서울 입주 물량 과거 15년 그리고 21~23년 분석

 

안녕하세요 이코대디입니다.

 

오늘은 과거 15년 서울 입주 물량 트렌드와 향후 23년까지 서울 입주 예상 물량에 대해서 알아 보겠습니다.

 

 

 

■ 2010년~2020년 입주 실적

 

아래 그래프와 같이 년평균 2만5천세대에서 3만7천세대 수준이었습니다.

2015년에 공급이 부족했다가 18년 19년 20년에는 재개발 사업 (아현 뉴타운, 송파 헬리오 시티,

고덕 강일지구, 신길뉴타운 등)이 활성화되면서 입주 물량이 늘어나며 숨통이 트였습니다.

 

하지만, 아직도 서울 신축은 공급이 부족하고 이러한 공급 부족은 자가점유율 뿐 아니라

전세난으로도 이어지게 됩니다.(전세난의 주요인은 임대차 3법) 

 

 

 

 

 

송파헬리오시티

 

 

■ 2021~23년 입주 물량

 

 

아파트건설기간이 2.5~3년인것을 감안하면, 21년 1월 현재 23년까지 입주 물량은 fix라고 봐야 합니다.

 

21년 19000세대

22년 13000세대

23년 8500세대로 

거의 역대급 입주 물량 부족이 현실화 되었습니다.

 

재초환, 분상제 같은 재건축 규제와 까다로워진 재개발 규제로 인해, 구축->신축으로 전환이

절벽이 되면서 부족한 서울 땅에 신축을 공급할  수 있는 유인이 사라진 것이 주된 이유입니다.

 

이러한 입주 물량 부족은 수급 불균형에 따른 가격 상승 압박을 커지게 하고 실수요자가 결국

전세시장에 몰리게되며 전세값 상승으로 이어지게 됩니다.

 

다주택자 양도세가 중과되는 상황에서 매물 공급자 역할을 하던 다주택자의 물량도 시장에

풀리기 점점 어려워 지는 형국 입니다.

 

따라서 21~23년 서울 부동산 전망은 (1)매매가 상승 (2)전세가 상승이 기정 사실화 되었다고 

해도 과언이 아닙니다.

 

 

■ 2021~23년 입주 단지

 

구체적으로 입주 단지가 어디인지 분양 물량 기준으로 알아 보겠습니다,

 

21년에는

래미안 목동 아델리체 1231세대

고덕자이 1842세대

상도역 롯데케슬 950세대

서초 그랑자이 1387세대

디에이치 자이 개포 1690세대 

태릉 해링턴 플레이스 1262세대 

보라매자이 701세대

홍제역 헤링턴 플레이스 922세대 등

 

19000세대 일반 분양 물량이 입주를 합니다.

 

 

 

 

22년에는 송파시그니처롯데캐슬을 시작으로 

롯데캐슬 클라시아, DMC센트럴자이, DMC금호리첸시아, 래미안엘리니티, 꿈의숲 한신더휴, 호반써밋송파등이

입주를 합니다 물량이 확 주는 게 금방 보이네요.

 

 

 

23년 입주 단지를 볼까요?

 

하반기 물량은 일부 추가될 수 있겠지만,

청량리역 한양수자인192, 청량리역 롯데캐슬 SKY, 디에이치퍼스티어아이파크 등

청량리와 개포 쪽 물량을 제외하고는 공급이 심각하게 감소하는 것을 볼 수 있습니다.

 

 

 

청량리 롯데캐슬 스카이

 

여기까지 살펴보니 어떤 생각이 드시나요?

 

서울 신축 아파트의 희소성은 향후 3년간 더욱 심화될 예정입니다.

 

보유한자는 더욱 KEEP하려 할 것이고,

보유하지 않은 자는 더욱 BUY하려 할 것입니다.

 

 

전세난의 가속화로 4년(2+2년) 이후에는 보증금 대폭 인상을 대비하기 위한

세입자의 현금 확보 방안도 또 다른 난제입니다. 

 

 

이상으로 이코대디 포스팅을 마칩니다.