거래량 터진 강남 아파트(23년 하반기 전망)

안녕하세요. 이코대디입니다.

 

벌써 6월 이네요....

22년말부터 시작된 부동산 한파기가 년초에 극을 달하다가 1분기가 지난 시점에 다시 주요지역을 중심으로

회복세를 보이다가 2분기 막바지가 다른 6월 현재 소수이긴 하지만 신고가 등이 터지면서

다시 하반기 부동산의 회복세가 기대되는 시장의 목소리가 강합니다.

 

사실 신고가라 함은 지존 거래대비 최고가라는 이야기인데.

 

부동산 폭등기였던 지난 2년여간 거래가 없었던 단지가 올해 상반기 로얄등 로얄층 올수리 풀조망건이

거래가 된다면 신고가가 나올 수 있는 여지가 충분한 것이니, 신고가라는 워딩에 너무 집중할 필요가 없겠습니다.

 

 

부동산도 결국 중장기 우상향이라는 기본 상수값기반으로 단기 혹은 중기별로 내가 발목에 사서 어깨에 팔고자 하는

욕심만 버린다면, 전세계적으로 일부 펀더멘털이 약한 국가가 아닌 이상 중장기 성공체험을 해왔던

안전 및 초우량 자산임에는 이견의 여기가 많지 않을 것입니다.

 

물론 모든 아파트가 같은 미래가치가 있는 것은 아니니 투자자(실거주자 포함)라면 꾸준한 공부와 다양한 스펙트럼을 접하고 직접 임장을 하면서 본인만의 안목과 구매 하고자 하는 아파트 LIST UP을 해두면서 기회(?)가 왔을때

과감안 실행이 가능할 것이며, 이러한 실행의 반복을 통해 중장기적으로 자산가 대열에 오를 수 있음은 의심에 여지가

없을 것입니다.

 

 

오늘은 2Q 들어서 거래량이 심상치 않는 강남 아파트 중심으로 최근 거래 현황을 보고 향후 하반기 부동산 시장을

짚어 보겠습니다.

 

 

먼저 강남구 기준으로 어떤 단지가 가장 핫했는지 지난 3월1일부터 6월초 기준으로 살펴봅니다.

거래량 순위 TOP 10

 

 

 

1위는 도곡렉슬입니다. 31건 거래....

 

3개월간 31건이니 한달에 10건씩 거래된 셈입니다. 

 

중대형 비중이 큰 아파트인데,,,

국평인 34평 기준 실거래가 볼까요?

 

26억대 거래 중입니다. 작년에 30억댈 찍었던 단지인데,,,24억대로 내려왔다가

급매 소진 후 26억대로 완만한 우상향을 그리고 있습니다.

 

아래 그래프를 보면 대한민국 부동산의 과거 트렌드가 한눈에 보이는데요...

 

17년 하반기를 기점으로 대한민국 부동산은 before 와 after가 명확하게 갈립니다.

 

결국은 코로나 이후 글로벌로 돈이 풀리며 화폐가치가 떨어졌다고 밖에 설명할 수 없는

엄청난 폭등입니다. 같은 위치에 같은 아파트 물건이 몇년만에 2배가 되었다는 것은

그만큼 그지역에 엄청난 호재나, 상품성이 엄청났거나 등 이벤트가 일어나더라도

 

화폐가치 하락이라는 대전제가 없다면 설명할 수 없는 부분입니다.

 

따라서 17년 하반기~19년 기간동안 달나라 우주선을 탔는지 여부에 따라 결과적으로 

그룹간 총 자산 가치는 극명하게 갈리는 것이니 씁쓸하긴 하지만,

 

다시 이야기 하면 자본주의 시대에 부동산이라는 초우량 자산시장에 관심의 정도,

실행의 여부에 따른 것이니, 앞으로도 부동산 시장에 지속 스테이를 해야 하는 이유입니다.

 

 

 

 

도곡렉슬은 3002세대로 강남구에서도 대단지이니 당연히 비례적으로 거래량이 많은 것은 상식이나,

아래와 같이 대한민국 1위 학군지인 대도초, 중대부고,숙명여고,단대부고등을 품고 있는 것 만으로도,

미래가치에 대한 투자이며,

 

특히 2006년 준공이니, 17년차 단지로, 용적률 또한 274%로 반포 1주공처럼 재건축 단지도 아님에도

그 입지에 대한 엄청난 valuation이 작용했다고 봅니다.

 

 

 

2번째로 거래가 많이된 단지는 은마 아파트 입니다. 29건 거래

 

 

31평기준 매매가 22억대로 회복세입니다. 한때 20억 이하로 떨어지면서 매스컴에도 자주 등장을 했었는데요..

