부동산 가격 하락의 끝은?

안녕하세요 이코대디입니다.

 

부동산원 가격동향에 따르면

 

지난주 서울 기준 0.52%하락을 했다고 발표했습니다.

 

전국 기준으로는 0.5%로 하락했는데요

주간으로 0.5%라는 이야기는 월간으로 2%이상 하락이라는 이야기고

년간으로는 24%하락에 해당되는 엄청난 수치입니다.

 

즉 10억짜리 집이 1년 후 7.6억으로 하락한다는 상당히 충격적인 수치입니다.

 

물론 주간 하락율은 주차마다 다르고 상승하는 주차도 있기때문에 절대 수치로

적용하기는 어려운 상황입니다.

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전국적으로 가장 하락폭이 컸던 곳은 인천입니다.

0.8%%하락 하면서 월간기준으로 3.2%, 년간으로 36%하락으로 치환할 수 있는데요.

물론 하락과 상승을 반복하는 것이 부동산이기에 큰 의미는 없는 예상 수치 입니다.

전국 최대 인구가 거주하는 경기도도 0.6%하락이니

전국이 대세 하락 장임에는 분명한 사실입니다.

 

광역기준이 아닌 세부 도시별로 보면 하락폭이 상당한 곳들이 몇 곳 눈에 띕니다.

광명시는 1.1%하락

부천시 1.04%하락

안양동안구 1.02%하락등

 

경기도내 외곽이 아닌 지역도 주간 1%대의 하락을 보일 만큼, 변동성이 큰 지난 주 였습니다.

 

 

이러한 매매가 하락이 단기적인지 중장기적인 것인지 결론을 지을 수는 없습니다.

 

하지만 전세가도 하락을 하고 있다면 일시적 매매가 하락으로 보기는 어려울 것입니다.

전세시장의 경우  전국 기준 0.59% 주간 하락율을 보였습니다.

 

서울 인천 경기 모두 전국 평균인 0.59% 큰 각각 0.7%, 0.87%, 0.8%의 하락을 기록 했습니다.

 

전세가 하락과 매매가 하락이 같이 일어난다는 것은 향후에도 부동산 가격 하방 압력은 커질 수 밖에 없다는 것을

쉽게 예상할 수 있습니다.

 

그렇다면 올해 상반기까지 4년여간 지속된 급격한 상승장이 왜 이렇게 하락장으로 급격하게 변한 것일까요?

 

일전에 이코대디 블로그에도 포스팅 한 바 있듯이.

 

1.급격한 금리 인상이 주요 이유중에 하나입니다.

혹자는 금리 인상과 아파트가격의 상관관계가 없다는 주장도 하지만,

부동산 시장에서 고금리는 투자 수요를 위축 시키고 전세 수요도 감소 시킵니다.

전세수요의 월세 전환이 가속화 되고, 대출 이자 상황에 대한 부담 등 

민생 경제에서 실질적으로 피부로 와닿는 고금리  기조가 유지되는 한 부동산 시장의 턴 어라운드는 쉽지 않아 보입니다.

 

 

 

2.산이 높으면 계곡도 깊다.

부동산은 사이클입니다. 영원한 상승도 혹은 하락도 없는 것이 부동산 시장입니다.

1~2년 단위로 보면 하락장인데, 5년 혹은 10년 단위로 보면 상승장임을 과거의 기록을 통해 잘 알 고 있습니다.

4년간 급격한 상승은 급격한 하락의 유인이 됩니다. 그리고 아직도 매수 대기자는 4년전 떡상한 가격으로

회귀를 기대하고 있습니다. 하지만 인플레이션 즉 화폐가치 하락은 해가 바뀔 수록 부동산 가격 상승을 이끄는 

상수 값입니다.

수요와 공급, 고금리라는 변수값고, 인플레이션이라는 상수값에 따라 종속변수인 부동산 가격은 결정됩니다.

따라서 등락을 거듭하며 우상향 하는 것이 역사적으로 증명된 바 있습니다.

주요 지역에 10년 전보다 가격이 떨어진 아파트가 있나요?

15년 전, 20년전보다 떨어진 곳이 있나요?

물론 단기 1년단위로 보면 떨어진 곳이 많습니다.

인플레이션은 거시적으로 봐야하는 이유 입니다.

 

 

 

아래는 서울 비강남 지역의 아파트 단지가격을

2006년부터 나타낸 그래프입니다.

2010년 부터 5년 보유한 사람과 10년 보유한 사람의 수익률은 안드로메다 차이일 것입니다.

 

 

 

 

3.저평가 고평가?

혹자는 지금의 아파트 값이 거품 즉 고평가라고 이야기합니다.

자본주의 시대와 거품이란 단어는 인과관계나 상관관계가 거의 없다고 봐야 합니다.

특히 부동산 과 같은 다수의 시장 참여자 그리고 가구별 자산의 대부분을 차지 하는 대표 자산이자 실물자산의 경우

거품이 존재할 수 없습니다.

철저히 시장 논리에 의해 valuation되고, 수요 공급 니즈에 따라 과학적으로 결정되는 진리가 매매가 이기 때문입니다.

부동산 가격이 올랐다 하락했다는 있지만 거품이 있다 없다라는 워딩은 자본주의 국가의 부동산 시장에 적절하지

않는 표현입니다. 

 

아래는 경기도 안 아파트 단지 2006년부터 매매가 변화 그래프입니다.

2006년은 저평가 였고, 2022년은 고평가 였다고 말할 수 있을까요?

 

2006년부터 보유 했다고 하면 5년보유한 사람과  10년 보유한 사람과 15년 보유한 사람의

수익률은 각각 어떨까요?

 

거시적 인플레이션의 중요성입니다.

오늘은 부동산원 주간 부동산 동향 기준 수치를 분석 해봤습니다.

개인적으로 이코대디는 KB자료를 더 참고하기는 하지만, 대세 하락장에 들어와있음을 인정해야 합니다.

 

미국이 금리 인상속도를 조절하였고, 금리 꼭지가 가까워 지고 있음을 느끼는 상황에서

내년 부동산 시장의 기대감 또한 올라오고 있습니다.

 

전국이 비조정 지역화가 된 상황에서(서울, 경기 일부 제외), 비조정 지역 중에 1급지 그리고 그중에 대장 단지가 

어디인지 그리고 최근 동향이 어떤지 스터디 차원에서 공부해보는 것도 재밌는 과제중에 하나 이지 않을까

합니다. 

 

끝.