얼죽신(얼어죽어도 신축)시대인 이유

안녕하세요 이코대디입니다.

 

부동산 시장은 다양한 키워드 기반 트렌드가 계속 변하고 있습니다.

 

최근 많이 등장 하는 키워드 중에 하나는 얼죽인인데요...

 

재건축 사업이 속도가 좀 처럼 나지않고, 새로 지은 아파트는 4세대 신축 설계를 적용하여

다양한 내관 외관 특화 설계 및 커뮤니티 시설 , 단지 내부 조경 고급화 등 반영하면서 확실한 인기몰이를 하고 있습니다.

 

특히 집이라는 곳은 우리가 가장 많은 시간을 보내는 장소로 시간이 지날 수록 노후화가 가속화 될 수 밖에 없기 때문에

신축의 즐거움을 맛본 사람들 입장에서 앞으로 신축 선호 현상은 더욱 지속 될 것으로 보입니다.

 

 

과거에는 구축에 살면서 재건축 될때 까지 몸테크 하는 사례도 많았지만, 원자재 상승, 재초환 시행, 부동산 시장 정체기 등이 맞물리면서 사업성 확보에 어려움을 겪고 있기도 합니다.

 

물론 신축/구축 구분 보다 입지가 아파트 선택의 0순위 이며 입지 불변의 법칙은 유효 합니다.

 

아래 기존 포스팅 링크 참조...

 

https://economydaddy.tistory.com/277

부동산 급지 불변의 법칙

 

 

그래서

오늘은 같은 동네에서 구축 단지와 신축단지 가격 형성과 갭을 알아보면서 얼죽신 현상이 어느 정도 인지 살펴봅니다.

 

 

신축 기준은 입주 10년 이내 해보겠습니다.

 

 

먼저 하남으로 가보겠습니다.

 

5호선 하남시청역 초역세권 단지

덕풍동 진모루 마을 현대 입니다.

 

387세대 중형 규모 단지이고 입주 26년차입니다.

길건너 바로 초중고가 위치하고 주변에 대단지 아파트 형성이 되면서

인프라도 좋은 곳입니다.

 

33평 기준 실거래가 6억 후반대...대물은 7억 초반 형성이 되어 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

주변에 좀 더 신축 단지 비교를 해볼까요?

 

덕풍동 더샵센트럴뷰

입주 10년차 672세대

하남시청역까지 거리는 위에 진모루 마을 현대가 더 가깝습니다...

 

입주 10년차 672세대.... 33평 기준 실거래 9억 초반

 

매물은 9억 후반....

 

 

물론 세대수 차이 하남시청역 기준 북쪽단지 선호도가 높고 여러 가지 요인이 있지만

가격 차이가 무려 50%가까이 나는 상황입니다...

 

 

주변에 하남 힐즈 파크 푸르지오도 있는데요

입주 8년차 

456세대..... 

역과의 거리는 상당히 먼데요.....

그래도 국평 가격이 8억 중반 실거래 되고 있습니다.

역시 신축의 힘...얼죽신...

 

 

 

 

 

마포로 가보겠습니다.

 

공덕역세권 중심으로 살펴봅니다.

공덕 삼성 1차 아파트

 

4개 노선이 지나는 공덕역 초역세 단지로....

 

651세대 입주 27년차 실거래는 국평 14억 수준에 거래 되고 있습니다.

 

아래 그래프를 보면 상승장 후반기 대비 등락이 좀 있는 트렌드 인데요...

 

 

 

 

 

같은 공덕 역세권 신축급 단지를 살펴봅니다.

 

공덕 sk리더스뷰 입주 6년차 472세대..

 

마찬가지로 공덕역 초역세권..

 

실거래 19억 중반 .. 아래 그래프를 보면 지속 우상향...

신축의 힘입니다. 물론 공덕 sk리더스뷰는 마포 선호 학군인 동도중 서울여중 배치

백범로 학원가 근거리 도보등 메리트는 있어 보입니다.

 

 

 

300x250

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그런데 마냥 신축이라고 다 강세이고 구축이라고 약세이고...

그렇지만은 않습니다. 서두에 입지가 가장 중요한 요소라고 했죠??

 

특히 이 단지를 보면 그런데요...

 

공덕역과 마포역 사이에 위치한 더블역세권 단지

염리동 마포 자이 1차 입니다.

 

입주 23년차 구축임에도 불구하고...

실거래 19억 후반 입니다. 

 

평지에 염리초 바로 앞 백범로 학원가 근거리 도보권...

 

상승장 후 하락폭이 좀 쎘는데, 다시 우상향 ....14억 대에 국평 잡으신 분이 결과적이긴 하지만 위너

용적률도 300%이기에 재건축 호재라고 하기도 애매하지만 

이젠 재건축 시대는 지나고 아파트 수명 100년 시대에 도래할 것이기에 (최소 50년 이상)

그만큼 실거주 가치는 투자 가치를 앞섭니다.

 

 

결국 아파트 년한 보다 역세권+학군지 2 개 top 팩터가 모이면 연식은 하나의 참조 조건에 불과하게 됩니다.

 

 

다른 동네 흑석동으로 가보겠습니다.

