아파트도 민간임대사업자 등록 부활?

안녕하세요. 이코대디입니다.

 

이번주 정부에서 다양한 부동산 정상화 정책을 내놓으면서

전정부의 징벌적 규제와 과세를 완하하는데 속도를 내고 있습니다.

 

취득세 완화, 양도세 중과 1년 추가 유예등 다양한 대책이 있었지만

 

이코대디는 아파트의 민간임대등록이 허용된 것이 가장 눈에 띕니다.

 

 

오늘은 해당 정책에 대해서 짚어봅니다.

 

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과거 유명하디 유명하신 김현미 국토부 장관시절에 민간임대등록을 장려하다가

급작스럽게 아파트는 등록을 막고, 혜택도 장기적으로 축소(수도권 시가 6억이하만 적용등)

하면서 신뢰성을 한번 잃었던 제도 인데요.

 

하지만 종부세 중과 및 세율이 올라가는등 보유세 부담이 올라가면서

초반에 실거주 1채를 제외하고 나머지는 모두 민간임대주택 등록을 하신분이

winner로 여겨졌던것이 사실 입니다.

 

종부세 합산도 배제와 양도세 중과 배제는 이코대디 포스트에 여러번 언급 했듯이

규제 폭탄 시절 혜자중에 혜자였기 때문이죠.

 

이렇게 뜨거웠던 아파트의 장기일반민감임대주택 등록을 허용하겠다는 취지입니다.

 

사실 오피스텔은 여전히 민간임대주택은 가능한 상황이었고 아파트는 20년 7.10대책으로

하루 이틀 전에 갑자기 폐지하면서 구청 주택과와 렌트홈 사이트가 폭주했던 기억이 있습니다.

 

 

암튼 이번 정책으로 전용면적 85제곱 미타 이하의 주택은 장기일반임사가 가능합니다. 

대신 의무 임대기간은 10년으로 기존 임사 정책인 단기 4년 장기 8년 대비해서는

임대 기간이 늘어났습니다.

 

 

또한 모든 아파트가 적용되는 것이 아니고 

취득당시 수도권은 취득가액이 6억원 이하, 비수도권은 3억 이하의 주택만 

양도세 중과 및 종부세 합산 배제가 적용되는 것으로 발표 되었습니다.

 

 

 

여기서 중요한 것은 

과연 양도세 중과 완화와 종부세 합산 배제가 이전만큼 임팩트가 있는 혜택이냐는 것입니다.

 

그도 그럴것이 새로운 정부가 들어서면서

 

2주택까지는 종부세가 대폭 완화되었고, 3주택이상도 과세 표준이 낮아졌습니다.

 

따라서 왠만한 다주택자는 공동명의 일 경우 종부세 대상에서 제외될 것으로 보이면서

종부세 중과 부담이 되는 투자자 모수는 상당히 줄어 들게 되었습니다.

 

수도권내 공시가격 18억 (공동명의 경우)종부세가 과세되지 않는데, 시가로 보면  25억 수준에

해당되기 때문입니다.

 

또한 공동주택공시가 현실화 및 최근 아파트 가격 조정에 따른 공시가격 조정 까지 예상한다면

보유세 부담은 상당히 줄어들 것으로 보입니다.

 

양도세 중과 배제의 경우도, 서울 2주택(성남 과천등 포함)을 제외하고는 

이제는 양도세 중과 대상을 찾기가 어려워 졌습니다.

 

해당 지역을 제외하고 전국이 비조정화 되었기 때문에 양도세 중과 대상이 되는 케이스도

급감할 것으로 보입니다,

 

따라서 10년간 5%상한선 지키면서 (사실 10년이면 내집도 아닌걸로 느껴지겠네요.)

과연 의무 임대할만한 가치가 있을까...

(부기등기는 거들뿐...)

 

그리고 심지어 매입임대사업자의 경우, 2채 이상 등록부터 혜택이 적용된다고 하니,

한 10주택 정도 가진 일부 투자자들만이 효용성이 느껴질만한 정책으로 보입니다.

 

하지만 언제 어떻게 등록할지에 대한 내용이 없는 점도 아쉬운 대목입니다.

 

출처 부동산 R114

 

 

 

최근에 전세가 하락등 전세시장이 좋지 않은데요. 동기준으로 최초 전세 계약을 하면

10년간 전세가 우상향등 시장의 변동성에 적절히 대비하지 못한채 5% 상한 제한에

걸리는 것은 상당한 챌린지가 될 것으로 보입니다.

 

물론 중간에 매도 하고 싶을때도 양도양수(임대사업자)가 기본이라 제한성이 있을 것으로 보이는데,,,,

 

 

다만 한가지 기존대비 특이한 점이 있습니다.

 

바로 주택가액 기준 9억 이상(수도권) 아파트를 15년 이상 의무 임대할 경우,

세제 혜택(양도세 중과/종부세 중과 배제)을 주겠다는 것인데요

 

가액 기준 9억이면 시가 12억이 넘어서 서울내 25평기준 상당지역이 포함 될 것으로 보이는데요.

 

은퇴를 앞두신 분들은 실거주 하던 서울집을 임대사업자 등록을 하면서 보유세를 절감하고,

은퇴 후 , 임대 보증금으로 경기도 외곽에 1주택을 실거주로 추가로 매입하여

1임대주택(서울)+1거주주택(경기도 외곽) 포트폴리오를 구축하는 옵션도 생기지 않을까 합니다.

 

인센티브를 상세 발표를 더봐야 겠지만 거주 주택은 임대사업자 거주주택 비과세를 받을 수 있을 것이고

임대주택 또한 다양한 세제 혜택이 가능 하기 때문입니다.

 

물론 15년이라는 엄청난 의무 임대기간은 극복해야할 고난?이고

15년 장투 후에도 임대주택 가격이 어떻게 변할지는 아무도 모르는 리스크는 있겠군요.

 

 

 

 

아무쪼록 이번 임대사업자 부활까지 포함해서

(사실 임대사업자 제도의 취지는 세입자등 안정된 주거공간과 임대주택 공급의 활성화인데,

현재 주택임대시장은 너무 안정적이라 취지가 무색하기까지 합니다.^^)

 

부동산 정책은 문정부 초기 시절로 거의 회귀된것 같습니다.

 

과거 부동산 폭등이 원인중 하나가 엄청난 규제 그리고 규제 그리고 규제의 연속과 저금리, 공급부족등이었는데

 

이제는 규제라는 유인은 사라졌고, 금리와 공급..이 2가지가 남았군요.

 

금리 하락 시기, 그리고 공급 부족 시그널, 다시 매수 심리 부활이 언제 다시 시장에 성큼 다가와

시장에 훈풍을 불러 일으킬지, 귀추가 주목됩니다.

 

 

*다음에 나올 수 있는 강력한 부동산 규제 완화책은 무엇일까요?

-미분양지역 및 미분양 아파트 양도세 특례, 서울등 규제 지역 해제 등이 있지 않을까 조심스레 예상해 봅니다.

 

다음 포스팅은 요새 미분양으로 어려움을 겪고 있는 인천쪽 시황을 점검해보겠습니다.

 

 

끝.