다주택자 꿀 조합 몇 가지

안녕하세요 이코대디입니다.

 

최근 이웃님들이 세제 강화 시대에, 1주택->다주택자로의 포지션 변경이 맞는 것인지,

 

많은 문의를 주십니다.

 

투자 성향에 따라 개개인이 판단을 하는 것이지만, 그래도 다주택자 포지션을 통해

 

총자산을 불리고, 인플레이션 시대 헷징을 하고 싶은 분들이 그 반대 보다는 많아 보입니다.

 

 

오늘은 몇가지 다 주택자 조합에 대해서 소개 해보겠습니다.

 

 

단지명 어딜까요?^^

실거주 한채(조정지역)+비조정 분양권

위 사례는 많은 분들이 애용? 했던 사례입니다.

 

과거에는요.....

 

지금은 분양권 취득=주택 취득 개념이 되므로,  분양권 매수를 하는 순간 기존 실거주 한채 주택의

 

양도세 비과세 영향이 생깁니다.

 

9억(최근 12억으로 여당 추진 중) 비과세를 위해 2년 실거주(조정지역 이상)까지 했는데,

 

분양권으로 돈 좀 벌어보겠다고, 진입 했다가 기존 양도차익 큰 주택의 비과세 영향이 생기는 것입니다.

 

하지만 여전히 자본주의 시대 자산 가치 증가를 위한 투자에 좋은 포트 폴리오입니다.

 

먼저 비조정 분양권이 3년 후 준공 시 취득세 중과되지 않습니다.

 

비조정 지역이기 때문입니다.

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그리고 보유시에도 종부세 중과가 되지 않습니다. 조정 1채+비조정 1채는 종부세 중과 대상이 아닙니다.

 

또한 비조정 한채를 양도시에도 중과가 아닌 일반세율로 매도가 가능합니다.

 

이후 거주 주택 2년 실거주를 한다면 거주 주택 비과세도 9억(개정 시 12억)까지 가능합니다.

 

물론 정부에서 입법 추진 하려고 하는 장특공 구간을 최종 1주택 이후 적용한다는 법이 통과가 된다면(가능성은?)

 

비과세 구간을 넘어가는 구간에 대한 장특공은 감소하게 될 수 도 있습니다.

 

하지만

취득세 중과x

양도세 중과x

종부세 중과x

 

혜자스러운 트리플 콤보 시전이 가능합니다.

 

분양권이 향후 조정 지역이 된다면?

가능성이 없진 않지만 지금 비조정 지역은 ***지역이라는 것인데,,,,

대선과 지방선거를 앞두고 무리하게 조정으로 묶을지는 미지수로 보입니다.

 

단지명 아시는 분?^^

 

 

실거주 한채(조정)+입주권

공시가가 낮은 입주권은 보유세 부담이 덜한것이 사실입니다.

하지만 등기까지 치고 장기 보유 가치투자를 선호하는 이코대디 입장에서(신축 아파트가 되는 순간 보유세 부담이 커짐)

등기전 시세 차익을 보고 매도 해야 하는 입주권(조합원 지위양도 조건등 불확실성)은 별로 선호 하지는 않습니다.

 

 

 

실거주 한채(조정)+지방 저가 갭투자(주로 공시가 1억 이하)

 

투자자 선진입했다지만 공시가 1억은 아직도 시장이 한창입니다.

이젠 광역시나 대장도시 뿐 아니라 군시역 인구 10만대 중소도시까지 투자금이 들어가고 있습니다.

 

잘 아시겠지만 공시가 1억 이하는 취득세 중과되지 아니하고 공시가 3억까지는 (수도권 읍면 지역, 지방)

양도세 중과도 되지 않습니다.

 

실거래가 8억정도에 사서 (갭투자 천 미만) 실거래가 3.5억(공시가 3억 이하)에 판다면 

시세 차익 2.7억, 세후로도 2억 수준의 우수한 투자 수익율 입니다.

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이 시장의 관건은 첫째도 싸게 둘째도 싸게 셋째도 싸게 사는 것입니다.

그럴려면 가장 먼저 들어가면 됩니다.

물론 옥석 가리기는 필수(과거 이코대디 포스팅에 지방은 초등학교 거리/학군/신도시 쾌적성이 1차 조건임을 언급)

 

참고로 실거주 한채에 공시가 10채가 있어도 종부세 부담은 그리 크지 않습니다. 조정지역 2채나 10채나 세율은 같습니다.(저가 주택 여러채로 구간이 쉽게 변하기 어려움)

 

 

출처 워드로우

 

 

실거주 한채(조정)+조정/비조정 구분없이 똘똘이 한채 이상

 

 

 

집을 팔생각이 없다면 역발상으로 괜찮은 포지션입니다.

보유세가 부담이지만, 강남 2채가 아니라면 왠만한 직장인은 견딜만 합니다.

 

향후 양도세 완화가 나온다면 그때 매도 타이밍을 잡을 것입니다.

하지만 그때 팔지 않을 수도 있습니다.

시세 차익은 가장 많을 수 밖에 없는 조합입니다.

 

자녀증여나 부부간 비과세 증여 통해, 보유세 절감을 하고 그냥 존버를 해도 됩니다.

공시가가 천년만년 매년 오를 수는 없습니다.

 

이 조합을 가진 분들의 특징은 긍정적 투자자 입니다. 뱃심도 좋습니다

공포정치에 눈깝짝하지 않는 사람이 나중에 다 팔고 한채만 남긴 사람보다 최종 위너가 될 확률이 클 것입니다.

 

어딜까요? (힌트:신도시)

 

 

오늘은 다주택자 포지션 조합에 대해 살펴봤습니다.

물론 상가,생숙,민간임대,오피스텔등 비주택 상품도 차고 넘칩니다.

 

하지만 부동산에서 가장 중요한 수요측면에서는 아파트 만큼 초우량 안전 자산은 없습니다.

 

조정장이 온다면 아파트가 많이 떨어질까요 비 아파트가 많이 떨어질까요?

 

요새 핫한 흑석 국평 25억의 주인공 아리하 분양가와 조감도로 오늘 포스팅을 마칩니다.

 

7억대 후반 분양가 그리고 25억 실거래가. 시세차익은?

 

 

 

 

끝

(본문에 등장하는 단지 사진은 이코대디가 높이 평가 하는 곳입니다. 같이 시세 시계열에 대해 눈여겨 보심 공부도 될겁니다.)