일시적 2주택 꼬였다.

안녕하세요 이코대디입니다.

 

부동산 시장 참여자로서 알아야 할 사항이 여러가지가 있지만 특히 양도세 중과가 시행중이 상황에서는

 

비과세 방법에 대한 정확한 이해가 필요합니다.

 

그중에 가장 대표적인 것이 일시적 2주택인데요

 

조정-비조정/ 비조정-조정 조합이면

종전 주택 취득 후 1년이 지난 후 신규 주택을 취득하고

종전 주택 2년 보유(조정이면 2년 거주) 요건을 채우고

신규 주택 취득 후 3년안에 종전 주택을 매도하면 일시적 2주택이 성립합니다.

 

 

숫자로 기억하기 쉽게 1-2-3법칙이라고도 하죠

 

 

 

 

이와 같은 일시적 2주택을 혜택을 활용하여 2주택자가 추가로 1채를 더 구매하여, 양도차익이 큰 주택을 종전 주택으로 

비과세 매도하는 것에 대해 아래 7월 11일자 조선일보가 보도를 한 바있었습니다.

https://www.chosun.com/economy/real_estate/2021/07/11/UDJCI4WJ2RH2NMYHRUB5MROPIE/?utm_source=daum&utm_medium=referral&utm_campaign=daum-news 

양도세 줄이려 집 한채 더 산다... 규제가 만든 ‘황당 절세법'

 

참고로 이제 위 기사 사례는 적용되지 않으니 주의 하시기 바랍니다.

 

관련하여 기재부에서 명확한 유권해석이 이번주에 나왔습니다.

(사실 지난 7월 반박 보도 자료와 같은 내용입니다.)

 

정리하면 다주택자의 최종 1주택 보유기간 산정일을 취득일이 아닌 종전 주택의 양도일 부터 기산한다는 내용입니다.

따라서 2주택자가 큰 그림?을 가지고 1채를 추가 매수하여 3주택자가 된 후 양도차익이 작은 1채를 과세로 매도 한 후에, 나머지 2주택을 가지고 일시적 2주택 비과세를 노리는 것은 아주 어려워 졌습니다.

 

 

아래 기사가 이번주 발표한 유권해석 정리한 기사입니다.

 

https://newsis.com/view/?id=NISX20211103_0001638532&cID=10401&pID=10400 

[단독]"'3주택 절세 꼼수' 안 돼"…세법 허점 뒤늦게 인정한 기재부

 

 

 

아주 극히 일부분은 가능 할 수도 있지만 과연 이런 조합이 나올수 있을지 의문입니다.

 

 

 예를 들어 볼까요?

 

A주택: 18년 1월 취득(비조정->이후 조정) 양도차익 대

B주택: 21년 1월 취득 (조정) 양도차익 중

C주택: 21년 9월 취득(조정) 양도차익 소

 

이경우 3주택자가 되고 조정 3채 이므로 무엇을 매도 하던지, 양도세 중과 +30%가 적용됩니다. 소위말하는 45%+30%=75%=82.5%(지방세 10%포함)

 

 

이 경우 양도차익이 가장 작은 C주택을 매도하고(중과세 매도)

이후 B주택을 매도 하고(중과세 매도)

 

A주택을 최종 1주택 상태에서(B주택 매도후 2년 보유/거주 후) 매도 하면 

거주/보유 기간에 따라 장특공이 적용되며 비과세 매도가 가능합니다.

 

 

하지만.................

 

B주택, C주택은 양도차익이 아파트값 폭등으로 꽤 되는데 성실 납세자라는 사명감만 남고 통장에 들어오는 돈은

거의 없을거 같네요.

 

 

그러나 희망은 있습니다.

 

먼저 욕심부려서 3주택의 길로 가게 만든 그러나 양도차익이 가장 적은 C주택을 매도 하고(양도세 중과)

A/B주택을 일시적 2주택 상태로 만드는 것입니다.

 

A주택 취득후 1년이 지난 후 B주택을 취득한 것이고

B주택 취득후 3년 이내 즉, 24년 1월까지 A주택을 매도 하면 일시적 2주택 비과세가 가능 합니다.(A주택이 현재는 조정지역이나 계약당시 비조정이었으므로 중복 보유기간은 3년 산정)

 

다시 정리 하면 C주택을 21년 말에 매도를 하고

A주택을 24년 1월까지 매도 하게 되면 비롯 C주택은 양도세 중과이지만 A주택은 9억( 혹은 세법 개정 추진 중인 12억)까지 비과세가 가능합니다

 

단 여기서 중요한 것이 C주택 매도후 다시 종전 주택 보유기간을 기산 하는 것으로 이번에 유권해석이 내려졌으므로

21년 말에 C주택 매도후 A주택에 다시 실거주 2년/보유 2년을 채워야 합니다. 

 

물론 A주택이 계약당시 비조정이었으며 세대원 모두 무주택자 신분이었다면 거주 의무 기간은 없고 보유만 해도 무방합니다.

 

 

또한 21년 이전 3번째 주택을 매도 하는 경우는 이번 유권해석과 무관하니, 참조로만 활용하시기 바랍니다.

 

 

오늘은 최근 나온 비과세 관련 기재부 유권해석을 짚어 봤는데요.

 

 

 

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이제 와 보니
그나마 맘편한 것은 김현미 장관 시절 권장했던 장기임대사업자 등록 제도 였습니다.

 

 

 

작년 7월 10일 부로 아파트는 등록이 불가하지만 8년 임대 의무를 다하고(물론 5%상한제, 부기등기, 보증보험 가입 의무가 있음) 장특공 50%받고 추후 양도하는 것이 가장 혜자스러운 상황이 되었습니다.

 

게다가 8년동안은 무서운 종부세 합산 배제까지 있으니까요.

 

 

 

앞으로 부동산 시장은?

 

 

상승기와 상승폭을 그 누구도 예상 못했듯

하락기와 하락폭도 그 누구도 예상 할 수 없습니다.

 

 

수요,공급,심리,규제,유동성,글로벌 상황,인플레 등 다양한 Factor들이 비산술적으로 얽히고 섥히기 때문이지요.

 

 

하지만 영원한 상승은 없다는 것은 누구나 알고 있습니다.

다만 조정기가 왔을때 그 폭은 크지 않을 것이라는 것도 대부분 인정 할 것입니다.

 

 

굳이 강남 최고가 아파트가 아닌,

(입지값 대단지)13년차 반포 래미안 퍼스티지가 평당 1억을 넘었다는 것은

 

 

이제 대한민국 강남 아파트 기준점은 평당 1억이 마지노선이라는 인식이 공통적으로 사람들 생각에 박혔다는 뜻입니다.

 

 

 

조정장이 언제 올지는 모르지만 오더라도

 

국평기준

반포 구축 30억

마용성 구축 20억 이라는 마지노선은 무너지지 않을 것이라 생각합니다.

 

왜냐면 가격이 신념이 되어버리면 결코 그 가격아래로 팔 사람이 없어질 것입니다.

 

차라리....증여하겠지요...?

 

 

끝

 

*세법 관련해서는 필히 양도세 전문 세무사 2분 이상과 상담히 매도/매수를 하시기 바랍니다.

 특히 본인이 어느정도 공부하고 가셔야 명확한 답변을 들을 수 있습니다.

 서로 질문을 주고 받는 상담을 하시기 바랍니다.