2배된 아파트 값 현금화 시기는?

안녕하세요.

 

겨울이 선뜻 다가온 10월 말입니다.

 

차가워진 날씨와 다르게 주요지역 아파트 단지는 거래 감소속에 터지는 신고가로,

 

열기가 식을 줄 모릅니다.

 

17년 부터 본격적으로 시작된 부동산 상승장은 5년을 넘어 6년째로 향하고 있습니다.

 

과거 부동산 상승/조정 사이클과 다르게 코로나라는 유동성 홍수로 화폐가치 급락과

 

재초환등 규제로 인한 주요지역 양질의 신축 공급 부족이 맞물리면서

 

17년 대비 2배가 되지 않은 단지를 찾는게 반대보다 어려워 졌습니다.

 

하지만 강남발 재건축 입주 물량증가와 위드 코로나로 인한 테이퍼링 등 환경적으로

 

우상향 장은 24년 전에는 마무리될것이라는 것이 일반적인 견해입니다.

(대선결과에 따른 변동성도 고려가 되야 겠군요)

 

 

 

 

 

오늘은 2배된 내 집값, 언제 현금화 할까라는 주제로 포스팅 해봅니다.

 

평당 2억시대 향해 가는 아리팍(한경)

 

 

1주택자는 크게 고민할 것이 없는 질문이므로, 차치하고 다주택자의 포지션은 크게 3가지 입니다.

 

 

 

첫번째: 임대사업자 등록 case

 

김현미 장관시절 정부에서 민간 임대사업자 등록을 가이드 했습니다.

따라서 다주택자 대부분은 17-18년 즈음 거주 주택을 제외하고는 임대사업자 등록해 두었습니다.

 

1채 등록을 하든 2채를 하든 10채를 하든 동일한 혜택인(시점 및 공시가에 따라 다르지만)

종부세 합산 제외와 양도세 중과 배제(보통 장특공 50%적용) 가 적용되므로

 

임대 주택 만료(장기임대의 경우 8년 지난) 24/25년 이후 임대사업자 만료 물건을 매도 하면됩니다.

 

그때 부동산 시황을 선행해서 예측하긴 힘들지만, 임사물건이 대량으로 풀리게 된다면

 

조정장이 올수도 있음을 미리 대비해야 합니다.

 

8년 임대 의무기간을 채운 임사 물건은 양도 시점에 대한 기한이 없기 때문에 조정장이 오더라도 버티다가

 

매도자 우위시장에서 팔면되겠지만, 임대 등록 자동 말소 후에는 종부세 합산이 되므로,

 

대부분 조정지역이 지정된 시점에서 종부세 중과에 대한 부담이 클것입니다. (+공시가 현실화)

 

따라서 임사물건이 풀리는 시점에 보유 물건 중 옥석을 가리고, 향후구간 양도차익 예상 과 종부세 부담금액을

 

잘 시뮬레이션하여, 임사 말소된 주택의 현금화를 하면서 주택수를 줄여가야 합니다.

(물론 근로소득/사업소득이 상당하여 보유세 여력이 있다면 존버도 best 대안이 될 수 있습니다.)

 

하지만 양도세 징벌적 중과 및 종부세 중과 시대에, 이제는 역사적으로 사라진 아파트 장기임사통해

 

그나마 8년간 중과를 피할 수 있는 선택을 잘 하신 분들입니다.(물론 장특공이 50%로 줄긴했지만...)

 

물론 전세가 폭등시대 8년간 5%상한제로 인해 제약또한 많은 케이스 이기도 합니다.

 

 

재건축 후 강북대장을 노리는 한강맨션 (매경)

 

 

두번째: 일시적 1가구 2주택 case

 

 

임사등록은 안했지만, 일시적 1가구 2주택으로 setting해둔 케이스입니다.

 

조정/비조정 조합일 경우, 계약시점에 한곳이 비조정이라면 1년 이후 취득하고, 3년안에 종전 주택 매도시

 

비과세가 가능합니다.(신규 주택 계약시점 무주택이 아니라면 잔금시 조정 주택이라면 2년 실거주 필요)

 

이런 case는 종전 주택과 신규주택 모두 비과세가 가능하므로, best of best case라고 할 수 있습니다.

