부의 3요소

안녕하세요 이코대디입니다.

 

오늘은 부의 3요소라는 제목으로 포스팅해봅니다.

 

자본주의 사회에서 부란 단순히 생존을 위한 문제가 아닌, 필수 값이 되어 갑니다.

 

부를 이룬다면 원하는 곳에서 원하는 사람과 원하는 시간대에 행복을 추구할 수 있고

자식들에게 더 많은 기회를 제공하고 투자를 할때도 시기를 놓치지 않고 원하는 시기에 원하는 규모의 투자를 이어갈 수 있습니다.

 

물론 시간이 지날 수록 부는 축적되고 그렇지 못한 그룹과는 격차는 더 벌어지게 됩니다.

 

그렇다면 단순히 돈이 있다고 관심이 있다고 노력을 한다고 부를 축적할 수 있을까요?

 

오늘은 부의 3요소에 대해 과거 누구나 학습한 효과를 통해 살펴 봅니다.

 

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먼저 첫번째 요소 입니다..

 

바로 장기투자.

 

동서고금을 막록하고 수번 강조해도 지나치지 않는 진리입니다.

 

 

먼저 주요지역 아파트 값을 기준으로 살펴봅니다.

 

서울 반포의 대단지 래미안 퍼스티지 입니다.

 

아실과 호갱노노등 주요 부동산 플랫폼 데이터를 참고해보겠습니다.

 

09년 부터 데이터가 있으니 

먼저 5년 투자 했을 때 경우입니다.

 

아래와 같이 반포 대장급 단지임에도 불구하고

09년 부터 14년까지 5년 국평기준 수익률은 -0.15% 입니다.

 

거의 변동이 없죠.

 

취득세와 매수시 복비를 감안 그리고 매년 숨만쉬어도 나가는 재산세까지 하면

오히려 5년간 수천만원 마이너스 투자 결과 입니다.

 

 

 

 

 

 

히지만 10년 투자시 어떨까요?

 

수익률이 100%상회합니다.

즉 집값이 2배가 된것입니다.

 

물론 당시 문정부 시절 규제 폭탄속에 폭등장 초입을 지나고 있었지만,

우리가 미래구간의 상승 트렌드는 예측할 수 없기에...

결과적으로 09년 ~19년 10년 보유시 수익률은 100%

 

5년 보유시 마이너스 대비 상반되는 모습입니다.

 

 

 

 

 

그렇다면 15년 보유시 는 어떨까요?

 

올해 8월까지 지속 보유시 수익율은 300%입니다. 즉 4배가 되었다는 뜻입니다.

 

15년간 48억이 올았으니 산술적으로 년평균 3억 이상 상승 효과입니다.

 

물론 화폐가치 하락도 있었고

종부세도 매년 때려맞고(주택수에 따라 차이)

재산세는 상수값이고

관리비, 노후에 따른 수리비 등등

 

부대 비용은 필연적으로 발생하고

양도시에도 12억 비과세 이후 구간에 대해서는 납부를 해야 하지만

 

장기보유시 장특공 적용되어 1주택의 경우 10년 80% 장특공제...

다주택자의 경우 15년 30%장특공제 적용되니

 

징벌적 양도세임에도 나름 절세가 가능한 혜택? 효과까지 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

장기투자를 해야 하는 이유입니다.

 

 

반포 대장 단지 말고 서울 외곽과 지방도 살펴봅니다.

 

 

성북구 돈암동의 한신 한진 아파트입니다.

 

광화문 업무지구 가깝고 허들이 낮은 덕분에 신혼부부들이 많이 첫집으로 장만하는 곳입니다.

 

세대도 4500세대 매머드급 단지...

 

 

반래퍼와 똑같은 기준을 적용해보겠습니다.

 

09년 ~14년 5년 투자시

 

수익률은 3.2% .... 반포랑 비슷합니다.

 

 

여기도 국평기준 1천만원 수준 올랐으니

재산세 복비등 감안하면 5년간 제자리 걸음...

 

 

 

 

 

 

 

10년 보유시 어떨까요

 

수익률 53%로 확 올라갑니다. 약 2억 상승..

 

 

 

 

 

 

 

 

15년 이상 현재까지 보유시 수익률은 122% 약 4.5억 상승

 

년평균 3천만원 정도 올랐네요....

 

 

 

 

 

아쉬운 것은 반포 래미안 퍼스티지가 15년 45억 오를 동안

한신 한진은 4.5억이 올랐다는 것인데요....

 

 

그렇게 차이가 나는 이유에 대해서는 글을 하나 쓴게 있는데...

저의 지난 포스팅 아래를 참고해 주시기 바랍니다.. 

