서울 아파트가 답인가? (규제지역 해제)

 

안녕하세요. 이코대디입니다.

 

정부의 부동산 완화정책의 속도가 생각보다 빠릅니다.

 

새로운 정부가 들어선지 1년도 채 안된 시점에서 서초와 강남구, 송파구 그리고 용산구를 제외하고는

모두 규제지역에서 해제되었습니다.

 

이에 따라 서울내 인기 지역인 여의도, 목동,흑석,마포, 성수등 지역은 상대적으로 최대 수혜자가 될 것 

보입니다.

(물론 서초 강남구는 실수요자의 갈아타기 수요가 꾸준하고 똘똘한 1채 니즈도 지속적으로 있을 것이니

서초 강남구 주요 단지는 여전히 굳건한 가격 하방경직성을 지닐 것으로 보입니다.)

 

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그도 그럴것이 아래와 같이 한국부동산원 아파트 매매값 변동률 추이를 보면

1월 1주차 기준 하락폭이 감소하고 변곡점을 그리고 있습니다.

 

물론 발표가 불과 이틀 전에 났으니 하락폭 감소가 규제 지역 완화에 따른 것과 인과관계 제한성은

있을 수 있습니다.

 

 

 

그렇다면 1.4대책에 따른 규제지역 완화에 가장 큰 혜택을 볼 지역은 어디 일까요?

모두 내가 가진 부동산이 최고이니, 각자 의견이 분분하겠지만,

 

당연히 실수요자+전국구 수요가 몰리는 지역인 서울내 직주근접 지역이 가장 먼저 들썩일 것으로

예상됩니다.

 

 

구단위로 굳이 따져보면,

성동구,광진구,강동구,동작구,영등포구,마포구,종로구,양천구등으로 볼 수 있을 것입니다.

그렇다면 해당 구 별로 대표단지들의 가격 트렌드와 매물등을 한번 짚어 보겠습니다.

먼저 마포구로 가봅니다.

 

지난 3개월간 거래 절벽속에서도 매매가 일어난 단지는 어디인지 살펴봅니다.

 

래미안공덕 5차가 5건 거래가 있었습니다.

 

단지수로 보면 마포는 마포래미안푸르지오가 가장 거래량이 많아야 하는데요.

의외로 성산시영과 함께 래미안 공덕 5차가 가장 많은 5건 거래가 있었습니다.

그다음 마래푸, 상암월드컵2단지 신촌그랑자이 가 3건

 

공덕래미안 4차, 공덕삼성1차, 도화삼성아파트 등 모든 단지가 마포대로에 인접한 단지들입니다.

 

그만큼 탄탄한 실수요 기반, 거래절벽속에서도 거래가 일어나고 있습니다.

 

 

 

더 놀라운 것은 국평기준 과거 최고가 17억초반 대비 가격이 거의 빠지지 않았다는 것인데요.

이제 규제 지역 해제로 인해, 가격 하방성은 더욱 커질 것으로 기대가 되는 단지입니다.

공덕역 역세권 단지로 광화문과 여의도 접근성이 우수하고,

 

주변에 인프라도 우수합니다.

 

 

 

 

가장 세대수가 많은 34c타입 기준 전세 물량 6개, 매매는 4개

 

 

 

다음은 강동구로 가보겠습니다.

 

과거 3개월간 거래가 가장 활발했던 단지...

 

1위는 고덕그라시움 17건으로 놀라울 따름입니다.

물론 4932세대 초대형 단지이고,상일동역 초역세

강덕초품아, 고덕중품아 그리고 주변에 널리고 널린 풍부한 녹지...

 

 

 

 

 

하지만 실거래가는 특수거래등 여려 변수가 있겠지만

일단 지표상으로는 상당한 조정을 받았습니다.

거래량이 많기에 최근까지 거래가 이어지면서 조정장 강풍을 정면으로 받아들일 수 밖에 없었던 단지이기도 한데요.

 

 

국평기준 20억을 찍었었지만, 최근은 13억 14억 수준에서 길거래가 되었습니다.

 

 

무려, 비율로 따지면 30%가 빠진 것인데요 최고가가 21년 10월 거래이니 불과 1년여만에 조정폭이 상당히 컸던 단지입니다. 물론 단지수가 많으니 특수거래등 사연 또한 많지 않았을까..감안을 할 필요가 있겠습니다.

 

 

 

 

 

현재 매물도 가장 세대수가 많은 34평A타입 기준 매물이 27개 등록되어 있습니다.

입주 2년이 지났기에 실거주 요건을 채운 비과세 물량이 많이 나올 시기이긴 한데요.

 

뿐만 아니라 일시적 2주택으로 갈아타기 매물, 강동에서 강남지역으로 갈아타기 매물등이

대부분일 것으로 보이는데요.

 

하지만 실거주 하시는 분들 혹은 대부분 투자자 분들도 분양가를 감안하면,

급한 마음 없이 느긋하게 마음을 드시고 다시 우상향 하리라 굳건히 믿고 계신분이

대부분일 것이라고 생각하고 이코대디 또한 그렇게 예상해봅니다.

 

참고로 84제곱의 분양가는 8억이 채 되지 않았었습니다.^^

 

 

고덕아르테온도 과거 3개월간 14건이나 실거래가 일어날만큼, 탄탄한 실거주 수요가 있는 단지인데요

물론 대단지이기도 합니다.

 

세부 분석은 그라시움과 비슷한 상황이니 추가 언급은 하지 않겠습니다.

 

 

종로구로 가보겠습니다.

종로구는 대단지 아파트가 거의 없는 곳이기도 한데요.

 

역시 눈에 띄는 단지도 없고 거래량이 그야말로 절벽입니다.

 

 

종구의 대장 단지라고 할 수 있는 경희궁 자이가 일단 위 표에서는 안보이는데요.

 

그렇다고 매물이 없어서 그런것 같진 않습니다.

국평기준 가장 세대수가 많은 타입인 84B타입기준 매매 물량은 13건 등록되어있습니다.

 

 

 

 

매물의 호가는 19억부터 20억 초반까지 다양합니다.

거래는 일어나지 않지만, 호가는 국평기준 20억 수준.....

 

과연 규제지역 해제에 따라 경자 경희궁 자이 실거래가 다시 활성화 될지 궁금해집니다.

 

 

 

 

 

 

실거래가로 보면 불과 22년 5월에 22억초반을 최고가로 찍었었는데요.

고소득직장의 끝판왕인 광화문에서 가장 가까운 신축 대단지인 경희궁 자이가 비규제 지역이라니....

 

앞으로가 더 기대되는 단지입니다.

 

 

 

오늘은 서울 비규제 지역과 거래절벽속에서도 지난 3개월간 꾸준히 실거래가 일어난

대장단지를 살펴보았는데요

 

언제 시장이 반등할지,

금리라는 대장이 가장 중요한 KEY를 가지고 있는 것으로 보이는데요.

 

이제 규제지역까지 해제되었으니 서울 주요지역 단지들이 어떤 모습을 보일지

앞으로 3개월이, 올해 부동산 시장을 가늠할 중요한 척도가 될 것으로 예상됩니다.

 

끝.