 

최근 입법 예고된 비과세 9억->12억 상향까지 된다면 일부 고가주택이라 하더라도 양도세 부담을

 

대폭 낮출 수 있습니다. 하지만 한가지 문제점이 있습니다. 2배 오른 집값 모두 현금화 하는데는

 

best 옵션이나 현금화 후, 투자 방법에 대한 올바른 선택이 필요합니다. 현금을 미국 우량주 고배당주와 같이

 

안정 자산으로 일부 활용하고, 향후 미래가치가 우수한(재건축 예정 단지/조합설립인가 전)단지 1채를

 

매수하는 것도 방법입니다. 현금화한 현금을 어떻게 활용하여 인플레시대를 대비할 것인가 다음 투자를 

 

위한 공부와 플랜을 미리 세워두는 것이 필요합니다.

 

 

고급 주복의 상징 해운대 엘시티(매경)

 

 

세번째: 이도 저도 아닌 case

 

다주택자이나 임사등록을 해두지 않았거나 일시적 2주택 case가 아닌 경우 입니다.

 

생각 보다 많은 분들이 속한 case이기도 합니다.(물론 다주택자의 경우 대부분 임사등록을 해놓았습니다.)

 

일부 네임드 분들은 버린몸? 이라고 표현을 하시기도 하던데요.^^

 

절대 그렇지 않습니다.

 

양도세는 시기를 예단 할 수 없지만 개편이 필연적이지 않을 까 합니다.(보유세와 양도세 중에 먼저 개편이 된다면

 

국민정서 감안 양도세일 확률이 크지 않을까 조심스레 예측하는 전문가분들이 많습니다.) 

 

양도세 중과 일시적 완화 시점에 몸집을 줄여가야 합니다. 물론 그 시점이 도래하면 매물이 일시적으로 쏟아져 조정장이

 

올 확률이 큽니다.  그때가 아마 부동산 조정장의 서막이 될 수 있기에, 보유 자산 중 매도 자산의 우선 순위를 정하고

 

구축이라면 매물 중에 best 매물이 되도록 (인테리어 등) 그리고 목표 매도가를 정하고 발빠른 대처가 필요합니다.

 

하지만 기약없는 양도세 중과를 기다리기엔 조정 지역 2채 이상의 경우 종부세 부담이 공시가 현실화율과 맞물려

 

부담이 커질 수 밖에 없기에, 보유세 시뮬레이션을 통해 버틸 수있는 현금 흐름을 필히 마련해 주셔야 합니다.

 

물론 이미 버린 몸, 계속 해서 총자산 갯수를 불려가시는(공시가 1억 이하) 경우도 생각보다 많습니다.

 

조정 지역 2주택이나 10주택이나 종부세 중과율은 동일합니다. 공시가 1억 이하는 종부세 과표구간 영향이

 

미미 하므로, 매수 후 공시가 3억전에 매도하면 양도세 중과없이 일반과세가 가능합니다(수도권 이나 지방광역시 제외/ 읍면지역은 일반과세 가능)

 

300x250

728x90

 

 

또한 총자산 갯수와 금액 증가를 위해 법인을 이용한 단타나, 중장기 투자(중장기의 경우 법인 중부세율 부담큼)

 

통해 몇백에서 몇천의 수익을 내며 현금 흐름을 창출하는 것도 가능합니다.

 

물론 선택은 각자의 몫이며, 특히 지방에서는 옥석을 잘가려야 조정장 도래시 출구전략을 실행 할 수 있습니다.

 

매수만 하고 매도는 할 수 없는 상황이 나에게도 닥칠 수 있음을 유의해야 합니다.

 

 

비강남 국평 30억시대로 달려가는 흑석 아리하(이투데이)

 

 

 

오늘은 2배된 아파트값 , 현금화를 어떻게 할지에 대해 포스팅 해보았습니다.

 

아직 먼 미래라고 치부 하지 말고 방향성(적극적/소극적 대응)을 세우고

22년/23년/24년 플랜을 미리 세워 놓는 이웃님들이 되시길 바랍니다.

(보유세 부담이 없고 이미 현금 흐름이 좋다면 플랜이 의미가 없겠군요)

 

 

 

너도 나도 2배오른 시대,
이젠 부동산 총자산을 어떻게 loss 없이  현금화 시키는지가 중요한 시대

 

국세수입 급등중(뉴시스)

 

 

 

끝.