어떤 부동산을 사야할까?

안녕하세요 이코대디입니다.

 

오늘은 어떤 부동산을 사야할지 포스팅을 해보겠습니다.

 

 

부동산이란 사전적 뜻은 움직여 욺길 수 없는 재산. 즉 토지 및 그정착물인 건물이나 수목따위 입니다.

 

즉 토지나 건물을 부동산이라고 할 수 있는데요

 

아파트

상가

오피스텔

건물

생활형숙박시설 등 모두 부동산 범주에 들 수 있습니다.

 

오늘은 이러한 부동산 중에 어떤 부동산을 사고 보유해야 할지 적어 봅니다.

 

 

먼저 부동산의 종류중에 가장 선호되는 것은 아파트라고 볼 수 있습니다.

그만큼 수요도 많고 환금성이 우수한 상품이기 때문입니다.

 

이웃님들 주변에 오피스텔이나 신도시 상가에 잘못 투자하여 많은 돈을 물리고 매도도 오랜기간 하지 못하는 경우를

종종 볼 수 있습니다. 하지만 아파트는 어떤가요? 

 

시세보다 10%이상 저렴하게 매물을 내놓으면 어렵지 않게 매도가 가능합니다.

그만큼 실물자산으로서 선호도가 가장 높은 부동산의 한 종류이기 때문입니다.

 

따라서 첫번째 아파트를 사는 것이 가장 보편적인 부동산 투자 방법입니다.

 

물론 배후수요가 엄청난 길목의 상가라는지, 가시성이 좋은 코너 상가, 신규 준공을 하여

스벅과 같은 우수 임차인을 장기적으로 맞추는 경우에는 상가만한 효자도 없지만

임대차 보호법 10년 적용, 임차인과 분쟁, 건물 노후화에 따른 수선, 공실 위험등 

리스크 또한 높기 때문에 정답은 없겠습니다.(일부 재건축 유력 단지의 상가 지분은 대박의 레버리지도 활용되기도 하지만

난이도가 높기에 pass)

 

 

그렇다면 어떤 아파트를 사야 할까요?

 

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요새 아파트 선택의 주요 핵심 영향 인자는 입지, 단지 규모, 신축여부등입니다.

여기서 좀 더 세분화 하면

입지라는 워딩은

역세권인지

학세권인지

직주근접인지 등 모든 요인을 포함하는 포괄적인 단어이므로 결국 첫째도 입지 둘째도 입지 셋째도 입지라는게

중론입니다.

 

지방 주요도시나 경기도에 신축급 대단지가 많지만 서울 및 수도권내 입지 좋은 구축과는 수평비교가 어려운 이유이기도 합니다.

 

 

그렇다면 어떤 입지의 단지를 선택해야 할까요?

 

바로 수요가 많은 동네입니다.

 

먼저 아래는 22년 1월말 기준 서울특별시 연령별 인구현황입니다.

 

잠재적 및 현재 근로 인구자로 볼 수 있는 비율이 50대까지 하면 전체 인구에 75%수준입니다.

 

 

 

 

그리고 아래그래프는 대한민국 근로자 비율입니다.

 

학교를 졸업하고 성인의 약 77%는 원하든 원치 않든 특정한 곳으로 출근하여 하루 평균 8시간 일을 하며

살아가야 합니다.

 

 

따라서 대부분의 모수에 걸리는 직장인이라는 수요를 감안할 때 부동산을 살때 첫번째 고려해야 하는 것은

직주 근접 위치냐 아니냐 입니다.

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수도권의 업무지구는 판교등 새로운 곳도 있지만 인서울 내 광화문 ,여의도, 강남권이 3대 업무 지구이며

앞으로도 3대 지역 중심으로 일자리를 지속 유지될 것입니다.

 

 

따라서 위 3대 축을 중심으로 본다면

광화문/여의도/강남지역이  최우선 직주근접 지역이고

 

삼각형의 가운데에 있는

용산 중구

광화문과 강남 사이에 옥수 성수 금호

광화문과 여의도 사이에 있는 마포 공덕

여의도와 강남사이에 있는 흑석 노량진 등이 

 

소위 말하는 수요가 차고 넘치는 그리고 앞으로도 그럴 가능성이 큰 직주 근접 입지입니다.

 

 

예를 들어보면 여의도와 강남 업무 지구 모두 접근성이 용이하고 광화문 쪽 접근도 용이한

흑석 아크로 리버하임은 지난 8년 동안 15.4억의 가치 상승을 기록했습니다.

