비규제 시대 청약에 다시 몰리나?(feat.평촌 센텀 퍼스트)

안녕하세요 이코대디입니다.

 

서초,강남,용산,송파구 제외 전국이 비규제 시장이 되었습니다.

 

관련 포스팅은 아래에서 다루었으니 한번씩 참조해 보시기 바랍니다.

https://economydaddy.tistory.com/207

서울 아파트가 답인가? (규제지역 해제)

 

 

오늘은 비규제 시대 다시 청약시장 다시금 주목받는 시점에 1월에 청약 예정인 단지를 기준으로

한번 짚어보겠습니다.

 

먼저 규제지역(조정지역, 투기과열 지구 등)과 비규제(비조정 지역)의 차이 부터 살펴봅니다,

 

출처 땅집고

 

가장 큰 차이점은 실거주 요건이 사라진다는 이야기입니다.

 

쉽게 설명해서 분양 받은 아파트에 내가 실입주 하지 않고 전세 계약을 통해 전세 보증금으로 잔금을 치루고

2년이 지난 후 매도 시 비과세가 가능하다는 뜻입니다.

물론 비과세는 1주택자 기준이며, 다주택자는 일반과세도 양도세 처리가 가능합니다.

 

즉 분양단지의 경우 정당 계약금 10% 납부후, 2년반~3년후 완공때 전세입자를 받아서 잔금을 치루고

2년후 exit이 가능합니다.(물론 우상향 기준)

 

 

또한 중도금 대출도 규제지역은 40~50%로 제한되나, 비조정은 60%까지 문제없이 중도금 대출을 받을 수 있습니다.

즉 계약금 10%

중도금 60%

잔금 30%로 (임차인 보증금) 3년간 레버리지를 극대화 할 수 있습니다.

 

인플레이션은 상수값이니 꽤 괜찮은 투자방법으로 보편화 되어 있습니다.

 

또한 유주택자의 경우 이미 중도금 실행 중인 건이 있을텐데, 추가로 비조정 지역 분양시, 기존 1건+1건으로 총 2건까지

중도금 대출을 실행할 수 있습니다.

 

즉, 비조정 지역시대에는 분양권 투자는 상당한 수요를 이끌것으로 보이는데요.

 

물론 2~3년 후 계약한 단지가 우상향 했을 때 전제이며, 각 아파트 단지 및 입지, 지역별로 상품성과 분양가 적정성등

다양한 변수가 있으니 신중한 접근은 기본값입니다.

 

 

기타 다주택자도 양도세 중과가 되지 않는 부분, 2채까지는 취득세 중과가 되지 않는 부분, 1순위 청약조건이 대폭완화되는 등 규제 지역 대비 상당한 실질적 혜택이 주어집니다.

사실 혜택이라고 하기엔 기존 조정지역 규제책 자체가 비정상적인 징벌적 규제 였으므로, 비정상의 정상화라는 표현이

올바른 워딩이라고 봅니다.

 

 

 

 

그렇다면 당장 둔촌주공이 다시 계약광풍이 불듯이 주목할만한 1월  분양단지를 살펴봅니다.

부동산 경기 악화로 1월 수도권 분양이 가뭄에 콩나듯한데요.

 

그래도 대표적 1기 신도시로, 학군,인프라,서울지하철,학원가,편의시설,직주근접 등 살기 좋은 안양에 분양단지가 있습니다. 안양 평촌 센텀 퍼스트

 

 

아파트 이름에서 어디 건설사인지 느낌이 안오는데요. 홈페이지를 보니 대림산업/코오롱에서 시공을 하네요.

 

입지는 안양의 중심 평촌의 남쪽에 위치하며 

안양에서도 모락산 근처라 공기는 좋은 동네인데요. 안양덕현초가 3분컷이고....

평촌 학원가 및 먹거리촌도 도보로 상당히 가깝습니다.

 

단지 바로 아래 호계사거리역 인동선이 추진 중입니다.

 

 

 

 

좀더 zoom in해보면 평촌 5개 중인

귀인중, 범계중,평촌,신기,대안여중이 모두 도보권입니다.

 

배정은 단언할 수 없지만 최애 중인 귀인중 보다는 신기중 배정이 많지 않을까 조심스레 예측해봅니다.