 

작년 28억 근처까지 같고 그래프처럼 우상향 중입니다.

전세가가 5억6억대이니, 갭투자를 하더라도 23억 정도 비용이 들어가는데,,,,

 

역시 대치동 학군지의 힘+ 은마 재건축 기대감은 여전합니다.

 

은마 나온 김에 주요기사를 보니, 조합설립이 임박했다는 소식인데요....

 

네 맞습니다....아직 조합설립이 안된 상황이고,,,,,

1979년 준공,4424세대 초대형 단지

 

조합설립 인가가 안된 상황이면 아직 조합원 지위 양도에 대한 규제를 적용 받지

않고 있다는 뜻입니다.

(기본적으로 10년 보유, 5년 거주 물건만 조합원 지위 양도가능)

 

 

즉 조합설립되기전 가격에 대한 merit를 느낀 매수세가 늘어난 거죠...

 

일단 재건축은 속도전인데,,,향후 은마가 어떻게 진행될지 많은 이목이 집중될 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

강남구 거래량 3위 단지는 대치 2단지 입니다......22건 거래

세대수 많은 단지도 아닌데..거래량 3위???

 

좀 의아한데요 살펴봅니다...ㅂ

 

잘 모르시는 이웃분들이 많으실테니 입지 부터 보면 학여울역 대치역 3호선 , 대모산입구역 수인분당선

더블 역세권 개울 건너면 대치동(우선미) 탄천 그리고  왼쪽에 개포 신축 대단지 인프라

아래에 대모산등 녹지 .... 초중고 가깝고요...

 

 

특이점은 14,17,21평으로 이루어진 소형 중심 구성 단지,,,,

17평 기준 15억대까지 갔다가(거의 평당 1억근처였네요)

 

10억언더로 조정 받더니,,,,다시 10억대 거래 중입니다.

 

 

92년 준공된 재건축 년한 30년을 채웠는데요

용적률 174%, 건폐율 12%

 

용적률은 강남권에서 재건축 하기 사업성이 충분할 것으로 보이는데요....

평수 mix 가 14.17.21평등 소형중심으로 구성되어서...세대당 대지 지분도 좀 보면 좋을 것 같은데요...

 

찾아보니 대지면적 16,962평에 세대수 1758세대 

세대당 평균 대지지분이 산술적으로 9.7평이 나오네요..

일반적으로 재건축 기대 단지의 경우 세대당 15평정도로 기대하는것으로 수렴하는데요...

 

그래도 토지용도가 제3종 일반 주거지역이라 20평대 후반으로 용적율 기대되는 점

양재천 개울 건너 대치 학원가 접근성, 수서역세권 개발 등 기대되는 점 또한 있습니다.

 

아마도 강남에서 9억정도로 내집 마련이 가능하다는 수요가 움직이는 것으로 보이는데요..

 

사실 재건축 사업성 좋고, 입지도 한강쪽에 붙었다면 이가격이 아니었겠죠....?

 

 

 

 

4위는 개포 래미안 포레스트  18건 

 

20년 입주 2296세대 총 31개동 신축 대단지

 

네이밍 포레스트 처럼,

남쪽 대모선

서쪽 달터공원

북쪽 양재천 

동쪽 디데이치퍼스티어 아이파크 조경(?)

으로 동서남북 녹지입니다.

 

입주 2년이 넘었고 실거주 물량 비과세 매물 소진 시기라,

강남의 주요 대단지를 제치고 18건 거래가 이뤄졌을 것으로 예상됩니다.

 

 

 

 

5위는 역삼래미안  총 14건 거래 3월 부터니 월 평균 5건 정도 거래,...

세대수가 1050세대임을 감안 하면 적지 않는 거래량 비율인데요...

 

2005년 입주한 용적률 276%단지...

 

24평 기준 17억대 거래 중인데요....

강남권에서 그래도 접근 가능한 단지로 꾸준한 매수세를 이러가는 단지입니다.

 

아래 역삼 래미안도 강남-서울-대한민국 부동산의 역사를 고스란히 보여주는 과거 트렌드입니다.

 

17~18년 전과 후......phase 1과 phase 2, ,,,,,phase 3는 과연 어떻게???

직거래 1건을 제외하고는 여기도 저점 찍고 우상향 트렌드....

 

 

6위는 역삼 푸르지오,,,, 역삼래미안과 대각선 바로 위쪽에 위치한 단지

 

년식 세대수, 입지,상품등 역삼래미안과 닮은 ...

 

 

사실 역삼동에는 세대수 기준 중형/소형 단지들이 사이좋게 모여있죠?

