부동산 얼마나 떨어졌길래 폭락?

안녕하세요 이코대디입니다.

 

 

올해 여름부터 시작된 부동산 조정장은 지방일부 뿐 아니라 서울 경기 포함한 전국적 대세화가 되었다는 것이

중론입니다.

 

최근 뉴스나 방송을 보면 부동산 버블 이라는 말까지 등장하면서 하락장의 장기화를 이야기하는 전문가 분들이

많습니다.

 

물론 상승의 끝엔 하락이 있고 하락의 끝엔 상승이 있습니다.

그리고 그 사이클을 정확하게 예측하는 것은 신의 영역이므로 오늘 포스팅에서는 논외로 하겠습니다.

 

참고로 이코대디는 자본주의 사회에서 투자가 갖추어야할 첫번째 덕목은 최소한 비관론자는 되지 말자입니다.

비관적으로 생각하면 시세에 쉽게 흔들리게 되고 높아지고 장기투자를 할 수 없기 때문입니다.

 

부동산 투자=장기투자라는 생각입니다.

 

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그럼 오늘은 과연 부동산 얼마나 떨어졌길래 폭락장이라고 하고 버블붕괴라는 워딩까지 나오게 되었는지

주요단지 실거래 트렌드 기준으로 파악해 보겠습니다.

 

 

먼저 송파 대장구 잠실 엘스입니다.(물론 재건축 대장은 잠실주공)

거래절벽 시장에서 거래가 활발한 인기단지입니다.

 

33평기준 최근 19억후반대 거래되고 있는 모습입니다.

층별 동별 차이가 있겠으나 본 포스팅에서는 논외로 하고 트렌드를 보겠습니다.

 

21년에는 26억도 넘었으니 6억 정도 조정된 모습입니다.

 

 

 

물론 고점대비 비교이니 상승기 초입인 17년 하반기 가격도 체크 해봐야겠죠?

 

 

아래표를 보시면 14억 수준이고 10억,13억도 보이는 군요.

이걸 폭락이라고 할 수 있을까요?

1년 구간으로 보면 그럴 수 있지만, 거래량이 적고

장기구간으로 보면 이코대디는 우상향 구간이라고 생각합니다. 

 

 

다음은 흑석대장 아크로 리버하임입니다.

 

 

 

 

여기는 거래가 없습니다.

마지막 거래는 8월이라 동기준으로 보게습니다. 18억 중반 가격입니다.

작년 8월에 25억을 찍었던 단지라 고점 대비 7억 정도 조정된 모습입니다.

그러나 평균 매매가는 19억 후반 20억 초반 이었습니다.

 

 

 

 

상승 초입인 17년과 비교해봅니다.

9억 중후반대 가격 즉 분양가 수준입니다.

 

그떄와 비교했을 때 9억 정도 상승한, 

즉 장기구간으로 볼때 우상향 구간의 어디쯤입니다.

 

 

 

다음은 마포대장(단지수 기준임) 마래푸 입니다.

여기도 4000세대 육박하는 초대형단지지만 거래가 없습니다.

 

 

 

 

최근 실거래가 9월 입니다. 17억 초반

 

 

 

 

상승장 초입 17년 기준 8~9억 수준...

역시 이단지도 현재는 장기 우상향 구간의 어디 쯤입니다. 

 

아파트의 수명은 50년 입니다.

리모델링 정비가 활성화 되면 그 이상인 100년이 가까이 되기도 할 겁니다.

 

1년내 트렌드를 가지고 폭락이나 폭등이라다는 분석을 하는 것이 무의미 할 수 있다는 뜻입니다.

최소 10년 단위 혹은 5년 단위로 끊어서 가격 트렌드를 보아야 진정한 valuation입니다.

 

물론 23년 24년 부동산 가격에 따라 하락장 구간이 늘어날 수 있겠지만

서두에 이야기 드린대로 영원한 상승장, 영원한 하락장이 없기에 변곡점이 생길 수 밖에 없습니다.

 

10년강 아파트 가격이 꾸준히 하락한 나라가 OECD국가중에 있을까요?

 

설사 그렇게 된다고 하면 가구당 평균적으로 부동산이 자산의 80프로 이상을 차지하는 경제 구조상

국가 존폐의 위기라고 봐야 할 것입니다.

 

구독자 분들중 일부는 너무 대장 아파트만 봤다고 생각 하실 수 있으니 

다른 단지도 살펴봅니다.

 

 

안양시 안양동 대장 메가트리아

 

 

여기도 거래가 없습니다.

5월 기준 9억 중반이 최신입니다.

 

11억을 넘긴 단지니 고가 대비 2억 수준으로 조정이 있었습니다.

 

 

 

17년에는 5억 중반대, 즉 4억 정도 오른 가격이네요

퍼센테이지로 보면 90%상승.

 

 

일단 대단지 기준으로 분석을 지금까지 해봤습니다.

모수가 많아야 데이터 신뢰도가 높아지기 때문입니다.

 

 

물론 변두리로 갈 수록 하락 폭이 큰 단지를 종종 찾아 볼 수 있습니다.

다시한번 부동산의 불변의 가치는 입지임을 실감할 수 있습니다.

 

전국이 비조정 지역화되면서(서울 및 과천 성남 광명 하남등 제외)

그간 핫했던 지방 비조정 아파트 분양권 투자

지방 소도시 주공아파트 토지지분 감안 투자

공시가 1억 미만 투자(물론 취득세 중과는 아직 유효하나 비조정 지역이 늘어나면서 2번째 주택이 비조정이면 취득세 중과 안됨)

 

등의 투자 열풍은 분명 투자자의 우선 순위에서 순번이 뒤로 밀리게 되었을 것입니다.

 

 

조정 지역 1채+비조정 지역 1채 포트폴리오가 기본 세팅값인 상황에서

비조정 지역 1채에 대한 선택지가 너무 다양해진 투자하기 좋은 시대입니다.

 

포스팅 주제와 다르게 말이 삼천포로 빠졌는데요.

 

 

부동산의 근본 가치인 입지에 무게중심을 두고

장기투자 할 수 있는 물건 (최소 5년 이상)에

가치 투자 하시는 비관적 보다는 낙관적 마인드로 

테마 투자에 휩쓸리지 않는

자본주의 시대의 승자가 되시는 이웃분들이 되시길 바랍니다.

 

 

끝.