1년간 어디가 더 떨어졌나(매매가 vs 전세가)

안녕하세요. 이코대디입니다.

 

부동산 가격 조정장이 생각보다 길어지고 있습니다.

급랭한 아파트 시장을 미리 예측 못했듯

다시 상승할 아파트 시장이 언제일지 예상도 불가능 합니다.

 

오늘은 과연 과거 1년간 아파트 가격이 얼마나 떨어졌는지

 

그리고 전세가격도 얼마나 떨어졌는지? 서울 및 전국 단위로 확인해 보겠습니다.

 

부동산 데이터도 빅데이터화가 되면서 아실(아파트실거래가)가 도식적으로

가장 가격변동을 잘 나타내고 있어 동 자료를 활용해 봅니다.

 

 

■ 서울의 과거 1년간 가격 변동은?

 

아래와 같이 21년 12월 부터 22년 12월 기준 

용산구는 오히려 2.3%상승했구요.

 

노도강이라고 불리우는 노원구 도봉구가 6%이상 하락 하면서 하락폭이 상대적으로 컸습니다.

성북구, 동대문구, 강동구 송파구등이 5%이상 하락 하면서 서울 평균대비 하락 폭이 컸습니다.

강남 3구로 불리우던 송파구가 6.5% 하락한 부분이 의외입니다.

 

반대로 강남구와 서초구는 거의 조정을 받지 않으면서

(오히려 서초구는 0.6%상승) 강남 2구의 클라스를 보여주고 있군요.

 

 

서울 서남부 지역은 3%수준의 하락을 보이고 있고, 

마포구 ,성동구는 상대적으로 하락폭이 적었습니다.

 

강동구,송파구 지역의 하락 폭이 큰것은 아마도 거주 인구 밀집 지역으로 

거래 절벽속에서 정상이든 비정상거래이든 상대적으로 타 구대비

실거래 모수가 커지면서 나타나는 일시적인 현상이 아닐까 생각해봅니다.

 

 

 

 

 

 

무엇보다 용산구 서초구 종로구 상승은 약세장에 의미 있는 데이터 임은 분명합니다.

(종로구는 아파트단지가 적어서 실거래 모수가 적은 영향이 반영되었을 수 있겠습니다.) 

 

 

■ 전국의 과거 1년 가격 변동

 

강원도, 전북, 광주, 제주도는 오히려 가격이 상승 했습니다.

서울 경기 인천의 수도권은 3~6%하락 하였고,

 

세종의 하락폭은 12.9% ,대구의 하락폭은 7.5%로 전국에서 가장 큽니다.

 

인천 또한 6.5%로 낙폭이 컸으며  대전또한 7%하락 했습니다.

 

 

 

이렇게 보니 광역시 중에서는 광주가 유일하게 상승한 모습이군요.

 

광주는 지난 3년간 폭등장에서 상대적으로 가장 덜 오른 지역 중에 하나이므로,

가격 조정장에서 하락 폭도 크지 않았습니다.

또한 분양 물량이 많은 곳이 아니며 과거 조정 지역 시절 타 조정 지역대비

투자자 진입이 적었고, 같은 지방이라는 비조정지역 투자 수요가 훨씬 많았기 때문에

실거주 위주의 견고한 현황을 보이고 있습니다.

 

 

전남도 2.5%하락으로 하락폭이 적은데 비슷한 이유로 예상할 수 있습니다.

 

결국 지방 아파트 시장은 상승폭이 컸던 곳이 하락폭이 컸다로 수렴할 수 있겠습니다.

(서울은 상승폭이 컸으나 하락폭이 상대적으로 덜한, 다른 양상을 보입니다.)

 

그리고 국토의 중앙에 있는 충청북도 선방도 눈에 띕니다.

 

충북의 대표 도시, 청주의 선방이기도 한데요.

 

양질의 일자리가 이미 많고 꾸준히 일자리도 증가하고 있는 청주의 미래가 기대됩니다.

 

728x90

300x250

 

■ 1년간 서울 전세가격 변동

 

매매가를 살펴봤으니 전세가도 짚어봅니다.

전세가율과 부동산 시장과 관계는 상당히 밀접함을 최근 다양한 사례를 통해 느끼고 있습니다.

