서 접근하는 것이 가장 본질적입니다.

 

84제곱이 4억 중 후반이면 건축비를 평당 1천만원(물론 상한선으로 잡음)으로 잡으면 건축비만 3억 초반데인데,,

토지비는 1억 초반 수준이고.....

 

실제로 위에 분양가 테이블을 보니, 건축비 3억 초반, 토지비 1억 중반 수준입니다.....

 

30평대 아파트 건축비 3억 시대입니다.  

 

따라서 서울 여의도, 마곡 ,DMC 혹은 인천 등지에 직장이 있으시거나 생활권이신 무주택자 분들은

청약을 적극적으로 고려해봐도 좋겠습니다. 물론 아직 검단신도시 분양단지가 더 남았고

입지도 검단신도시내 A급 입지라고 보기는 아쉬운 부분이 있으니 각자 투자성향과 상황에 맞게 판단하시기 바랍니다.

 

-특히 가점 낮으신 분들에겐 향후 인플레이션 및 토지비, 건축원가 상승은 상수값이기에 기회가 될 수 도 있겠습니다.

 

 

 

 

청약 자격 살펴봅니다.

 

예치금은 다 아래 금액은 넣어놓으셨죠?

인천이나 서울 경기에 거주하셔야 하며,,,

 

84제곱이하는 가점제 40%,추점제60%입니다.

초과는 가점제 100%입니다.

 

 

청약제도 개편으로 1주택자의 기존 주택 처분 조건이 사라지면서 일반 공급의 경쟁률은 상당할것으로 보이니

무주택자 분들은 특별공급을 적극적으로 노려보시기 바랍니다.

 

 

 

 

오늘은 검단신도시 청약단지 분석을 해봤습니다.

 

지하철이 24년말에 예정되어있으니 입주시에는 계양역에서 공항철도를 타고 서울 도심으로 빠르게 접근이 가능하니

인서울 주요지역 진입이 어려운 분들께서는 적극적으로 고려해보셔도 좋을 것으로 보입니다.

 

끝.