 

https://economydaddy.tistory.com/289

최대한 좋은 아파트를 사야 하는 이유

 

 

 

 

다시 본론으로 돌아와서,,,,

 

물론 위 두 단지는 초기 아파트 가격 차이도 컸고 동네다 다르고 여러 인자가 있지만...

 

그래도 두아파트 모두 5년 보유 했을때 수익율이 없었다는 것이 본질입니다.

 

 

 

한군데만 더 살펴볼까요?

 

 

지방 광역시로도 가보겠습니다.

대구의 원탑 그리고 학군지 범어동입니다.

 

범어 SK뷰..

 

09년 부터 14년까지 5년 투자시 수익률은 40%로

 

위 비교단지대비 5년 수익률이 가장 좋네요.^^

 

 

 

09년 부터 10년 투자시 수익률 169%  총 6억가까이 상승...

5년 투자 대비 수익률이 월등히 좋아집니다.

년간 6천만원 상승...

 

 

현재까지 15년이상 장기투자시 수익율은 237% 총 8억 수준 상승...

 

 

10년 투자시 대비 수익률이 100%p이상 상승했습니다.

년평균 5천만원 이상 상승....

 

 

서울 서초 성북 그리고 지방 광역시 주요 단지를 통해 5년 10년 15년 각가 수익률이 어떻게 달라졌는지 살펴봤습니다.

 

물론 09년이 기점이지만 그이전 혹은 이후로 하여도 화폐가치 하락 그리고 지역내 대장급 단지들은

이처럼 우상향 그래프를 보여왔고 과거 충분한 학습이 되었습니다.

 

지역마다 단지마다 개별성은 있지만 괜찮은 물건을 담았다면 장기투자 해야 하는 이유입니다.

 

우리는 미래 구간에 대한 정책 금리 환율 수요공급을 미리 센싱하여 년도별 짒갑 상승 혹은 하락 여부를 맞추는 것은

불가능의 영역이기에 마이크로가 아닌 매크로한 스탠스를 가져야 하는 이유입니다.

 

 

 

부의 3요소중에 첫번째 장기 투자에 대해서 살펴봤습니다.

 

두번째 요소로 넘어가기 전에 장기투자의 중요성은 부동산에만 적용되지 않습니다.

 

우량 부동산과 더불어 안전 자산으로 평가되는 미국 S&P 500지수 참고해봅니다.

 

 

 

 

09년 부터 현재까지 15년 이상 수익률(상승률)은 무려 843%입니다

 

즉 15년간 자산이 10배 가까이 올랐다는 뜻입니다.

 

 

 

 

 

 

위으 기준 처럼 

 

각각 5년 10년 15년으로 쪼개 볼까요?

 

 

각각 

5년 130%

10년 290%

15년 843% 입니다.

 

 

앞으로 20년 아니 30년 보유시 그래프는 어떻게 될까요?

 

미국 주식은 배당금 그리고 보유세가 들지 않는 다는 장점이 있기에 복리의 효과를 더욱 누릴 수 있습니다.

 

하지만 단점도 있죠

 

수억에서 수십억 하는 아파트와 달리 버튼 하나로 매도가 가능하기에 장기보유하기가 보통 힘든게 아닙니다.

 

물론 양도세 확정값 22%도 있죠. (배당소득세 15%도 있구요)

 

또한 부동산과 다르게 변동성도 큽니다. 따라서 부동산 주식 기타 투자 방법등은

적정할 포트폴리오 배부는 각자 투자 성향에 맞게 밸런싱 하시기 바랍니다.

 

또 이야기가 옆으로 세었는데.. 결국은 미국 우량주에서도 장기투자 법칙은 유효하다는 이야기입니다.

 

 

 

2020년 기준 계급도

 

 

 

 

25년 계급도 (20년 계급도와 달라보이지만 결국 특별히 달라진게 없는....)

 

 

 

 

부의 3요소 2번째 를 알아봅니다.

 

 

바로 시드 머니입니다.

 

아무리 수익률이 좋아도

 

몇백만원 투자한 사람과 몇억 혹은 그이상 투자한 사람은 수익률은 같지만, 절대금액은 엄청난 차이가 납니다.

 

앞서 살펴본 주요 단지의 경우 수익률 차이도 있었지만 시세 차익 값은 엄청 났습니다.

 

따라서 초기에 시드머니 확보는 수익률이상으로 중요한 요소 입니다.

 

시드 머니 확보 방법은 뭐가 있을까요?

 

급여소득

사업소득

세컨잡 소득

임대소득

배당소득

시세차익실현소득(부동산 주식등)

기타소득등 ...

