인천 부동산 위기?

안녕하세요 이코대디입니다.

 

최근 인천 부동산에 대해 다룬 기사들이 눈에 띕니다.

자극적인 타이틀 워딩이 눈에 띄는 데요...

 

 

https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2022/12/21/2022122101171.html

"더 떨어질 게 있나요"…나락으로 떨어진 인천 집값, 지금이 바닥?

 

 

 

특히 인천의 강남으로 불리우는 인천 대장 지역 송도 부동산 가격은 몇개월 전부터 앞다퉈

나오고 있습니다.

 

실제로 송도 sk뷰 가 10억에서 5억대로

더샵송도마리나베이도 12억에서 6억대로

송도전통의 대장 송도 더샵 센트럴시티 59제곱도 8억에서 4억대로

 

실질적으로 최고가 대비 반토막 난 것이 팩트입니다.

 

물론 증여나 특수관계인 거래등 사정이 있을수 있지만

전국 공통현상이니 논외로 하겠습니다.

 

 

 

 

오늘 이코대디 블로그는 인천 부동산에 대해서 다뤄보겠습니다.

 

먼저 인천시 인구는 부산과 대구 광역시와 다르게 광역시 중에 유일하게

인구가 증가하고 있는 트렌드를 보이는 도시입니다.

 

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그만큼 인구 유입이 많다는 이야기인데요.

즉 양질의 일자리 자체가 많고, 특히 서울등에 위치한 다양한 직장으로 접근성이

우수한 지역이라고 볼수 있습니다.

 

지하철 1호선,7호선, 공항철도 등이 인천에 노선이 있으며

기타 서울 지하철과도 환승등을 통해 빠르게 연결되며,

 

경인 고속도로, 올림픽대로, 신월여의 지하차도등 자차로 접근성도 용이합니다.

 

 

또한 인천시 면적 또한 1,066제곱 킬로미터로,

서울의 2대 가까이 되며 

부산광역시 대구 광역시보다 월등히 큰 확장성을 지니고 있습니다.

물론 강화도가 인천시에 편입된 영향이 상당하긴 합니다.

 

 

이 때문에 청라국제도시, 송도국제도시, 검단 신도시, 루원지구 등

대규모 신규 택지개발이 일어나고 있으며 

이와 병행해서 구도심 정비사업이 활발하게 일어나는 등

부동산 시장에서 상당히 역동적인 모습을 보여왔습니다.

 

인천시 면적(구글)

 

 

출처 doopedia

주요도시 인구추이(구글)

 

 

또한 지난해 대세 상승장에서 전국에서 가장 높은 부동산 상승률을 기록한 지역중 하나로

훈풍이 지속 될것으로 기대했으나,

 

최근 분양 실적은 상당히 저조한 모습입니다.

 

 

먼저 가장 최근에 분양한 힐스테이트 인천 시청역 분양 현황을 보면

대부분 타입에서 1순위 미달이 났습니다.

 

특히 59제곱 미달이 상당한데요.... 

 

 

 

 

위치를 봐도 GTX 예정역인 인천 시청역과 석바위 시장역 중간에 위치하였고, 

746세대 규모로, 주변도 아파트 단지가 일부 형성되어 있습니다.

84기준 확장비등 포함하여 7억을 밑도는 수준이므로

작년 말 혹은 올해 초만 분양했더라도 완판에는 이슈가 없었을 분양가로 생각됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이러한 일련의 과정속에서 인천시 월별 미분양 가구수는

꾸준히 증가 세입니다.

 

사실 부동산 냉각기라 대구등 전국적으로 미분양 물량이 증가하고 있는 트렌드이긴 하고

월별 1000대 수준이라 절대값이 높지 않아 보이지만

누적개념으로 보면 무시할 수 있는 수준이 아닙니다.

 

 

 

 

 

 

분양시장이 어려운건 전국적 상황이니,

기존 아파트 가격 트렌드도 살펴봅니다.

 

모수가 많아아 하니 가장 대단지 중 하나인 용현동 인천 SK스카이뷰 단지입니다.

 

3971세대에 16년 입주, 낮은 용적률과 건폐율로 상당히 쾌적한 단지입니다.

 

 

 

 

 

 

최고가 기준 35평 7억 중반까지 갔었으나 현재는 4억 대 후반으로 거래되고 있는 상황입니다.

물론 아파트 가격은 서울 핵심지인 잠실도 처참하게 조정되고 있는 상황이므로(급매, 특수거래 상황 포함)

놀랄일은 아니 겠습니다.

 

 

 

 

 

앞으로는?

 

인천의 입주 물량은 광역시중 최대입니다.

사실 향후 2년간 전국 입주 물량이 78만호임을 감안하면 

인천 물량이 8만호 수준이니 10%밖에 되지 않지만, 

 

인천인구가 전국의 6%수준임을 감안하면 이 물량의 소화 여부는 향후 인천 부동산

전망에 주요한 부분중 하나입니다.

 

물론 대부분의 물량은 구도심이 아닌 검단 신도시등 신도시 택지개발에 따른 물량으로

서울,경기에서 인구 유입등이 지금처럼 지속적으로 일어난 다면, 안정적 소화는 가능 할 것으로 보입니다.

 

 

조금 다른 이야기 이지만 아래표 기준으로는 광주와 대전 광역시 입주 물량이 1.6만호로 상대적으로

적어 보이는 군요.

 

 

 

오늘은 인천 부동산 시황에 대해서 살펴봤는데요.

 

결국 인천은 송도, 청라, 검단, 루원시티든 새로운 강자들이 꾸준히 이끌어 주면서

구도심 재개발/재건축 사업 가속화로 도시정비를 통해 균형을 맞춰가며

지금처럼 꾸준한 인구유입으로 도시 전체가 젊은 도시로 거듭 나길 바래봅니다.

 

 

끝.