22년 부동산 전망

안녕하세요

 

21년 부동산은 20년 상승장이 이어진 대세 상승장이었습니다.

 

전세가/매매가 동반 상승하였고, 

공급부족/유동성증가/양도세 규제에 따른 유통 매물 감소가 이어졌습니다.

 

 

 

이코대디와 함께 내년 전망을 해보겠습니다

 

 

 

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먼저 그래도 전문기관에서는 어떻게 전망을 하는 지 먼저 살펴봅니다.

 

건설산업 연구원 자료에 따르면

 

올해 수도권은 년간 12.3% 상승

전국은 9.6% 상승

지방은 7.7% 상승을 했다고 나옵니다.

(이코대디 생각과는 좀 다른데 ....)

 

내년 전망은 년간 3% 성장으로 전망을 했군요(수도권 기준)

 

이웃님들 생각은 어떠신가요?

 

3%면 거의 동일하다는 뜻인데요....

그에 대한 이유로 정치변수등 변동성이 크고, 역사적 고점에 따른 심리 위축,

3기 신도시 및 공공택지 공급에 따른 기대 심리로 매수자 시장 참여도가 낮고

금리 인상 및 대출규제도 악재로 봤습니다.

 

건설산업 연구원 자료

 

 

 

 

이제 이코대디 생각을 좀 써보겠습니다.

 

 

22년 부동산 전망의 키는 아래와 같이 2가지 입니다.

 

첫번째 공급 물량(신규공급/기존물량)

두번째 대출 규제 및 금리 인상 폭

 

물론 매수심리, 유동성, 전세가 상승, 미국 테이퍼링등 여러 변수가 있지만

 

핵심은 언제나 

수요 공급/금리 인상 폭이었습니다.

 

 

먼저 2번째 대출 규제는 더이상 규제가 힘듭니다. 금리 인상도 역사상 최저점인 현시점 대비

인상 방향성이 겠지만 오미크론 확산에 따른 봉쇄와 코로나 정국의 불확실성에 따라

인상을 하더라도 속도는 최소화 할 것임은 전문가들의 공통된 의견입니다.

 

 

남은 건 첫번째 군요.

 

 

공급물량(신규공급물량/기존물량)

 

 

먼저 신축 공급물량은 불변의 상수입니다.

올해 당장 인허가 내고 시공에 박차를 가해도 2~3년 뒤 입주니, 22년 물량은 불변입니다.

 

그렇다면 남은 한가지는 

기존 단지들 유통량 증가/감소 여부 입니다.

 

 

기존 단지 매물 증가나 감소 여부는 어떤 것에 따라 결정될까요?

 

 

다주택자 양도세 중과 완화 죠?

 

 

결국 내년 2022년 부동산 전망과 예측은 양도세가 키를 잡고 있습니다.

 

 

세계적으로 유례없는 전무 후무한 양도세  82.5%(지방세 포함/ 조정 2주택 기준) 

완화 여부 및 정도에 따라 내년 부동산은 상당히 요동 칠것으로 보입니다.

출처 머니투데이

 

 

 

 

왠만한 조정지역 한채 양도차익이 5억을 넘는 상황에서

5억의 80%수준을(기본공제 가안) 세금으로 내는 용기는 여간 어려운 일이 아닙니다.

 

아무리 보유세 부담이 크다고 해도 말이죠.

 

차라리 월세 전환해서 현금 흐름을 만들고 버티는 것이 대부분입니다.

 

 

 

과연 양도세 완화는 전개가 가능할 옵션일까요?

 

얼마전 민주당에서 완화 관련 발언이 나왔지만, 기획재정부에서

하루만에 검토한적 없다고 목을 박았습니다

 

이코대디 생각도 대선을 앞두고 적폐 취득을 해왔던 다주택자의 퇴로를 만들어주는 것은

집권여당의 지지율 확보 차원에서 기존 정책 변동은 쉽지 않아보입니다

 

 

다만 내년이 3월 9일이니

이제 2개월 남짓 남은 상황에서 대통령 후보 지지율 격차가 벌어진다면

어떤 식으로든 완화 계획 발표 가능성도 적지 않습니다.

 

 

 

결국 22년 전망은 대선정국의 전개가 어떻게 되냐에 따라 의존도가 높아 질 수 있겠습니다.

 

양도세 완화를 한다고 했을 때 

어느정도 완화를 해야 할까요?^^

 

 

얼마전에 이재명 후보가 언급한 

구간별 차등적 완화(예를 들면 1년내 매도/6개월내 매도/3개월내 매도 등)보다는

 

임대차 3법에 따른 매매의 유연성이 상당히 사라졌기 때문에

2년정도의 기간은 줘야 시장내 임팩트가 있을 것입니다.(전세기간이 2년이니)

 

 

2년내 매도시 다주택자 양도세 중과가 아닌 일반과세 정도로 완화는 고려해 볼만한 옵션입니다.

(1주택 12억 비과세 적용 시켜주는 것은 어렵지 않을까요?)

 

 

 

 

그런데 말입니다.......

 

 

양도세의 임팩트 있는 완화는 부동산 가격의 조정을 뜻합니다.

 

단기간 폭등을 한 부동산이 가격 조정 또한 급진적으로 되어야 한다는 의견도 많지만

실현가능성이 낮을 시나리오입니다.

 

가계 자산내 부동산이 차지 하는 비중이 상당히 클 뿐아니라

사람들은 보통 내가 매수한 가격은 잊고 현재 가격만 생각하기 때문입니다.^^

 

그 가격 대비 10%~20%까지는 감수하지만 그이상이 된다면 매도하지 않고 버티죠.

 

결국 부동산은 장기우상향 해왔고 앞으로도 그렇게 갈 것이라고 보기 때문입니다.

 

 

역사상 부동산 가격이 글로벌로 휘청인 것은 2번입니다.

IMF와 미국발 서브파라임 사태...

 

 

하지만 그마저도 단기구간으로 보면 비극이었지만 장기 구간으로 보면 희극이었습니다.

 

 

대세 상승장을 이어가는 22년이 될것인가

아니면 조정장으로 박스권이 될 22년이 될것인가.

 

 

양도세에게 물어봐야 합니다.

 

끝.