1주택자가 부담없이 다주택자 되는 방법(중요)

 

안녕하세요 이코대디입니다.

 

오늘은 구독자 여러분이 여러 문의를 주신 내용 중 가장 빈도가 높은

 

1주택자의 포지셔닝에 대해 포스팅합니다. 꿀팁이 많습니다.

 

 

1주택자의 포지셔닝은 크게 3가지 입니다.

 

첫번째: 상급지 갈아타기 

-1주택자 분들이 가장 많이 하는 포지셔닝입니다.

일시적 1가구 2주택 활용하여, 기존 주택 취득 후 1년 이 지난 후 신규 주택(상급지) 취득 후,

 신규 주택 취득 후 일정 기간 내 기존 주택 매도(조정지역 이상은 1년 이내) 입니다.

 조건이 되면 1가구 1주택 비과세(9억까지)를 받을 수 있는 좋은 방법입니다.

 

핵심은 갈아탈 주택이 상급지 여야 합니다. 비슷한 급지로 가면, 거래세만 내고 

제자리 걸음 할 확률이 높습니다. 왜냐면 기존 주택도 판 이후에 신규주택만큼 가격이 오릅니다.

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두번째: 존버(가만히 있기)

-세법이 누더기가 되어어 세부 내용 파악이 어렵고, 일시적 1가구 2주택을 활용한

 조건이 안되는 분들입니다. 내집 한채 깔고 있는 거니, 인플레이션 시대

 자산 가치는 늘어나겠지만, 팔 수 없으니 시세 차익 통한 추가 투자가 어렵다는 측면에서

 인플레 시대, 기회비용이 엄청 납니다.

 상급지 주택 안드로메다로 가는거 보고 자위를 해야 하는 경우이지만.

 그래도 서울 평균 매매가 10억 시대에, 1승은 하신 분들입니다.

9억 초과 아파트 비중

출처 조선일보

 

 

 

세번째: 추가 매수 

 

- 요새 쉽지 않습니다. 아니 어렵습니다.

  8.2대책, 9.13대책, 12.16대책등 굵직한 대책 들로

 취득세 중과, 양도세 중과, 보유세 중과 쓰리 콤보를 맞을 리스크가 크며,(아래표 참조)

 실제로도 생각없이 진입하면 세금만 매고 손에 쥐는 bottom line은 거의 없을 수있습니다.

 하지만 화폐가치 하락 시대에, 레버리지를 최대한 일으켜 자산을 불려가야 하는 시대이니

 적극적으로 기회를 모색하여 실행 하는 분들 또한 많습니다.

취득세 중과

 

 

 

 

 

 

어떻게??? 이코대디가 오늘 설명합니다.

 

 

 

1주택자가 추가 매수하여 자산을 늘려서 자본주의 사회에 자본가로 될 수 있는 방법은

취득세 중과 배제를 받아야 하고, 양도세 중과 배제를 함께 받아야 합니다.

 

그러기 위해서는 

수도권 읍면지역이나 지방의 공시지가 1억 이하 주택을 사서

기준시가 3억 이하에 파는 것입니다.

 

 

먼저 취득세 중과 제외 받는 방법

공시지가 1억 이하 주택 매수 입니다.(재개발 지정 구역은 제외)

공시가 1억 이라는 이야기는 매매가 기준 1.5억 정도 한다는 말입니다.

 

아래 표 참조하시고요.

국토교통부

 

 

그런데 공시가 1억 이하 주택이 없다고요?

 

공시가 1억 이란 말은 매매가 1.5억 근방이라는 뜻입니다.

찾아보시면 아직도 엄청나게 많습니다.

 

이코대디 지난 포스팅에도 많이 언급했고, 일부 글은 아래 링크 달아 높습니다.

(해당 단지를 매수 하시라는 것이 아니고 방법론을 참조하세요)

 

2021.04.03 - [부동산 투자 이야기] - 공시가격 1억 이하 단지들 공개

공시가격 1억 이하 단지들 공개

2021.04.13 - [부동산 투자 이야기] - 갭 3천이하 저층 주공단지 공개

갭 3천이하 저층 주공단지 공개

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2021.04.05 - [대장 아파트 시리즈] - 투자자들이 쓸어 담고 있는 단지들 공개

투자자들이 쓸어 담고 있는 단지들 공개

 

그런데 공시지가 1억 이하를 찾았는데,

그 다음 어떻게 하냐구요?

 

아래 표와 같이 특정지역  공시가격 3억 이하 주택은 양도세 중과 주택수에 포함되지 않습니다.

