서울 아파트는 안전하다고?

안녕하세요 이코대디입니다.

 

날씨만큼이나 최근 부동산 시장은 강한 한파가 몰아치고 있습니다.

올해 1분기때만 하더라도 역대급 상승이 이렇게 빠르게 싣어버릴거라고 예상하기는

어려웠는데요.

 

지방 공시가 1억 미만 테마 인기도 사라지고

전국이 비조정지역화 되면서 비조정 지역의 분양권 또한 희귀성을 잃어버린게 사실입니다.

뿐만 아니라 주택수에 포함되지 않아서 인기가 있었던 확정 분양형 민간임대 아파트

그리고 3룸의 아파텔도 분양인기가 예전같지 않습니다.

 

 

이처럼 풍선효과가 사라진 부동산 시장에서,

지역적으로나 상품적으로나 가장 인기 있는 것은 바로 서울 아파트임은 분명한 사실입니다.

 

그런데 최근 들어 서울아파트의 하락폭도 심상치 않아 보입니다.

 

오늘은 서울 아파트 중심으로 살펴봅니다.

 

아래 지도는 한국부동산원이 12월 1일 발표한 주간 가격 변동률인데요.

 

서울이 0.56% 하락하며, 역대 최대 하락폭을 나타냈습니다.

사실 주간 0.56% 하락이면, 월간으로는 2.3% 하락...

년간으로 보면, 24%가 넘는 엄청난 하락률인데요.

 

 

 

특히 수도권인 인천도 0.94%하락하며 

월간으로 환산하면 4%가까운 하락, 연간으로 환산하면 28%하락에

해당 하는 수치를 나타냈습니다.(주간 하락률을 1%로 환산시)

 

 

 

 

 

출처 부동산원(12월 1주차 주간 매매동향)

 

 

 

서울을 집중적으로 보면 

노원구,도봉구, 강북구가 서울 하락율 보다 더 심화된 0.9%수준 하락하면서

서울 전체 하락을 견인했습니다.

 

 

반대로 서초구는 0.22%하락

강남구는 0.34%하락으로

 

그나마 서울 아파트 가격 하락을 방어한 모습입니다.

 

예상해듯이 같은 서울내에서도 지역에 따른 양극화 현상이 일어나고 있습니다.

 

강동,송파,마포 등은 서울 평균과 비슷한 0.5%수준의 하락을 보이고 있습니다.

 

물론 주간 하락율은 년간으로 볼때 큰의미가 없으며 부동산은 하락과 상승을 반복하기에

올해 부동산 폭락을 논하기에는 시기 상조입니다.

 

하지만 분명한 것은 하락 트렌드가 장기화 되고 있고, 주담대,전세자금 대출 금리가

5%를 훌쩍넘는 고금리 상황이 지속된다면 당분간 부동산 시장의 턴어라운드는

어려울 것이라는 것이 중론입니다.

 

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그 예로 전세의 월세로 전환이 가속화 되고 있으며

전세 수요 감소는 전세가 하락으로 이어지고 매매가를 지지하고 있던 전세가의 하방경직성이

낮아지면서 매매가도 하방 압력을 강하게 받게 됩니다.

 

따라서 금리와 부동산가격의 상관관계는 생각보다 막강함을 알 수 있습니다.

 

일부 전문가들은 금리와 부동산은 인과관계가 없다는 주장을 했는데요.

이코대디 생각은 금리만큼 우리 실생활과 부동산 가격에 강한 임팩트를 주는 것은

없다고 생각합니다.

 

금리가 오르면서 금융지출이 늘어나며, 각 가정은 긴축재정을 들어가고 있는 상황에서

상급지로 갈아타기나, 전세대출 금액을 줄이기 위해, 더 싼 전세집으로 다운그레이드는

지속될 전망입니다. 따라서 소위말하는 역전세도 종종 기사화 되고 있는데요.

 

특히 비인기 지역, 비인기 단지일 수록 계약 갱신 시점에 전세가 하락 압력은 커지고

집주인은 전세 퇴거 자금 마련을 위해 다시 고금리 대출을 일으켜야 하는, 

악순환이 지속될 확률이 큽니다.

 

 

결국 부동산 가격의 금리에 의존도는 지속 유지될 수 밖에 없는 상황에서

고금리 기조가 언제까지 갈까요?

 

파월이 얼마전 금리인상 속도 완화를 언급했습니다.

 

물론 금리 하락이 아닌 인상속도 조절이라는 뜻으로 확대 해석은 금물이지만

상식적인 선에서 금리가 10%까지 갈것이라고 생각하는 사람은 없을 것입니다.

 

미 중앙은행도 원하는 바가 아닐 것이구요.

 

따라서 역대금 고기준 금리 시대가 언제 끝날지는 아무도 알 수 없으나,

적어도 지금이 최고점수준에 근접하다는 것은 받아들여야할 상수 값입니다.

 

 

 

 

금리가 다시 낮아지면 어떤 현상이 일어날 까요?

 

저축 은행 고금리에 넣어두었던 정기 예금등은 다시 시장에 유동성으로 풀리면서

조정된(하락한) 부동산 중심으로 수요가 몰릴 것입니다.

언제일 수 알수는 없지만 정부의 부동산 규제 완회는 당분가 지속될 것이기에

취득세,양도세,보유세 완화도 지금보다는 가속도를 내고 있을 것으로 기대 할 수 있습니다.

 

 

따라서 지금은 적어도 자본주의 시대에 부동산 투자자로 시장에 참여하여

자산을 늘리고자 하시는 분들은 내 직장,사업 등 반경 내 주워담을(?)  아파트를

list up하시고 오히려 반대로 계약금을 쏠 수 있을 정도의 현금은 통장에 준비를 해두어야 합니다.

 

지난 4년의 상승장에 경험하셨듯 시장은 1~2주 사이에 확 바뀌고 매물도 사라지기 때문입니다.

 

 

서울에서 유의미한 거래량을 보이면서 가격이 급격하게 조정을 받은 괜찮은 단지는 어디가 있을까요?

아래 예를 든 단지를 보시면 26억을 넘었던 단지가 단기간 19억대 거래를 보이고 있습니다.

물론 증여등 비정상 거래일 수 도 있으나, 여전히 네이버 매물은 아래 수준으로 가용한 상황입니다.

 

 

 

한군데 더 예시를 들어보겠습니다.

(해당 단지 추천의 의미는 절대 아닙니다. 단기간 조정된 단지 예시일 뿐입니다.)

10억을 넘겼다가, 최근 7억대 거래가 되고 있는 모습입니다.

비율로 보면 30%에 육박하는 수치입니다.

 

 

 

 

이곳도 25에 육박했다가 

최근 17억대 거래를 보이고 있는 모습입니다.

물론 증여나 특수관계자간 거래등 개연성이 있으니

정상거래로 단정하긴 힘드나, 유의미한 거래량을 보이고 있습니다.

 

 

오늘은 최근 주간 부동산 매매 동향과 서울아파트 중심으로 몇군데 살펴보았는데요.

 

코로나로 인한 역대급 유동성 증가, 화폐가치 하락, 부동산 상승

그리고 이어진 고금리로 인한 ( 시장 내) 유동성 감소 및 전세가 하락, 부동산 가격 조정

 

다이나믹한 부동산 시장에서 긍정적인 마인드로 관심단지 임장을 해보시는 것은

어떨까요?

 

 

끝.