다주택자 주담대 규제 풀린다.

 

 

 

안녕하세요 이코대디입니다.

 

윤정부 들어서

징벌제 조세 제도가 정상화 되었고,

전국이 규제지역에서 비조정지역으로 풀리고(강남 3구 용산 제외)

적폐 취급을 받던 다주택자 고가 주택 보유자에 대한 대출도 풀려가고 있습니다.

 

오늘은 2월 10일 금융위가 발표한 금융규제 완화에 대해 살펴봅니다.

 

요약하면 아래와 같이 총 5개 분야에 대한 발표가 있었습니다.

 

 

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첫번째

다주택자의 경우 비규제 지역에서는 40%의 ltv가 적용이 되었으나 규제지역에서는 ltv가 0%로

대출이 막혀있어서 용산, 강남,서초,송파구에서는 대출이 원칙적으로 불가했습니다.

 

하지만 이번 규제지역내 주담대 허용에 따라 30% ltv를 적용받을 수 있게 되었습니다.

 

1주택자가 추가로 규제지역내 주택을 구매할때 집값의 30%를 대출을 받을 수 있다는 이야기인데

(물론 갭투자의 경우 세입자 전세 보증금이 선 수위이므로, 주담대를 받을 수 없겠죠?)

 

현재 취득세 중과 완화가 명확하게 지방세법에 적용이 되지 않은 상황이므로,

취득세 중과 그리고 양도세 중과(1년간 한시적 유예중)는 남아 있는 상황에서, 제한성은 있을 것으로

판단됩니다. 물론 서울 2주택까지는 종부세 중과는 되지 않기 때문에, 보유세 부담이 줄어 든 것은

금번 ltv 30%적용건과 세트로 규제지역내 훈풍을 줄 수 있을 것으로 기대됩니다. 

 

 

두번째

임대사업자에 대한 주담대 허용입니다.

기존에는 임대 사업자의 경우 주담대가 원칙적으로 금지되었었습니다 하지만 이번 대책으로 규제지역 30%

비규제 60% LTV가 적용되면서 세입자 퇴거를 위한 자금 융통에 숨통이 트이게 되었습니다.

아시다시피 임대사업자는 8년간 의무 의대를 해야하며, 부기등기, 전세보증보험등

상당한 Demerit을 감수 해야 하는데, 특히 현재 전세가 조정기라 그렇지 5%상한제는 상당한 인고의 시간이 필요한

상황이었습니다. 게다가 장점으로 여겨지었던 거주 주택 비과세(평생 1회), 장특공, 종부세 합산 배제등도

현재는 종부세 완화, 전국의 비조정 지역화애 따른 자동 양도세 완화 시대가 도래한 만큼, 혜택도 제한 적이 었습니다.

 

따라서 임대사업자 대출 규제 폐지가 전문가들 사이에서는 단골 메뉴였는데 금번 발표로 비 임대사업자와 동일하게

ltv적용을 받게 된 것입니다.

 

 

 

 

세번째

전세가 조정기에서는 임차인의 잦은 이사, 역전세 리스크,등으로 인해 임차보증금 반환에 대한 임대인의

스트레스는 날로 심해지고 있습니다. 특히 전세 물량 증가에 따라 새로운 임차인 구하기가 쉽지 않은 상황에서

계약을 남기고 이사가는 경우, 임대인-임차인간의 갈등도 어렵지 않게 접하는 상황입니다.

 

기존에는 투기지역내 15억 초과 아파트에 대한 주담대(보증금 반환목적) 한도가 2억으로 제한되었고

9억 초과 주택의 경우 채무자는 전입의무가 있었으며,

2주택 보유세대는 규제지역 주담대 취급시 다른 보유주택 1채를 처분하거나

3주택이상은 규제지역내 주담대가 원칙적으로 불가 하였습니다.(보증금 반환목적이라 하더라도)

 

하지만 이모든 제한 조건이 금번에 일괄 폐지 되면서, 전세 시장 안정화에도 일정 부분 기여가 가능 할 것으로 보입니다.

아래 표를 보시면 기존 제한 조건이 대부분 규제 지역내 적용되었으나, 신 정부 들어서 전국이 비규제지역 화가 되었으니,

금번 금융 제한 혜지는 예정된 수순이었을 것입니다. 

 

 

네번째

 

생활안정자금 목적 주담대 한도 폐지 입니다.

기존에는 주택 구입 목적 외, 생활안정자금 목적의 경우 2억원의 규제가 적용되었습니다,

(물론 강화된 신 DSR한도내에서)

 

금번 금융위 발표로 2억 초과의 생활안정자금도 대출이 가능하게 되었습니다.

DSR한도가 남아있는 경우, 그만큼 대출 레버지리가 필요없는 경우이므로,

(혹은 보수적 성향의 투자자)

혜택?을 받을 수 있는 경우는 그리 많지는 않을 것으로 예상됩니다.

 

 

다섯번째 , 여섯번째는

주담대 대환시 기존 대출시점의 DSR 적용, 서민,실수요자 주담대 한도 폐지 입니다.

 

자세한 내용은 아래 보도 자료 참조하시기 바랍니다.

 

 

출처 금융위 보도자료

 

 

확실한 것은 정부 공약처럼 부동산 규제는 정상화를 찾아가고 있고, 시장 논리 중심으로 흘러가기 위한

펀더멘털이 확보되어 가고 있는 것에 대해 분명히 환영할 일입니다.

 

 

 

오늘은 부동산 시장 연착륙을 위한 감동규정 개정에 대해서 살펴봤습니다.

 

가장 중요한 시행 시점에 대해서 살펴보면,

2월 20일까지 각 업권별(은행·보험·저축·여전·상호) 감독규정 개정안에 대한 규정변경예고를 실시합니다.

 

3월 2일 금융위 의결을 목표로 추진될 예정입니다.

 

즉 3월 2일 이후로 예상이되며, 관계 은행에서 상담시 금일 포스팅 내용에 대해서 대부계 담당자와 확인하시면서

필요한 혜택?은 적극 취해가시길 바랍니다.

 

 

출처 금융위 보도자료

 

끝.