즉 해당 주택을 공시가 3억(매매가 기준은 4억 언저리겠지요?) 되기 전에 매도하시면

다주택자 양도세 중과가 되지 않고 일반 과세가 적용됩니다.

일반 과세가 되면 장특공도 많을 수 있겠죠?

 

 

 

 

여기서 중요한 것이 특정 지역입니다.

 

바로 

경기와 세종의 읍면 지역

광역시의 군지역

그리고 지방입니다.(xx시 이런데....)

 

이거 중요합니다.

서울이나 수도권 용인시 xx동 이런데는 해당이 안됩니다.

 

예를 들면 경기도 안성시 공도읍 이런데는 됩니다.

아래 링크한 소액 갭투자도 참조하세요.

 

2021.04.02 - [부동산 투자 이야기] - 수도권 갭 투자 5천이하 단지들 공개

수도권 갭 투자 5천이하 단지들 공개

 

 

자 다되었습니다.

 

내가 1주택인데, 

추가로 매수하여 자본가로 성장하고 싶다?

그런데 취득세 중과 8%도 싫고 양도세 중과+20%도 싫다?

 

 

그러면 (1)경기와 세종의 읍면지역, (2)공시가격 1억 이하 매수 하여 (3)공시가격 3억 이하에 매도 하면 되겠죠?

 

여기서 주의할점 도 공유합니다.

이코대디는 항상 투자시 양면을 고려 하라고 합니다. 기회와 위기는 한끝 차이.

집중~!!

※ 주의점

 

1.공시가격은 매년 4월말에 확정이 됩니다.

즉 매수/매도 잔금 치루는 시점을 4월말 전으로 해야 공시가 1억 넘는 리스크, 공시가 3억 넘는 리스크를

미연에 방지 할 수 있습니다.

 

2.내가 매수후 공시가 1억이 넘는 다면 다음 투자자 입장에서 매수 매력이 확 떨어지겠죠?

따라서, 해당 매수 물건이 투자자가 아닌 권역내 실수요자에게 매력적인 물건이냐를 봐야 합니다.

어떻게???

첫번째, 초등학교가 근거리인지

두번째, 인프라가 좋은지(주변이 아파트 촌)

세번째, 사업성이 있는지(대지지분 등)

네번쨰, 기타 매력이 있는지(녹지, 상가, 교통 등) 

 

 

세번째 사업성은 대지지분을 잘 봐야 합니다.

이왕 구축 구매하는 거, 재건축 가능성이 있는 것이 향후 우상향에 유리 하겠죠?

신축되면 준로또 구요.

대지지분 관련해서는 아래글 참조하시면 됩니다.

(해당 아파트 단지를 보시는게 아닌 방법론입니다.)

 

2021.04.09 - [부동산 투자 이야기] - 나만 알고 싶은 재건축 단지들 공개

나만 알고 싶은 재건축 단지들 공개

2021.04.04 - [부동산 투자 이야기] - 대지지분 끝판왕 단지들 공개

대지지분 끝판왕 단지들 공개

 

 

오늘은

1주택자가 투자자로서 2주택으로 가는 것에 대해 포스팅 했습니다.

지향하는 것이 아니고 공격적 성향의 투자자라면,

그리고 화폐가치 하락시대 자산을 불리는 자본가 성향이시라면

고려해 볼만 한 방법입니다.

 

여기서 공부 좀 하신 구독자 분은, 조정 2주택자가 되면

아래처럼 종부세 중과가 되므로 불리한 것이 아니냐고 말씀하십니다.

반은 맞고 반은 맞지 않죠?

추가 구매 주택이 공시가 1억 이하이므로, 

과표 구간 증가가 거의 미미 합니다.

(물론 기존 주택 시가에 따라 약간 상승은 할 수 있습니다.)

 

 

그리고 자산 증가를 위해서는,

부동산 말고도 미국 주식 성장주/배당주/분야별 1등 우량주에 투자하시는 것도

자산을 늘리는 방법중에 하나이니, 다양한 가능성을 열어 두시고,

모두 100세 시대 노후 준비 잘 하시기 바랍니다.

 

 

다음 포스팅은

1주택자가 다주택 투자자로 되는 방법 2탄을 연재하겠습니다.

키워드는 비조정 지역입니다.(왠만한 수도권 보다 좋은 비조정 도시들이 생각보다 많습니다.)

 

*본 포스팅 구독을 해두시면 다음 새글 알림이 되니 부린이분들 놓치지 마세요~

*별도 투자 상담은 하지 않습니다.

 

끝.

 

 

*함께 보면 좋은 글

 

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