똘똘한 1주택으로 갈아타야 하는 이유

안녕하세요. 

 

오늘도 오랜만에 포스팅 하나 올려봅니다.

 

기존에 이코대디는 다주택자 꿀조합등 다양한 사례를 통해 인플레이션과 상승장 시대에

 

자산을 어떻게 확대해야 하는지에 대한 고민을 공유한 바 있습니다.

 

오늘은 똘똘한 1주택으로 갈아타는 이유에 대해 적어봅니다.

 

다주택자의 포지션은

 

2주택자:

조정 1+비보정1

조정1+조정1

 

 

3주택자

조정3

조정1+비조정2

조정2+비조정1

 

조합이 대부분일 것입니다.

물론 4주택이상의 다주택자는 개인과 법인 명의를 통하거나

개인명의로 4주택이상을 소유해가면서(주로 공시가 1억 이하) 자산을 불려가는 경우입니다.

 

잠실대장 엘스(출처 한경)

 

오늘은 2주택자와 3주택자의 경우 기준으로 생각해보겠습니다.

 

 

일시적 2주택이 가능하다면 굳이 그 조합을 깨면서 3주택으로 가는 것은 무리 수 입니다.

 

 

A주택을 16년 1월에 취득하고

B주택을 19년 2월에 취득한경우,

 

728x90

A와 B주택은 일시적 2주택이 가능하므로(A 잔금 후 1년 후 B잔금)

B주택 취득 후 3년이내에 A주택을 처분하면 A주택을 비과세 받고, B주택 또한 1주택 상태로 비과세가 가능합니다.

(시점별로 중복보유기간은 달라지며, 현 기준 A와B모두 조정이라면 1년이내 처분 및 전입 조건임)

 

 

A주택의 양도차익이 7억이고(5억 매수/12억매도) B주택의 양도차익이 5억(5억 매수/10억 매도)이라고 가정해보겠습니다.

 

위와 같이 일시적 2주택으로 진행시 양도차익은 상당하지만 비과세를 받을 수 가 있습니다.

(매도가 15억 이상 고가 주택의 경우, 세금이 발생하나 장특공으로 커버가 가능)

 

 

위 경우 AB주택을 모두 매도 할경우, 총자산 22억/순자산도 21억 언저리가 가능합니다.(융자 없다고 가정)

 

이렇게 현금 21억을 가지고, 강남 아파트 1채로 갈아타기가 가능하고(반포 대치 등 1급지가 아닌 강남 2급지)

반포 대치 개포 신축급 진입을 원한다면 갭투자로 매수가 가능한 충분한 금액입니다.(매수가 30억/전세금 15억)

 

그리고 나머지 잔액 6억을 가지고 상가나 오피스텔등 비주택 상품에 투자하여 월세수익(3%가정시 월 150수준)을

일으킬 수 있습니다.

 

강동대장 그라시움(출처 매경)

 

 

하지만 A-B주택의 일시적 2주택이 아닌 3주택 포지션으로 갔다면 어떤 결과나 나왔을까요?

 

 

 

 

먼저

A주택과 B주택이 일시적 2주택이 가능한 상황에서 C주택을 추가 매수 한다고 가정해보겠습니다.

 

A주택을 16년 1월에 취득

B주택을 19년 2월에 취득

C주택(혹은 분양권) 21년 9월 취득

 

 

시간이 갈 수록 총자산은 분명히 늘어날것입니다.

 

집은 파는 것이 아닌 모으는 것이다라는 유명한 말처럼 시간이 갈 수록 A/B/C주택 모두 시세 상승하면서

첫 번째 사례처럼 자산 22억 수준이 아닌

C주택 상승분+A/B주택 지속 보유에 따른 추가 상승분 감안,

 

어느 덧 총 자산 30억 육박이 어려운 일은 아닌 것으로 보입니다.

 

 

하지만 총자산 30억은 내가 계산할때 뿌듯한 싸이버 머니 일 뿐입니다.

 

 

어느덧 시간이 흘러 상승장 막바지에 이르렀다고 해봅시다.

 

달력은 24년 말을 가르킵니다.

 

당초 C주택이 없다고 가정하면 A주택을 B주택 취득 후 3년 전인 22년 2월 전까지 매도시 비과세가 가능하고

남은 1주택인 B주택도 비과세가 가능했었습니다.

 

300x250

하지만 24년이 되어 버렸습니다. 일시적 1가구 2주택은 물건너 가고,

 

어떤 것을 팔던지 중과를 피할 수 없게 되었습니다.

 

그나마 가장 현실적인 절세법은 가장 덜오른 주택부터 차례로 매수하고 남은 1주택 상태로 비과세를 받는 것입니다.

 

예를 들면 C주택을 5억에 사서 8억에 매도를 먼저 하고(양도차익 3억으로 가장 낮음) 이경우 C주택이 조정지역이라면 

양도세 중과 +30%가 되면서 70%육박하는 양도세를 내게 되니 수중에 남는 돈은 1억이 채되지 않습니다.

 

이후 남은 B주택(양도차익 7억이라고 가정)도 2주택 20%가산 중과세로, 60%이상 세금으로 나가게 되니 수중엔 

양도차익이 2.5억 수준밖에 안되게 됩니다.

 

그리고 남은 최종 1주택 A주택은 다행히도 B주택 매도후 2년 보유/거주 후 매도시 비과세를 받게 됩니다.

 

광교대장 호반베르디움(한경)

 

어떤가요 여러분?

 

단편적인 비교이고 매도시 조정/비조정 지역 여부등에 따라 경우의 수가 다양하지만,

 

이야기를 한 취지는 주택의 가격이 얼마이냐보다 양도세가 얼마이냐가 더 중요한 시대가 되었다는 뜻입니다.

 

주택가격은 너도 나도 다 올랐지만, 양도세는 너도 나도 천차만별이기 때문입니다.

 

아울러, 장기보유에 따른 다주택자 종부세 중과도 또다른 부담입니다.

 

 

물론 규제 완화가 나오면 양도세 중과 일시 완화책이 나올수도 있습니다.

 

 

하지만 세법 변경은 국회에서 의결이 필요한 상황으로(부분적으로 대통령 시행령 찬스?) 결코 간단치가 않고

수년이 더 걸릴 수도 있습니다.

 

또한 양도세 완화의 뜻은 부동산 경기의 침체라는 뜻입니다.

그만큼 양도하기 어려워지고 시세 변동도 대비해야 합니다.

 

 

전자와 후자 케이스,,,여러분은 어떤것을 선호하시나요?

투자자의 성향과 정책의 변동성, 그리고 부동산 가격의 흐름에 따라 정답이 달라질 수 도 있으나

 

최소한 상승장의 끝을 생각해야하는 투자자라면, 똘똘한 한채로 가는 것이 다수의 선택이 아닐까

조심스레 생각해봅니다.

 

길음대장 센터피스(이투데이)

 

한가지 팁은 위 A/B/C 상태에서  B주택을 먼저 매도 하고, A-C주택을 일시적 2주택으로 세팅한다면

A-C모두 비과세를 받을 수도 있습니다.

단 B주택 매도후 2년이 지나고(조정지역은 거주까지) 난후 A주택을 매도해야 함은 최근 기재부 유권해석으로 나온바입니다.

 

 

 

대세 상승기 어떤 아파트를 살까 보다 더 중요한게 어떤 출구 전략을 만들어 놓고 진입하느냐 일것입니다.

 

 

오늘 이코대디 포스팅은 여기에서 마칩니다.

 

감사합니다.