(아래 지도 참조)

 

진선여중/여고 학군

도성초, 대치학원가   

 

그리고 강남에서 비교적 접근 괜찮은 가격대....

꾸준한 수요가 이어질 것으로 보입니다....

 

 

 

 

 

7위는 개포 래미안 블레스티지 12건

8위 한보미도맨션 1,2차 11건

9위 개포동 대청 11건

10위 일원도 푸른마을 10건순인데요....

 

 

이코대디가 좋아하는 한보미도 맨션 볼까요?

 

대치역세권 2435세대 초대형 재건축 단지,,,,

용적률 179%, 83년 입주 단지....

 

무엇보다 엄청난 세대당 대지지분,,,,,,,평균 24.2평.......

게다가 3종 일반주거 지역.....

 

단지내 가장 작은 평수가 34평...그리고 41,44,46,55평 그리고 57,65,66 평까지

 

그러니 사업성이 좋을 수 밖에 없죠? 재건축 단지 매수시 용적률만 볼께 아니라,

평형 mix를 필히 봐야하는 이유이기도 합니다. 물론 입지가 가장 중요.............

 

 

 

 

 

실거래가 엄청날 것으로 보이는데,,,

46평 기준 41억대를 찍었다가,,, 올해는 31~33억대 거래 중입니다.

 

한보미도 자리에 고급화 특화 설계된 초대형 신축의 46평 미래 가격은 얼마일까요?

 

상상력이 그렇게 많이 필요하진 않을 것 같습니다. 그래서 부담?스러운 가격대에도

꾸준한 실거래가 이뤄지고 있습니다.

 

 

 

 

마지막으로 10위를 하면 top10에 이름을 올린 일원동 푸른마을 입니다.

3호선 일원역세권 풍부한 입지,좋은 공기.....그리고 인강남....

 

 

실거래가를 보니 25평대 기준 12억대로 안정적 실거래,,,,

단지수가 930세대인데,

강남 실거래 top10단지로 총 10건 거래 

94년 준공되사..이제 재건축 년한 30년도 되었네요

용적률 248%세대....25평, 31평으로 구성

 

 

사실 순위로 보니 10건이니,,top 20단지가 6건이니 순위가 큰 의미가 없긴 하겠네용...

 

 

강남에서 25평을 12억대에 매수가 가능하니,,,,상당히 가격 허들이 낮은 편인데요....

 

마용성 25평대 주요단지랑 가격이 비슷하군요.....

아마도 가격에 매력(?)을 느껴 매수세가 이뤄진 것으로 보입니다.

 

 

 

 

오늘 3월부터 6월초까지 강남구 실거래 잘되는 apt 순위 살펴봤습니다.

 

실거래는 아실앱 기준이였구요

세대당 대지지분은 다원중개 기준입니다....

 

사실 거래잘되는 단지가 투자해야하는 단지는 아닙니다.

그만큼 매도세도 강했다는 이야기이니,,,(물론 갈아타기, 비과세, 등 어쩔수 없는 사유도 많겠죠?)

 

따라서

이코대디는 top10 단지 기준 전체가 아닌,  단지별로 한번 오늘 포스팅을 해봤습니다.

아래 참조하시구요...

 

여기까지 보니 위 단지들의 공통점이 수렴합니다.

 

17~21년 구간 폭등하다가,,,, 22년말/23년초 큰 조정을 겪다가 다시 완만한 u자형의 우상향

트렌드라는 것입니다. 하반기에 과연 u자 그래프가 다시 우하향하면서 꺾일까요?

아니면 그대로 유지 될까요? 큰 고민은 필요하지 않는 대목입니다.

 

물론 지난 4년처럼 하반기에 폭등은 없을 것으로 조심스레 생각해봅니다.

내년 4월 총선이 있습니다. 부동산 관련된 국민의 시각은 거의 반반으로 나뉘는데요...

 

폭등과 폭락은 그 누구도 원치 않는 단어 입니다...따라서 그전까진 특별한 부동산 정책의 

변화 없이 지금처럼 완만한 우상향 그래프를 그리게 될 확률은 거의 상수값으로 보여집니다.

 

 

이제 날이 더워지는데요.....모두 이웃분들 모두 자신의 생활권내에 살고 싶은 단지, 매수하고 싶은단지

미래가치 좋아보이는 단지등 자신만이 list를 만들어 꾸준히 시세 트레킹과 매물(특히 급매) 정보를 위해

임장과 주요 부동산과 꾸준히 소통해 나가시길 바랍니다.

 

매수를 하든 매도를 하든, 자신만의 살과 근육이 될것입니다.

 

 

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남은 연휴 잘 보내세요

 

끝.