전세시장이 얼마나 안좋길래?

안녕하세요.

23년 부동산 시장의 화두는 상승도 하락도 아닌 안정화 입니다.

 

지난 정부 내내 상승폭이 상당했고, 다시 새로운 정부 들어서 하락폭이 심상치 않습니다.

(연이은 정부 규제완화 조치로 일부지역은 바닥 다지기는 끝났다는 의견도 있음)

 

그리고 그 중심엔 전세가 하락이라는 큰 요인이 존재합니다.

 

전세의 반전세 및 월세 전환의 가속화로 전세 거래량이 줄어든 건 사실이지만

아직도 한국 부동산에서는 전세가율의 수준과 전세가 등락에 따라 매매가가 좌지 우지 

될만큼 상당한 영향력이 있습니다.

 

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오늘 이코대디 블로그에서는 주요지역 전세가율의 트렌드를 짚어보면서 시사점이 있는지 살펴봅니다.

 

트렌드의 분석의 기본은 풍부한 모수입니다,

따라서 대단지 중심으로 살펴봅니다.

(데이터는 아실 기준입니다.)

 

세대수 기준 강동구 대장 단지인 고덕 그라시움으로 가봅니다.

 

국평기준 한때 전세가10억에 육박했던 단지입니다.

한때 6억대까지 내려와서 실거래가 되었지만

올해 1월들어서면서 7억 중반으로 회복세를 보이고 있습니다.

 

아래 그래프처럼 변동성은 커보이지만 단기적으로 8억대로 수렴하지 않을까. 예상해봅니다.

 

 

 

 

두번째 지역은 김포로 가봅니다.

풍무 대장 풍무 센트럴 푸르지오

 

 

국평기준 5억을 넘었던 전세가 지만, 

3억대로 내려오더니 2억 후반대 거래도 종종 보입니다.

 

올해 1월 기준으로 보면 회복세를 보이기 보다는 지속 적으로 하락하는 추세입니다.

 

근거리에 있는 검단신도시의 엄청난 입주물량과 무관해 보이지 않습니다.

풍무 자체 물량보다는 검단 물량이 소진되는 시점에 반등이 일어날 것으로 보입니다.

 

매매가도 마찬가지지만 투자자 입장에서 잔금 시점에 입주 물량 체크는 필수조건입니다.

 

하지만 검단신도시/풍무지역은 대단위 주거 벨트가 점점 완성화 되면서

시너지를 내며 서울 서부권 최대 신도시로서 펀더멘털과 상승여력은 시간과 정비례 될 것입니다.

 

 

 

 

 

동대문에서 대표성을 지닌 래미안크레시티 살펴봅니다.

청량리역세권 개발의 에너지와 주변에 흔치않는 대단지를 갖춘 곳입니다.

 

여기도 임대차 2법 영향/정부 규제 영향등 복합적 요인으로 국평 전세가가 9억에 육박했던 곳입니다.

현재는 6억중반대 전세가로 실거래 되고 있으며,

 

아래 그래프와 같이 단기변동성은 있으나 장기 우상향하는 전세 수요 및 미래가치가

탄탄한 단지입니다.

 

그래프를 보니,,,미국 전통의 우량주 존슨앤존슨, 피앤지등을 보는 듯 하군요,^^

 

 

 

그레시티 전세가 트렌드를 보다가 문득 매매가가 궁금해졌습니다.

 

전세가와 비슷하게 우상향 일까요?

매매가는 전세가 그래프와는 다른 모습입니다.

17억까지 갔다가 11억에 실거래 되고 있습니다.

 

전세가-매매가율 평행이론이란 건 없지만,청량리 역세권 펀더멘털이 좋은 아파트이니 

회복에는 그리 오랜시간은 걸리지 않을 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

 

광화문/여의도 고소득 직장인 수요가 밀집된 마포대로 라인으로 가봅니다.

 

세대수 기준 마포 대장인 마포래미안 푸르지오 입니다.

국평기준 10억을 넘었던 전세가 입니다.

7억에 거래가되더니 7억이 상수값이 되는 듯한 7억 실거래가 여러건 찍히더니

다시금 7억 후반 8억까지 전세가 실거래가 찍히고 있습니다.

 

아래 그래프를 보시면 모수가 엄청나기에 상당한 의미가 있는 자료인데요.

과연 상승기 전인 17년 수준으로 전세가가 내려갈 수 있을까요?

 

그럴려면 17년전세가가 비정상적으로 높았던가?

그때와 지금의 화폐가치가 동일하던가

마포대로라인에 공급이 폭탄이 되던가...

 

필요조건인데, 해당사항은 없어 보입니다.

 

 

 

 

마지막으로 광화문쪽으로 가봅니다. 경희궁 자이

 

국평기준 12억을 찍었던 전세가가 9억까지 내려왔습니다.

 

하지만 국평기준 전세가 9억이라는 절대값에 주목해봅니다.

 

반포/대치등 강남 1급지 대비해서도 밀리지 않는 전세가 입니다.

 

양질의 직장에 도보권으로 바로 옆에 위치한 대단지 신축은 불패입니다.

특히 주변이 거의 상업지구이기에 입지적으로 더 좋은 지역에 대단위 단지가

들어설 가능성이 낮기에 시간이 갈 수록 희소성이 부여됩니다.

 

 

 

 

지방도 살펴봐아죠?

청주 대표성을 띈 복대동 지웰시티로 가봅니다.

 

국평기준 4억 중반까지 올랐던 전세가가 3억 초중반으로 바닥을 다지고 있습니다.

1억 조정이라고 보기엔 비율로 보면 30%수준이니 폭이 적지 않습니다.

그러나 현대백화점 , 학교, 주변 인프라, 직주근접등 청주의 one of 워너비 지역이 되었으니

점진적 회복이 될지 기대를 해봅니다.

 

 

오늘은 주요지역 전세가 트렌드를 살펴보며 비슷하지만 또 다르게 움직이는 단지별 상황을 살펴봤습니다.

매매가와 전세가율이 평행으로 가진 않지만, 전세가 일부 회복 상황을 보면서, 폭등도 폭락도 아닌

장기 우상향 하는 안정적 부동산 시장이 올해 펼쳐질 기대감을 높여봅니다.

 

끝.