 

결국의 위 소득중 가장 근간은 급여소득입니다.

 

이웃님들 대부분이 직장인일 것으로 보이는데요.

 

급여소득은 나의 투자 생활의 가장 큰 동반자입니다.

급여의 크기 차이는 있지만 매월 일정한 날짜에 수백에서 수천만원이 들어오고

 

급여소득을 통해 대출소득?(부채긴 하지만)을 일으킬 수 있습니다.

 

결국 매월 지출을 최소화 하고 급여소득의 대부분을 시드머니에 추가 투입 하고

앞선 부의 3요소의 첫번째 장기투자를 한다면

자산은 복리로 늘어나게 됩니다. 

 

 

또한 다양한 플랫폼을 활용한 사업/세컨잡 소득은 시드머니 증가를 가속화 합니다.

 

추가적으로 매수했던 아파트나 미국 우량 주식이 상승장을 맞이 했을때 (운의 영역임)

속도는 더욱 더 빨라집니다.

 

하지만 아무것도 하지 않으면 아무일도 일어나지 않고 운 또한 내것은 아니게 됩니다.

 

즉 2번째 부의 요소 시드머니는 다시 이야기 하면 시장에 대한 관심도가 됩니다.

 

트래킹하고 복기하고 공부하고 소액이라도 시도를 해보고 하면서 자신만의 투자 철학과

투자 근육은 더욱 견고해지고 남들에 휘들리는 투자(공시가 1억 이하 투자, 지방 신축 분양권 투자, 비아파트 풍선효과 투자 등)

를 멀리 할 수 있겠습니다.

 

아직도 누군가는 사다리가 걷어 차였다고 자책하기보다는 몇개 안남은 사다리에 올라타기 위해

다양한 방법으로 시드머니를 부지런히 늘려가고 있습니다.

 

 

 

 

부의 3요소 중 마지막 요소를 이야기 해보겠습니다.

 

바로 과욕을 부리지 않는 것입니다.(부제 포트폴리오의 펀더멘탈)

 

 

과거 부동산 시장은 흥망성쇄를 거듭했습니다.

 

최근이 아닌 과거로 시계를 돌려봅니다.

 

과거 정권별 아파트 가격 트렌드를 살펴봅니다.

 

IMF외환위기, 각종 규제, 초대형 공급책, 글로벌 금융위기 등등 

 

여러번의 하락기를 거쳤고 매수 매도 타이밍에 따라 누구는 부를 축적하고 누구는 그렇지 못했습니다.

 

 

 

 

그리고 각종 규제와 부동산 시장의 상황에 따라 앞서 언급한

 

법인 명의 활용 투자

공시가 1억 미만 투자

비주택 상품 (생숙, 민간임대, 아파텔, 지식산업 센터등등) 광풍

초기 재개발 투자

소액 갭투자로 여러채 구매

꼬마 빌딩 투자 열풍 등등

 

 

다양한 테마성 투자 심리가 작용하면서 시장을 떠들석 하게 하였습니다.

 

그런데 지금은 어떤가요?

아무거다 오를때가 아닌 오를 것만 오르는 시대에 접어든 지금,

 

위에 말씀드린 본질과 벗어난 투자는 어려운 시기를 겪고 있습니다.

 

 

뉴스에 여러번 보도되는 구체적인 사례와 단지들이 있으나, 이글에서는 별도 언급하지는 않겠습니다.

 

 

 

 

반대로 부동산 포트폴리오 펀더멘탈의 집중하며

 

 

 

꾸준히 급지를 상승시키고 좋은 상품을 지향한 투자는 시장의 변동성과 정책의 징벌적 집행등 다양한 외부 요인에

흔들리지 않고 자산을 자는 동안에 자동으로 불리고 있습니다.

 

과욕을 통해 테마성 상품에 투자시 적게는 수천에서 많게는 수억 수십억까지 손해를 보며

높은 금리로 인한 이자 원리금 상환 압력으로 눈물을 머금고 팔아야 하는 경우가 필연적으로 생깁니다.

 

내집 1채로 5억을 벌었어도 실패로 맘고생과 금전적 손실을 입지 않는 것이 중요합니다.

즉 현재 포트폴리오를 지키는 것이 부의 요인 즉 성공적 투자의 필수 조건입니다.

 

 

지인 사례를 소개해 봅니다.

 

목동 실거주 아파트 1채 소유한 지인이

다주택자 길을 가기 위해 

급지 이동을 통해 2채로 늘린 케이스  입니다.

