비주택 상품 어떤 것이 좋을까?

안녕하세요.

 

징벌적 과세라고 불리는 전세계 최고 수준의 양도세를 보유한 국가 대한민국입니다.

 

경기부양책의 일환으로 코로나 머니가 끝없이 풀리고 있고

보상구매심리와 원자재값 상승으로 역설적으로 주요기업들은 사상 최대의 실적을

올리면 시중은 풍부한 유동성 장이 계속되면서 주택가격은 인플레이션에 편승에

너도 나도 오르는 터널을 지나고 있습니다.

 

이코대디는 지난 포스팅에서 총자산의 상승에 의미를 두기보다 세금을 제외한

순자산 상승 지키기 모드에 돌입하라고 강조한 바 있는데요.

 

마냥 양도세 완화를 기다리기 보다 적극적으로 절세 방법을 마련하고 출구전략을

취하는 분들이 요새 많아지고 있음을 느낍니다.

 

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물론 주택은 파는 것이 아닌 모으는 것이다라는 말처럼 이미 버린 몸?

계속해서 주택을 장바구니(주로 공시가 1억 이하)에 담아가는 분들이 최종 

위너? 일수도 있으니 그야말로 세금때문에 울고 웃는 시대가 되어버렸습니다.

 

 

오늘은 최근 열풍인 비주택 상품이 무엇인지 알아보고 각각 상품에 장단점을

간단히 언급해보겠습니다.

 

 

유주택자가 주택을 추가 구매시(일시적 2주택 제외) 필연적으로 취득세

양도세 보유세 중과라는 허들을 마주하게 되니 비주택 상품의 인기는 당분간

지속될것으로 보입니다.

 

 

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 첫번째 아파텔/오피스텔

결국적으로 아파텔이나 오피스텔이나 같은 뜻으로 보면 편합니다

최근 정부의 비주택 상품 부양 정책은 아파텔에 쏠린 관심을 증폭 시킵니다.

 

아파텔은 카멜레온입니다.

 

아파트가 될수도 있고 상가/오피스가 될수도 있기 때문입니다.

취득시점까지 사용처가 불분명하니 분양권 상태로 가지고 있어도 주택수에

제외 됩니다.

 

그리고 취득후 주택으로만 사용하지 않는다면 종부세 대상도 아니며,

주택수 포함도 안되니 양도세 계산시에도 제외됩니다.

즉 유주택자도 아파텔을 일반과세로 매도를 할 수 있습니다.

(엄청난 장점이네요)

 

하지만 한가지 아쉬운점....

취득세가 비쌉니다. 4.6%

그리고 관리비도 아파트 대비 비싸죠?

 

 

하지만 조정 1주택자가 조정 지역 추가 구매시 8%이상의 취득세를 내고

3주택부터는 12%로 중과됨을 감안하면 4.6%가 오히려 싸보이는 효과가....

 

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아파텔의 투자 전략은 심플합니다.

무조건 대형으로 가야 합니다.

 

보일러 규제가 최근 완화되었긴 했지만,

 

최근 분양하는 아파텔(오피스텔) 상품을 보면 대세가 3룸입니다.

 

1룸 2룸 오피스텔 투자는 이코대디는 추천하지 않습니다.(물론 케이스 바이 케이스)

 

3룸 이상 2화장실 은 되어야 소위 말하는 아파텔(아파트 대체 상품)으로 수요가

생깁니다.(신혼부부/1자녀가족/노부부/ 욜로족 등)

 

 

최근 분양한 북청라 푸르지오는 같은 이유(3룸/2화장실 단일평형)+착한 분양가?로

 

흥행에 성공 했네요

출처 부동산원

 

또하나의 아파텔의 장점은 일반적으로 입지가 좋습니다. 상업지구에 위치하니

인프라가 우수하고 역세권일 확률이 높습니다.

 

하지만 용적률이 어마무시하다 보니 대지지분은 아파트대비 많이 열위합니다.

 

즉, 결론은 아파텔 투자시,,,

 

 

3룸이상으로 가라, 초등학교 근처 추천(신혼부부)

 

 

모든 아파텔이 다 흥행하는 것은 절대아닙니다.

 

 

 

 

두번째: 생숙(생활형 숙박 시설)

 

이건 말이 어려운데 그냥 호텔인데 생활이 가능하다. 즉 취사가 가능하다 정도로 보시면됩니다.

