부동산 세금 공부안한 박과장의 운명은?

안녕하세요

 

21년 하반기 부터 시작된 역대급 양도세 중과로 인해 시장은 거래는 줄어들었으나

매매가는 올라가는 현상이 발생되고 있습니다.

 

 

 

 

특히 다주택자는 출구전략이 마땅치 않은 경우,

보유세 부담이 되더라도 울며겨자먹기 식으로 버틸 수 밖에 없는 상황인데요.

 

오늘은 박과장 사례로 부동산 세금 공부가 얼마나 중요하고 출구 전략은 과연 마련할 수 있을지 알아보겠습니다.

 

 

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박과장은 회사내에서 부동산 투자도 잘하고 일도 잘하기로 소문난 사람입니다.(가상의 인물임^^)

 

 

 

 

 

광화문 직장과 가까운

 

마포에 준신축 1채(A)를 16년부터 보유/거주하고 있고, 18년도에 상반기에 경기도 비조정 지역에 1채(B)를

갭투자로 투자 하면서 총자산이 25억에 달합니다.

 

마용성 단지들(한국경제)

 

 

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하지만 최근 걱정이 늘어가고 있습니다.

바로 보유세 때문입니다. 

B주택이 조정지역이 되면서 조정지역 2주택자 종부세 강화대상이 되어 버린 것입니다.

 

공시지가 상승과 현실화까지 맞물려, 보유세만 올해 2400만원을 내야 하는 상황입니다.

 

A주택 공시가는 12억

B주택 공시가는 5억으로 

 

아래 표처럼 재산세+종부세가 ㅎㄷㄷ해집니다.

출처 부동산 계산기

 

 

내년에는 어떨까요?

공시가율 현실화, 공시가 인상 감안

 

A주택 공시가 13억

B주택 공시가 5.5억으로 10% 남짓 올랐다고 가정해보면

 

 

3000만원이 넘어 갑니다.

 

왠만한 중견기업 신입사원 연봉과 맞먹는 금액입니다.(세전 연봉 3500만원)

 

 

 

 

 

박과장은 아내와 상의하여,

B주택을 매도 하고자 합니다.

 

 

하지만 양도세도 문제입니다.

 

B주택은 18년 5월 3.5억에 취득했고 현재 시세는 2배인 7억입니다.

올해 말까지 매도를 하고자 하는데,

 

양도차익은 3.5억이지만, 양도세는 2억입니다.

 

중과+20%가 적용되어 세율이 60%입니다.

국세청

3.5억 차익중 정부에 2억을 주고 박과장에게는 1.5억이 남습니다.

 

부동산 계산기

 

 

 

 

 

물론 1.5억이 남지만, 고민이 너무 깊어 집니다.

 

B주택 주변 교통인프라 개선 확정+인플레이션 시대 존버하고 싶지만

 

보유세 부담이 2500만원-3000만원-3500만원 이렇게 매년 올라가는데,

5년 보유하면,보유세만으로 1~2억은 그냥 사라질 상황입니다.

 

 

박과장은 어떻게 해야 할까요?

 

 

 

박과장은 일단 일시적 1가구 2주택 기회를 놓친게 굉장히 큽니다.

세금 공부를 게을리 했다고 밖에 볼 수 없습니다.

 

B주택을 A주택 취득후 1년이 지난 후 등기를 쳤고,

B주택 취득 후 3년안인 21년 상반기에 A주택을 매도 했다면

 

일시적 1가구 2주택으로 A주택 양도세는 비과세가 가능했습니다.

9억 초과분은 과세이지만, 16년 부터 거주했으므로 5년간 거주기간에 대한 장특공 적용이 가능합니다.

(20+20=40%)

 

그렇다면 박과장에겐 기회가 없을까요?

B주택을 양도세 중과로 매도 할 수 없다면 다른 대안이 특별히 없어 보이죠?

 

한가지 합법적 대안이 있긴 합니다.

 

 박과장은 불행인지 다행인지 모두 단독명의로 보유 중입니다.

그래서 양도세도 공동명의 보다 높게 나오고 보유세도 마찬가지입니다.(공동명의는 12억 공제/단독은 9억 공제)

 

생각없이 단독명의를 했는데 여기서 기회가 있습니다.

 

바로 부부는 10년간 6억 증여가 공제입니다.

카카오 1분

 

 

 

 

 

따라서 B주택의 6억은 아내에게 증여를 합니다.(증여세는 없으나 증여신고 필요)

 

그리고 아내는 수증 후 5년 이후 팔면 취득가가 6억으로 바뀌면서,

 

그간 상승한 양도차익에 대한 양도세는 Reset이 되는 효과가 생깁니다.

 

 

정리하면 

21년 하반기 B주택가액중 6억 아내에게 증여

26년 하반기 이후 B주택 매도(취득가액이 높아지는 효과로 양도세 낮아짐/하지만 중과세율은 적용)

이후 A주택은 2년 거주/보유 후 매도 하면 비과세+장특공 가능.

 

 

 

물론 26년까지 보유세 부담이 지속되니(B주택 아내에게 증여로 공제감안 종부세는 다소 감소하겠네요) 

올해 B주택을 중과로 매도 하는 것과 26년 매도하는 경우 각각의 양도세/보유세 시뮬레이션을 해서

최종 결정이 필요합니다.

 

 

물론 양도세 상담과 절세 전략은 전문 세무사 분 3명이상과 상담을 하시어,

신중한 접근이 필요하겠습니다.

 

한가지 시사점은, 21년을 사는 유주택자들은 자본주의 사회에 계속 살꺼면

부동산 세금 공부는 선택이 아닌 필수가 이미 되었음을 다시한번 상기해봅니다.