 

흑석역 초역세에 흑석초 바로앞, 한강 공원 앞마당인 명수대 현대 아파트 입니다.

입지가 너무 좋죠?

 

입주 38년된 단지로 총 660세대 입니다.

 

전용84기준 실거래는 16억 초반...

 

 

 

주변에 비슷한 입지 비교단지가 아크로 리버하임 입니다. 아리하...

너무 유명한 단지라 직접 비교가 좀 그렇지만,,,,

 

 

7년차 1073세대 단지 실거래가 24억 후반 입니다.

 

물론 동호수별 한강 조망에 따라 가격 편차가 큰 단지이지만...

 

명수대 현대와 가격 차이가 무려 50%가까이 납니다.

 

입지는 비슷하다고 볼 수 있는데 말이죠....

 

 

 

 

아리하 말고 다른 신축급 단지를 찾아봅니다.

롯데캐슬 에듀포레....

 

8년차 545세대 단지...

 

역과의 거리도 좀 있고 경사가 상당한.......

물론 중대 사대부초 부중 은로초...에듀포레 맞습니다.

 

국평 실거래는 18억 초반..... 입지 자체만 놓고 보면 명수대 현대 손을 드는 게 객관적인데...

가격형성은 반대입니다.신축의 힘!

 

 

 

 

마지막으로 송파 강동으로 가봅니다.

 

 

올림픽 선수 기자촌 아파트

 

올림픽 공원 앞마당,  9/5호선 더블 역세권으로 업무지구 빠르게 접근

5540세대 대단지 137% 용적률에 따른 재건축 사업성 건폐율 12% 쾌적성

오륜초/세륜초 보성 중고 학군...

 

 

국평 기준 22억 초반에 실거래 형성 입니다.

입주가 어느덧 38년차이기 때문입니다.

 

 

 

 

근처에 비교하기 좋은 신축이 있죠 ?

올림픽 파크 포레온...

 

입주 2년차...

12032세대 국평 실거래는 26억 중반입니다.

 

올선과는 행정 구역도 다르고(송파와 강동)입지도 객관적 올선 우위...학군등....

 

그러나 올선 보다 4억 이상 비쌉니다.

 

 

물론 대단지+커뮤니티 등 상품성이 좋지만.....즉 신축의 힘.!

 

 

 

광장동으로 가봅니다...

 

 

광장동은 신축이 귀하죠?

그래서 입주 15년차도 신축급으로 한번 넣어서 보겠습니다.

 

 

광장 힐스테이트

입주 14년차 453세대....

국평 실거래 20억 중반대....매물 가격 보니 최근 실거래 물건이 로얄동/층이었나보네요...

암튼 20억 수준.....

 

 

 

 

 

 

비교대상 단지는 광장동 현대 3차

꾸준히 수요가 있는 광장동 인기 단지...

입주 36년차......

1056세대...

 

광장동 인기 학군 광남 초중고가 바로 앞.....입지는 훌륭한데요..

한강 더 가깝고

 

국평 가격은  15억 초반......

 

광장동 힐스테이트랑 5억 가까이 차이가 납니다 비율로 보면 30%이상...

 

 

 

역시 신축의 힘(비롯 입주 14년 차지만 동네에 준신축이 귀하니...........광장 힐스테이트 인기는 지속될 듯 합니다.

 

 

오늘은 얼죽신 현상에 대해서 살펴봤습니다.

 

 

역시 신축/준신축 선호 현상은 어쩌면 당연한 것이고 실거래가에 자연스레 반영되어 있습니다.

 

무조건 신축이라고 다 좋은 것은 절대 아닙니다.

 

아래 포스팅에서 결국 입지가 전부이고 직주근접, 학군, 역세권등 언급 한 적이 있습니다.

https://economydaddy.tistory.com/276

어떤 부동산을 사야할까?

 

 

 

지방 비주요 신도시를 가면 전부 신축인데....가격 흐름은 어떤가요?

 

 

같은 입지에서는 신축의 선호 현상은 도드라진 것이고 특히 재건축 불확실성이 커지고 있는 상황에서 

몸테크라는 과거의 재테크 트렌드는 가고 얼죽신이라는 새로운 트렌드가 공고화 되고 있고 앞으로도 지속될 것으로 보입니다.

 

매매,전세,월세등 다양한 방법을 통해 신축급에 거주한 사람들이 점점 늘어나고 있고 한번 경험한 신축을 뒤로 하고

구축에 들어가서 사는 것은 삶의질이나 라이프스타일 효용성이 생각보다 많이 떨어지게 되기 때문입니다.

 

특히 요새 대규모 신축에 들어서는 커뮤니티 시설들 즉 수영장, 체육관 사우나 영화관 스크린골프, 스카이 라운지등은

또 다른 가격 상승을 리딩시키고 있습니다.

 

 

 

다음 포스팅에는 커뮤니티 특화단지들에 대해서 한번 소개해 보겠습니다.

 

이웃님들 모두 신중하되  슬기로운 투자 생활 이어 가시길 바랍니다.

 

이코대디 부동산 관련 기록을 하는 텔레그램을 하나 만들어 봤습니다.

일방향으로 소통하고 글을 자주 올리진 않으니 참고하시기 바랍니다.

t.me/briceharper

 

 

끝....