곤지암 리조트 호텔동인데, 아파트 구조다..이렇게 보시면 됩니다.

 

생숙은 잘 아시겠지만 주택이 아닙니다. 호텔이 주택은 아니죠?

그리고 보통 위탁사와 계약을 맺고 위탁 운영을 합니다.

 

장점은 분명합니다.

주택수 포함이 되지 않습니다.

(단 전입신고를 할경우 주택으로 간주됩니다.)

 

오피스텔도 마찬가지죠?

 

그리고 취득세 중과되지 않습니다.

일관 세율 4.6%취득세 입니다.(상가 오피스텔등과 동일)

 

종부세도 부과되지 않습니다.(단 전입신고/주택인정될 경우 과세)

 

양도세도 중과되지 않습니다.(단 전입신고/주택인정일 경우 과세)

 

이제 생숙은 심플하죠? 

전입신고하는 순간 생숙의 장점은 다 사라집니다.

 

그래서 위탁사 통해 임대형식으로 운영됩니다. 보통 임대업과 숙박업중

선택을 해서 내가 장기 임차인으로 거주 할 수도 있고,

비어있는 기간에는 숙박업으로 수익형 사업을 할 수도 있습니다.

 

오피스텔과 달리 좋은 것은 면적제한 없이 바닥난방이 가능합니다.

 

또하나의 장점은 전매제한이 없습니다.

 

생숙 진입 하려면 여기도 무조권 대형으로 가야 합니다.

최소 2룸이상/3룸.... 이유는 아파텔과 동일합니다.

 

일반적으로 생숙 입지는 오션을 끼고 있는 경우가 많습니다.

(해운대 호텔/강원도 호텔 생각하시면 됩니다.)

 

여수 웅천 마리나, 시화 MTV 힐스테이트 등이 흥행 성공했었죠?

피가 상당하다는 후문이....

 

 

 

세번째 민간임대 아파트

 

민간임대 주택은 말 그대로 LH같은 공기업 임대 아파트가 아닌

민간회사에서 분양하는 임대 아파트 입니다.

 

소유권은 민간회사에 있으며 당첨시 8~10년간 임대(세입자)로 소정의 월세를 내고 

사는 주택입니다.

 

이후 분양전환을 해주는데 일반적으로 계약시 확정 분양가가 나오는 것이 관례이나

최근에는 그렇지 않는 경우도 종종 보입니다.

 

여기는 심플 합니다.

내 집이 아니니 아파트여도

취득세 X

보유세 X

양도세 X

 

전입신고해도 모두 XXX

 

깔끔한 상품이니 다주택자들이 너도 나도 몰려들어 흥행 대박을 이어가고 있습니다.

 

출처 동아일보

하지만 임대로 들어가기 위해서는 무주택신분이 유지되어야 하는 것이 일반적입니다.

 

따라서 운좋게 당첨이 되었다면 임대개시전 (보통 3년 기간) 피를 받고 매도를 하는 것이

일반 적입니다. 전매 무제한이나 최근에는 전매 2번으로 제한 하는 단지도 보입니다.

분양권 전매가 아닌 임대권 전매이니 과세되지 아니합니다.

 

시세보다 저렴하게 월세로 거주하면서 분양전환을 받을 수 있다는 점.

하지만 이것은 장점이자 단점입니다. 8~10년 후 확정 분양가를 알 수 없는 단지는

섣불리 접근해서는 안됩니다.(이런 이유로 비공식 확정 분양가 제시가 일반적)

 

출처 동아일보

 

얼마전에 수지구청역 롯대캐슬 하이브엘도 평균 227대 1 경쟁률로 흥행했죠?

우선 분양권을 준다는 소문?이 돌면서 전세 보증금(84기준) 8억 후반임에도

몰렸습니다.

 

 

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오늘은 대표적 비주택 상품 3가지 살펴봤습니다.

언급하지 않은 공통 장점은 청약통장 유무/지역 상관없이/ 주택 유무 상관없이

청약에 자유롭다는 점입니다.

 

청약당첨=필승 

이라는 패턴은 비주택 상품에서도 이어져가고 있는 모양입니다.

 

 

*이코대디  포스팅은 투자 추천이 아닌 현상 분석과 방향성 기준으로 작성하니

모두 투자 결정시 입지/,격 및 장/단점을 잘 파악하시어 신중하게 접근하시기 바랍니다.

 

끝.