주택수 줄여야 할까요? 늘려야 할까요?

안녕하세요.

 

요새 구독자 분들이 비밀 댓글로 고민상담을 종종 해오곤 합니다.

 

이코대디도 비슷한 고민을 하는 사람으로서 공감하며 간단한 피드백을 드리곤 하는데요.

 

고민들은 아래와 같습니다.

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1주택자인데,주택수를 늘려야 할까요?

 

2주택자인데 주택수를 늘려야 할까요 줄여야 할까요? 등입니다.

 

오늘은 여기에 대해서 포스팅 해봅니다.

 

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1주택자의 경우 주택수를 늘려야 할까?

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예를 들어 설명해 보겠습니다.

 

투기과열이나/조정지역에 1주택을 소유한 김하나씨는 인플레이션 시대와 저금리 장기화로

주택을 하나더 매수하고자 합니다. 내집 한채는 투자가 아니고, 그냥 내가 깔고 있는 것으로

자본주의 사회에서 부를 늘리는 것은 시대의 구성원으로서 당연한 소명이라고 생각합니다.

 

규제지역 현황

 

 

그래서 적금/주식/비트코인등 다양한 투자 처가 있지만 가장 안전자산으로 인식되는

아파트 1채를 더 갭투자로 구매하려고 합니다.

 

김하나씨는 어떤 선택을 해야 할까요?

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몇가지 옵션이 있습니다.

 

첫번째는 비 조정지역 주택을 매수 하는 것입니다.

조정지역의 경우 2년 보유시 (거주 의무 없죠?) 다주택자라도 일반과세로 매도 할 수 있습니다.

따라서 비조정 지역의 전세가율 높은 아파트를 갭투자로 매수하고, 

2년후 시세 차익을 보고 매도를 합니다.

 

보유세는 조정 2주택부터 중과가 되므로 크게 부담없는 수준으로 보유가 가능할 것입니다.

 

보유세 :ok 

취득세: ok(2번째 주택이 비조정이면 취득세 중과x)

양도세 :ok (일반과세/ 단 양도시 조정지역으로 바뀌면 중과됨)

 

 

 

 

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하지만 김하나씨는 비조정지역의 경우 상승여력이 약해 보이고, 조정지역으로 추가 매수하고 싶을 수 있습니다.

 

바로 조정지역 공시가 1억 미만을 매수하는 것입니다.

 

두번째 조정지역 공시가 1억 이하 매수하기.

조정지역 2채부터는 취득세가 8% (지방세 포함 8.8%)로 중과 됩니다.

 

3억짜리 집을 사면 3000만원가까이 비용이 발생하게 됩니다.

 

너무 부담 스러워지죠?

 

하지만 조정지역1억 이하는 취득세 중과에서 제외 됩니다.

취득세 걱정은 사리집니다.

 

그러나 보유세와 양도세가 걱정이 됩니다.

 

조정지역 2주택부터는 종부세가 중과됩니다.

또한 양도세는 조정지역 2주택주터 +20%, 3주택은 +30%중과 됩니다. 산술적으로 80%가까이 양도차익을

세금으로 내야 합니다.

 

 

물론 조정지역 공시가 1억 이하 매수 하더라도, 공시가 3억 이하에 매도하면

양도세는 중과되지 않고 일반과세로 매도 가능한 방법이 있습니다.

 

 

바로 수도권 읍면, 광역시 군지역, 그리고 세종 읍면지역 , 지방입니다.

 

 

따라서 공시가 1억이하 매수/ 공시가 3억이하 매도의 경우

 

취득세:ok

보유세: not ok (하지만 공시가 1억이하면 매매가 1.5억 수준이니 종부세 증가임팩트가 최소화됨)

양도세: ok

 

 

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2주택자는 주택수를 늘려야 할까?

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하지만 김하나씨 친구이자 다주택자인 김두리씨는 또 다른 고민이 있습니다.

바로 현재 2주택인데, 노후를 대비하고, 불확실한 중소기업 회사 월급쟁이 생활, 양가 부모님 봉양,

3자녀의 교육비 증가등, 미래에 대한 자금력확보가 시급한 상황입니다.

 

따라서 적금으로 돈버는 시대는 끝났고, 주식은 변동성이 커서, 세계가 인정하는 안전자산 아파트를

한채더 구매하려고 합니다.

 

2주택에서 3주택자로 가는 험한길을 굳이가려고 하는 것입니다. 어떤 방향성이 있을까요?

 

비조정 지역 한채를 추가 매입 해야 할까요?

 

이경우, 세번째로 매수한 주택을 2년 보유하고, 매도시 일반과세로 중과를 피할 수 있습니다.

하지만 이경우 취득세가 중과 됩니다.

 

비조정 지역이라고 하더라도 3번째 주택은 8.8%취득세가 나옵니다.

물론 양도시 취득세는 경비로 인정되지만 양도세율을 곱해야 하니, 온전히 보전되지는 않습니다.

 

공시가 1억이하 주택을 매수하면 취득세 중과를 피할 수 있습니다.

또한 수도권 읍면지역, 지방도시에 속해 있으면 공시가 3억 까지는 일반과세로 양도할 수 있습니다.

 

문제는 그 이후 입니다.

 

첫번째 주택과 두번째 주택을 장기보유 하고 있었고 일시적 2주택으로 세팅이 되어 있었는데,

세번째 주택을 판 시점부터는 다시 양도할 주택의 보유/거주 기간이 리셋이 되어 2년 보유(조정은 거주포함)해야

일시적 2주택이 가능합니다.

 

굳이 세번째 주택으로 몇쳔을 벌려다가 양도세로 몇억을 더 낼 수 도 있다는 이야기입니다.

 

물론 김두리씨는 다른 선택을 할수도 있습니다.

 

바로 비조정지역 분양권을 매수하는 것입니다.

 

준공까지 3년시간동안 레버리지를 온몸으로 방어 할 수 있고 원자재/인건비 상승으로 인해 추후 분양 단지는

분양가 올라갈것이 자명하기에 시세차익도 정도의 차이가 있지만 얻을 수 있습니다.

아파트 주재료 철근이 탄생하는 포스코 공장

 

 

얼마로?

분양가의 10% + 약간의 프리미엄으로 말입니다.

 

그리고 1년 보유하고 준공하기전에 양도세 66%로 매도하는 경우 입니다.

 

준공/취득을 하지 않았기에 취득세 이슈도 없습니다. 물론 재산세/종부세등 보유세도 0입니다.

 

취득세 ok

양도세 not ok

보유세 ok

 

오늘 이코대디는 의식의 흐름대로 1주택자 김하나씨, 2주택자 김두리씨를  통해

여러가지 케이스에 대해 써봤습니다.

 

추가 매수하라는 이야기가 아니고, 매수하지 말라는 이야기는 더더욱 아닙니다.

 

중요한 것은

자본주의 그리고 민주주의 국가에 계속 사실 꺼면 세법 공부는 필수인 시절입니다.

나의 상황에 따라 향후 가져갈 수 있는 스탠스에 대해 끊임없이 시뮬레이션 해보세요.

그렇게 복기를 거듭해질 수 록 나의 부가 축적될 기회 또한 늘어날 것입니다.

 

 

세법이 너무 복잡하고 어렵다고요? 절친 세무사 친구에 따르면 세법에 대해 가장 이해도가

높고 질문도 많고 끊임없이 열공이신분들이 60대 아주머니들이라고 합니다.

 

회사의 사장을 위해 나의 에너지를 쏟을 것인가 나와 나의 가족의 미래를 위해 나의 에너지를 쏟을 것인가.

 

 

 

끝.