3기 신도시가 로또 분양일까?

안녕하세요.

 

오늘은 3기 신도시에 대해 포스팅 합니다.

 

 

 

■ 먼저 3시 신도시 어디일까요?

 

고양 창릉, 인천 계양, 부천 대장, 남양주 와숙, 하남 교산,의왕 청계등지 입니다.

 

7월 부터 사전 청약 제도로 운영될 예정입니다.

 

당장 이번달 이죠?

 

 

 

연합뉴스

중앙일보

 

 

 

■ 3기 신도시 예상 분양가는?

 

 

3기 신도시 사전 청약이 다가오면서, 벌써 부터 예상 분양가들이 매스컴을 통해 보도 되고 있습니다.

 

일단 인천 계양은 59제곱 기준 3억 중후반대

 

 

남양주 진접 2는 59제곱 기준 3억 중후반대

 

의왕청계는 55제곱 기준 5억대

 

위례신도시는 55제곱 기준 5억 후반대 

 

성남 복정은 59제곱 기준 7억원(와우 꽤 비쌉니다....) 로 보도되고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

■ 3기 신도시 분양가 로또일까?

 

정부에서 그토록 강조하던 3기 신도시 분양가...과연 로또 수준일까요?

 

주변 단지와 시세 비교를 통해 이코 대디가 분석해 보았습니다

 

 

첫번째: 계양 신도시 입니다.

 

 

정책뉴스

위치는 좋습니다.

 

서울역, 공덕역, 마곡, DMC등 서울 주요 업무지구까지 아주 빠르게 접근이 가능한

계양역이 바로 지척입니다.

 

인천 지하철 1호선 박촌역세권이도 하고

 

수도권 1순환고속도로, 인천 국제공항 고속도로가 인접하며,

바로 옆이 서울 강서구 이니 물리적으로도 서울과 가깝습니다.

 

출처: 3기 신도시

 

 

 

 

 

분양가가 59제곱 기준 3.7억 수준이라고 했죠?

 

주변 아파트와 비교 해보겠습니다.

 

박촌역 근처 박촌 한화꿈에 그린과 비교해봅니다.

 

17년차 아파트이고, 670세대, 박촌 초역세권입니다.

 

24평 기준 최근 실거래가 4.2억.

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계양신도시 분양가 3.7억 예상이니, 분양가 메리트는 0.5억이니,  확실히 있어 보입니다.

 

또한 아파트 년식 기준으로 보면

 

신축이 3.7억 VS 구축 17년차 4.2억 이니 메리트는 더 크게 느껴지나.............

 

눈치 빠르신 분들은 아시겠지만 로또 수준은 절대 아니죠?

 

그냥 정부 주도 3시 신도시가 아닌, 민간 분양 청약건도 당첨되면 이정도 시세차익은아주 흔하디 흔합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

두번째: 성남 복정 신도시

 

위치가 너무 좋군요.

 

8호선 역세권에, 위례신도시보다 오히혀 서울 접근성이 좋아 보입니다.

 

바로 송파로 이어지네요.

 

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그런데 성남 복정은  59제곱 예상 분양가가 7억 입니다.

 

주변 단지와 비교 해보겠습니다.

 

 

사실 복정지구는 현재 택지로 남아 있으니 산성역쪽으로 좀 내려와 보겠습니다.

 

바로 유명한 단지죠?

 

산성역포레스티아...

산성역 포레스티아 (HDC)

 

23평 기준 실거래 10~11억 대입니다..

 

물론 4089세대 대단지에 산성역 초역세등 인프라가 완성된 곳이라단순 비교는 힘들지만

 

예상 분양가 7억 감안, 3억 이상은 안전마진으로 예상되죠?

 

분양물량이 600가구 수준으로 많지 않기 때문에 경쟁률 또한 박터질 것으로 예상 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

세번째: 의왕 청계 지구

 

 

 

요새 핫한 의왕, 인덕원 쪽이군요..

월판선 청계역 예정되어 있고,

 

주변에 백운호수, 풍부한 녹지, 학군또한 좋죠?

 

분양가는 55제곱 기준 5억 수준으로 예상되는데요..

 

 

 

이쪽도 바로 인접한 아파트 단지가 없으므로, 

 

조금 내려가서 내손동 대장 중에 하나인 

의왕내손e편한세상과 비교해보겠습니다.

 

25평 기준 8억 후반대 거래되고 있습니다.

 

단순 비교는 힘들지만

 

신축 신도시 5억 VS 내손동 10년차 8억 후반.

 

안전마진은 충분해 보이죠?

 

월판선과 인덕원 GTX C등 호재가 넘치며,

학군또한 받쳐주고, 풍부한 녹지등,,,,

 

이번 3기 신도시 중에 이코대디 개인적으로는 가장 탐나는 지역 중에 하나 군요.^^

 

 

 

 

 

 

마지막으로: 남양주 진접 2지구

 

 

남양주에 전체적으로 신도시 지구가 많이 몰려있습니다

왕숙 1지구 , 별내지구, 오남지구, 진접 지구, 다산 지구등

 

도시개발이 활성화 중인 미래가 기대되는 지역입니다.

아름다운 왕숙천과

4호선 연쟝등....

 

 

진접읍 왕숙천(매일경제)

 

 

 

 

 

남양주 진접읍에서 귀하디 귀한 신축인 진접 삼부 르네상스와 비교해보겠습니다.

 

22년 입주 예정인 단지로, 진접읍과는 다소 거리는 있으니 감안하시고 참조해주시기 바랍니다.

 

24평 분양권 거래가 3.7억에 실거래 되고 있습니다.

 

 

그런데 3기 신도시 예상 분양가도 3.6억으로 비슷한 수준이군요.

 

진접 지구 3기신도시 분양가 3.6억 VS 민간 아파트 분양가 3.7억

 

진접역 삼부 르네상스

 

 

 

구독자 분들은 진접 2지구 예상 분양가가 메리트가 있게 느껴지시나요?

 

물론 단순 비교는 힘들고, 신도시가 들어서면 인프라가 획기적으로 개선되며 교통 호재등

여러 변수가 있겠지만,  

 

분양가에는 물음표가 자꾸 생기는게 사실입니다.

 

 

정부 입장에서도 토지보상 비용/매입 비용, 건설사 원자재, 인건비등

인플레이션을 감안 해야 겠지만,,,, 

 

정부 주도 사업이니 만큼, 무주택자들에게 앞으로 계속될 신도시 물량에 대한 기대감을 충분히 가질 수 있도록

경쟁력 있는 분양가 산정 첫 스타트를 끊는 것이 시장에 줄수 있는 강력한 시그널이 될 수 있을 것입니다.

 

 

오늘 이코대디 포스팅은 여기서 마칩니다.

 

끝.

 

 

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