양도세 중과 1년 더 유예?

안녕하세요. 이코대디입니다.

 

 

바로 어제죠? 12월 15일 정부에 따르면 기재부, 금융위, 국토부 등이 부동상 시장 안정화 방안을 

조만감 발표할 것이라고 합니다.

 

그중 주요 골자는 

다주택자의 주담대 허용

양도세 중과 유예 1년 유예

취득세 중과 완화 

 

등을 검토 하고 있는 것으로 알려졌습니다.

 

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오늘은 이코대디와 함께, 위 각 정책들에 대해서 짚어 보겠습니다.

 

먼저 다주택자 주담대 허용 건입니다.

 

기존 조정 지역 2주택의 주담대가 사실상 막혀있었는데요

2주택자에게 30% 수준 , 3주택자에게 20%수준으로 적용해 줄 것으로 예상됩니다.

 

그런데 과연 다주택자에게 ltv가 부여된다고 해도 

다주택자가 매수세로 달라 붙을지 가 의문입니다.

 

왜냐하면 조정 2주택부터는 취득세가 중과되기 때문인데요.

 

사실 그보다 더 큰 이슈는 양도세에 있습니다.

양도세 중과가 1년 더 유예되어 내후년 5월까지라고 하더라도.

중과세가 적용안되는 것 뿐이니 양도차익이 있다면 차익분에 대해 일반과세가

부과되기 때문입니다.

 

출처 일요신문

 

 

두번째는 양도세 중과 유예 1년더 연장입니다.

 

사실 작년까지만 하더라도 양도세 최고 세율을 지방세 포함 82.5%로 

전무후무한 징벌적 과세였으니 중과가 유예된다는 소식만으로도

많은 다주택자는 환영의 뜻을 밝힌 바 있습니다.

 

하지만 실제로 그효과는 미미할 것으로 보입니다.

 

왜나하면 다주택자가 양도세 중과 유예기간에 한시적으로 덜 똘똘한 한채를

매도하는 주된 이유 중에 하나는 보유세 부담이었습니다.

 

하지만 이제 조정/비조정 상관없이 2채 보유자는 종부세 중과가 되지 아니하고

3채 이상 보유자도 종부세율이 낮아질 것으로 보입니다.

 

따라서 양도세 중과 유예 기간을 활용한 급매의 유인이 상당히 사라진 것입니다.

 

뿐만 아니라 양도세 중과는 조정 2주택부터 부과되었습니다.

 

하지만 올해 전국이 비조정지역화가 되면서(서울 및 과천 성남일부 지역 제외)

왠만한 2주택자부터는 양도세 중과가 적용되지 않게 되었습니다.

양도세 중과 유예의 영향이 아주 미미할 수 밖에 없는 이유 입니다.

 

 

마지막으로 취득세 중과 완화 입니다.

 

많은 분들은 투자 수요의 가장 큰 걸림돌이 취득세 중과라고 이야기합니다.

하지만 이코대디 생각은 다릅니다. 가장 큰 이슈는 금리 입니다.

금리 예상은 신의 영역이라 여기서 다루지 않겠습니다.

 

취득세는 나중에 양도세 계산시, 비용으로 처리 되며,

특히 대세 상승장에서는 취득세의 영향도는 희석됩니다.

 

물론 8%,12%의 취득세율은 기존 1~3%의 세율대비 10배 가까이 차이 나기는 하지만,

취득세 완화로 주택을 추가 매수 하였다고 하더라고,

다시 문제는 양도세로 귀결됩니다,

 

2주택자는 완화된 일시적 2주택으로 모두 비과세를 받을 수 있으나,

3주택자 이상은 일단 최소 1채는 일반과세로 매도를 해야하기 때문입니다.

 

 

 

취득할때 취득세

보유할 때 보유세(재산세+종부세)

양도할 때 양도세

 

대세 상승장에는 양도세>보유세>취득세

대세 하락장에는 취득세>보유세>양도세 순으로

세부담이 증가합니다.

 

따라서 얼어 붙은 부동산 시장의 활성화를 위해 가장 중요한 정책의 방향성은

양도세의 추가 완화 입니다.

 

중과 유예에 그치지 않고, 과거에 미분양 아파트등에 적용했던

특정 기간에 주택 취득시에는 양도세 비과세 정책을 핀셋정책으로 신중하게 시행 검토를 해볼 필요가 있습니다.

 

자동차도 살때는 취득세를 내고, 보유할 때는 자동차세를 내지만, 매도할 떄 양도세를 내진 않습니다.

 

아주 적절한 비유는 아니지만 주택또한 일정 기간에는 양도세를 부과하지 않는 정책 시행을 통해

건설 경기를 다시 부양하여 민생을 살피고 정부입장에서는 거래 활성화를 통한 취득세등의 세수를 취하고

실거주/투자자 입장에서는 내집마련 혹은 투자를 할 수 있는 유인을 제공해볼 필요가 있습니다.

 

과거 3년간 폭등장을 누구도 원치 않았듯, 장기 하락장을 원하는 이도 없기 때문입니다.

 

내년 상반기 금리 정점을 예상하는 전문가가 많습니다.

하지만 고금리 기조가 장기간 지속된다면 결국적으로는 양도세 특례 제도 카드를 만지작 해야 하지 않을까 합니다. 

 

 

 

 이상입니다.