 

전세가 하락이 먼지 시작되면서 매매가도 하방압력이 상당히 강해졌던 상황이었는데요.

 

역시 매매가와 마찬가지로 서울 송파 지역의 전세가 하락율이 

11.3%로 상당히 컸습니다.  

 

매매가 하락 트렌드와 다른 특이점은 서초, 강남의 전세가가 7%수준으로 하락율이 높았다는 것인데요.

 

기본적으로 서울 평균 전세가 하락율이 6.3%로 매매가 하락율인 3.4%의 2배 수준이었음과 무관하지 않습니다.

 

또한 전세->월세 전환 가속화에 따라 전세 거래가 되는 물건은 상대적으로 저렴한 물건 위주로 실거래가 될 것이니

표본의 한계 또한 분명히 존재한다고 볼 수 있겠습니다.

 

영등포구 전세가율이 유일하게 0.1%상승했는데요. 유의미한 시사점은 찾기 어려워 보입니다.

 

 

 

 

 

■ 1년간 전국 전세가격 변동

 

 

강원도의 강세가 눈에 띕니다.

매매가와 비슷한 양상으로 1년간 전세가가 오히려 상승했습니다.

 

원주, 강릉, 춘천, 속초등 상대적으로 신축 공급이 많지 않아 전세 수요 및 공급의

밸런스가 잘 유지된 것으로 풀이됩니다.

 

물론 지난 폭등장에서 전세가 급등이 이뤄진 지역 또한 아닙니다.

 

전북은 대표 도시인 전주 부동산 시장이 상당히 견고 한데요

그대로 지표로 나타나고 있으며 청주의 충북또한 비슷한 흐름입니다.

 

오히려 서울, 경기 인천 지역이 6~7%하락을 하면서 역전세 기사의 주요 화제거리를 제공 하고 있는데요

 

년간 7%하락이면 2년간 14%수준의 하락이니

 

5억 하던 전세집이 2년뒤 4.3억으로 조정된다는 뜻이니,

이 추세가 지속된다면 물량이 많은 일부 단지의 경우 임대인의 보증금 반환 이슈는

지속될 우려 또한 있겠습니다.

 

하지만 이 기회에 전세 매물을 상대적으로 수요가 높은 월세로 전환해서

(물론 여유돈이 있어야 겠지만) 안정적인 현금 흐름을 만드는 계기로 삼을 수 도 있겠습니다.

 

수도권 뿐만 아니라 전세 수요의 양극화는 전국적 현상이므로, 전세 갭투자시,

향후 입주 물량, 현재 매물 수량등 꼼꼼히 체크하여, 유의하셔야 하겠습니다.

 

 

물론 금리인상이 완화되고, 변곡점을 그릴 것으로 전망되는 23년 상반기에는

다시금 전세 시장이 꿈틀될 수 있는 변동성이 큽니다.

 

 

 

■ 향후 입주 물량은?

 

마지막으로 부동산 조정기이니 향후 지역별 입주물량 체크는 필수 입니다.

 

가장 관심이 많고 전국 부동산 시장을 견인하는 지표인 서울기준으로 살펴보겠습니다.

 

언론에서는 과거에는 서울 공급 부족이다라는 뉴스를 때리면서 뉴타운 재활성화, 공급 활성화등

아우성을 쳤었는데요.

 

최근 뉴스를 보니 역전세 이야기를 하면서 서울 입주물량이 23년에도 적지않다라는 뉘앙스가 풍기는 기사들이 많았습니다.

 

과연???

 

아래 보니 22년과 23년이 실제로 비슷한데, 꼴랑 3만세대가 체 안되는 수준입니다.

24년 이후는 당연히 최근 분양시장이 않좋은 이슈로 분양 활성화가 안되니, 입주물량이 급감하는 모습입니다.

 

절대 값은 아니지만 적정수요를 아실에서는 47천가구로 보고 있는데요.

 

22년도 23년도 24년 이후도 서울은 공급 부족으로 예상됩니다.

 

 

 

 

 

모두 긍정적인 투자 마인드로 23년에는 좋은일 가득한 한해되시길 바랍니다.

 

끝.