 

 

목동 재건축 기대 단지의 30평대를 2018년에 15억에 매도하고

 

강동역 초역세 신축급 브랜드 대단지(1천세대급) 30평대를 9억 수준 

이후 하남 미사 신도시 신축급 브랜드 초품아 대단지 30평대를 7억 수준에 매수 하였습니다.(전세 3억 끼고)

 

 

일단 보면

 

목동 재건축이 언제 될지 확정적으로 알 수 없고,

노후 단지로 인한 여러 스트레스

자식들 학교 졸업에 따른 목동 실거주 유인 하락에 따라

 

강남 접근성도 좋고 인프라도 좋은 강동구 초역세 단지 그리고 투자 수익을 위한 살기 좋은 신도시 초품아 단지를

모두 신축급으로 get한 이해가 되는 선택이었습니다.

 

 

 

 

그러나 현재 수익률은 어떻게 벌어 졌을까요

 

15억대에 매도한 목동 x단지는 현재 30억을 훌쩍 넘어 35억을 향해 가고 있습니다. 약 18억 상승...

 

강동구 단지는 약 5억 상승

미사 신도시 단지는 약 5억 상승...

 

즉 기존 단지를 keep했을 때 대비 8억정도 차이가 나는 상횡이 되었습니다.

 

(물론 강동구 신축도 살기 좋고 미사강변 신도시도 살기 너무 좋은 곳이나 목동이 더 좋았을 뿐입니다.)

 

 

 

 

 

 

목동 신시가지 단지들

 

위 그래프에 잘 나타나 있는데요

빨간 그래프가 목동

검정이 강동

파랑이 미사 신도시입니다.

 

 

물론 위 사례는 결국적으로 10억대 시세 차익이 생겼으므로 나쁜 선택은 절대 아니고

우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 사례입니다.

 

하지만 결국 적으로 똘똘한 1채 와 덜 똘똘 2채의 투자 수익률은 결과적으로 8억정도의 수익 차이를 발생 시켰습니다.

 

차라리 8억중 0.5억 정도를 태워서 인테리어를 했다면 실거주 만족도 높이고 투자수익도 높이는 효과를 얻지 않았을 까요?

 

목동 단지 전경

 

 

다른 사례는 기존 1채를 유지한채 소액 갭투자 단지를 매수한 사례입니다.

 

실거주 1채는 기본값이고 투자 수익을 위해  2채를 1채당 갭투자 1천만원에 총 2천만원 투자하여

get한 사례입니다.

 

 

당시 1채당 1.3억 수준에 매수하였고 실제로 1.5억까지 상승하면서(투자자 유입)

 

1천만원을 투자하여 2천만원을 버는  단기 수익률 200%인 엄청난 성공사례 였씁니다.

 

2채를 투자했기에 1년안에 4천만원 수익...

 

그러나 이후 투자 수요가 빠지고 valuation이 인정을 못받으면서

현재는 마이너스 30%하락한 모습입니다. (1채당 3천만원 적자..)

 

물론 문제는 매도 물량이 많아 매도 하기도 어려운 상황이라는 것이고

 

기존 집 1채는 다행히 장기보유로 상당히 올랐으나 다주택자로 1주택 비과세 요건이 안되어

상급지 이동이 불가능해 졌다는 것은 엄청난 기회 비용 손실 이었습니다.

 

 

 

 

차라리 기존 실거주 1채를 지속 유지한채 1주택자 비과세 갈아타기를 꾸준히 했다면 현재 대비 총자산은 훨씬 늘어나 있을 것입니다.

 

 

부의 3요소 과욕을 부리지 말자는 결국 본질에 집중하여 좋은 물건을 오래 보유하라는 첫번째 원칙 장기투자와도 

일맥상통하게 됩니다.

 

 

 

오늘의 부의 3요소에 대해 포스팅 해 보았습니다.

 

시점별로 지역별로 상품별로 다양한 변수가 있고 케이스가 다를 수 있으나

 

결국적으로 

장기투자(우량자산 한정)

시드머니 중요성

과욕금지(포트폴리오 건전성)

 

는 총자산을 상승시키기 위해서는 필수적인 기본 값입니다.

 

시장을 떠나지 않고 꾸준히 관심 동네와 단지를 트레킹하며 기회가 왔을 때 반드시 잡을 수 있는 준비를 

평소에 잘 유지 해 놓으시길 바랍니다.

 

사다리는 없어진 것이 아니고 줄어 들었을 뿐입니다.

 

 

 

마지막으로 

일방향 텔레그램 소통 채널 오픈/운영 하면서 조금씩 포스팅 하고 있습니다. 글이 많지는 않을 것입니다.

 

https://t.me/briceharper

이코대디의 부동산 투자 기록😎

 

 

끝.