 

단순히 산술적으로 보면 1년에 거의 2억 수준으로 오른 것입니다.

물론 흑석역 초역세 한강 조망 신축 효과등 가치도 반영되었습니다.

 

뿐만 아니라 3대 업무지구 삼각형에 들어오진 않지만

여의도 업무지구에 빠르게 접근 가능한 신길 뉴타운의 한 단지도

9년간 10억가까운 시세 상승이 일어 났습니다.

 

산술적으로 1년에 1억 상승.....

 

 

 

 

이 또한 직주근접 단지의 힘이라고 볼 수 있습니다.

 

물론 직주근접 단지 중에서도 신축쏠림, 대단지 쏠림 현상은 지속 이뤄지고 있습니다.

 

 

또 다른 단지도 살펴 볼까요?

 

 

광화문 과 강남 사이에 있는 옥수동 래미안 옥수리버젠입니다.

 

여기도 15년간 14억 수준 가치 상승 된 대표적인 직주근접 우수 단지라고 볼 수 있겠습니다.

 

 

 

한편,,,,

 

아래는 강북의 한 단지인데.... 3대 업무지구 삼각형에 면하지는 않는 단지입니다.

 

나름 지역에서 인기 있는 단지인데....

14년간 약 5.7억의 시세 상승이 있었습니다.

 

물론 앞서 비교한 단지들보다 시세 상승이 적은 것이지, 5.7억 시세상승도 대단한 것입니다.

 

 

이처럼 오늘 포스팅의 제목인 어떤 부동산을 사야 할까에 첫번 째 답변은

 

3대 업무지구에 인접한 직주 근접 단지에 관심을 가져라 입니다.

 

 

 

위지도를 보시면 위에 언급은 하지 않았지만

서대문구 동쪽 

동대문구 서남쪽

성북구 남쪽

구로구 동북쪽

양천구 동쪽 

강서구 동쪽

관악구 북쪽

광진구 남쪽 등....

 

지리적으로 인접지역들이 눈에 들어옵니다.

 

그렇다면 직주 근접 단지를 리스트업했다면 모두 유망 단지로 볼 수 있을까요?

 

그 이후에도 아파트 년식, 중규모 이상 단지인지, 단지 내부가 중형 평형 이상으로 구성되었는지

재건축 후보 단지라면 사업성은 괜찮은지, 같은 권역이라도 역에서 가까운지

그리고 누구나 관심있는 학군지 인지 , 학세권인지 ,숲세권인지 등

 

다양한 고려요소가 존재합니다.

 

그러나 절대 불변인 것은 입지의 가치이니, 현재 가용한 예산 내에서 

최대한 직주근접에 인접한 단지 중심으로 점점 가까이 접근해보시기 바랍니다.

 

 

마지막으로 초고가 하이엔드 주택 단지를 제외하고

국평 시세를 리딩하고 있는 반포 래미안원베일리의 입지를 분석하면서 글을 마무리 합니다.

 

1.직주 근접(강남,여의도, 다리건너 용산 광화문 업무 지구 가깝고)

2.신축

3.초대형 단지

4.학군지

5.한강변

6.인프라(강남 신세계)

7.고급화 커뮤니티

8.역세권(9호선 3호선 7호선)

 

어느 것 하나 빠지지 않는 그야말로 8방 미인 단지 네요.

 

 

오늘은 직주근접 위주로 언급을 했는데요.

 

앞서 언급한 다양한 인자들이 부동산 가격에 영향을 미치니, 관심 단지는 꼭 임장해보시고

정답은 없으니 각자 가치관에 맞게 신중한 접근을 하시면서 슬기로운 투자생활 이어가시길 바랍니다.

 

 

정책과 정국의 불안정으로 부동산 시장 또한 계절적 비수기와 맞물려 불확실성이 팽배한 시장 흐름입니다.

 

이럴때 일 수록 양극화가 심해지는 만큼, 항상 눈높이를 높혀서 누구나 사고 싶은 지역과 단지를 get하기 위한

단기/중기/장기 플랜을 잘 세워보시기 바랍니다.

오늘 포스팅을 마칩니다.

 

 

 

텔레그램 부동산 커뮤니티 하나 만들어 봤습니다
일방향 소통이고 글을 자주 올리진 않고
주요 내용과 생각만 적어볼 예정입니다.(아래링크)

https://t.me/briceharper

 

 

끝.