 

 

 

잠깐 요새 가장 중요하다는 평촌 중학교 학군을 지켜보면

귀인중은 학원가와 가장 가깝고, 과학고,자사고, 외고/국제고를 고루 보내는

학부모가 가장 선호하는 중학교이며,

 

대안여중은 상대적으로 외고/국제고 진학율이 높은 것으로 알려져 있습니다.

범계중은 자사고로 유명하구요,

물론 범계중, 평촌중,신기중 등 모두 전국구 우수한 학군입니다.

매년 입결에 따라 희비가 엊갈리는 학원 성취도가 우수한 학교들입니다.

 

 

잠깐 삼천포로 빠졌는데요..^^

 

 

 

분양가와 세대별 구성을 살펴봅니다.

 

총 2886세대 초대형 단지에 23년 11월 입주 예정입니다.

당장 올해 입주라 서두에 기재한 10%(계약금)+60%(중도금)+30%(잔금=보증금) scheme은 적용되지 않겠군요

사전 분양이 아닌 사후 분양단지임.

 

계약금 10% 중도금 10% 잔금 80%

 

용적률 286%, 건폐율 16%......

 

단지구성은 25평형이 1128세대로 전체의 40%에 육박하고

33평형은 932세대 순으로 구성되어 있습니다. 29평도 267세대 있군요.

 

분양가는 25평형이 8억 초반

33평형이 10억 후반입니다.

 

음.......

 

 

 

일단 주변 단지와 시세 비교 해보겠습니다.

 

비교단지가 바로 옆에 있군요

평촌어바인퍼스트 21년 1월 입주 

3850세대 초대형 단지.

 

22년 3월에 8.3억 실거래가 있었습니다.

센텀 퍼스트 분양가와 비슷하군요.

 

그런데 실거래가 조정장 직전인 22년 3월이므로, 최근 매물가를 살펴봐야 정확한 비교가 가능하겠습니다.

 

 

 

 

 

25평형 기준 최근 매물은 6억 후반 7억,8억대까지 다양합니다.

대단지라 당연한거지만,,,매물도 상당히 많은편인데요.

 

 

실거주자는 모르겠으나 투자자에게는 나름 고민이 되는 가격이긴 하네요.

전세 매물은 평촌 어바인퍼스트 기준으로 3억 후반-4억대로 형성이 되어있으니

투자자 입장에서 4억가까운 자금이 투입되겠네요.

 

 

 

 

참고로 아래 1순위 자격에 대해 상세히 나와있으니

꼼꼼히 살펴보시고 참조하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

단지구성은 알차구요

조합원들이 대부분 30평대를 가져갔고

일반분양자 물량도 20평대 30평대 골고루 꽤 있으니 분양 신청을 하면 당첨 확률은 꽤 높은 단지중 하나이지 않을까 합니다. 물론 추첨제 물량도 60%까지 있으니(30평대 이하)...

 

 

 

 

마지막으로 커뮤니티까지 살펴봅니다.

초대형 단지이다 보니

모든 시설이 큼직큼직해 보입니다.

 

사우나, 실내놀이터,탁구장, 실내탁구장등 다채롭구요..

 

 

다만 특화 시설인 수영장등도 있었으면 어땠을까 아쉬움이 있군요.

당시 분양 계획 할때만해도 부동산이 대세 상승기라 필요 조건에는 들지 않았겠지만 말입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

오늘은 평촌 센텀퍼스트 분양단지에 대해서 살펴봤습니다.

비조정 지역이라 실거주 의무가 사라진 만큼 수도권 1급지인 평촌지역에 투자가 가능한 단지인데요.

주변 낮은 전세가로 실투자금이 상당히 높아 보이고,

안양지역에 입주 물량이 적지 않은 점, 그리고 무엇보다 분양 타이밍이 ...후분양 한것이 많이 아쉽네여.

 

하지만 실거주 만족도가 많고 꾸준한 니즈가 있는 안양지역에 단지앞 인동선 역도 추진 중인 점 등은

미래 가치를 더욱 기대하게 만듭니다.

(단지 근처 협오시설등 이전 이야기도 있는데...불확실성이 크니 논외로 하겠습니다.)

 

마지막으로 아래 청약일정 참조하시기 바랍니다.

 

 

 

끝.