조정 지역 해제가 득일까?

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안녕하세요. 이코대디입니다.

 

지난 정부 전국이 조정지역화 될 정도로 하루가 다루게  대부분 지역은 조정지역으로 묶더니 이제는 다시 대부분 지역은 다 비조정지역으로 풀리고 있습니다.

 

 

전 국토부 장관 (출처 연합뉴스)

 

이번주 21일 국토교통부는 주정심을 열고 투기과열지구 및 조정대상 지역 조정 심의를 실시하고 공표를 하였는데요. 9월 26일 부로 효력이 발생되니, 주의할 필요가 있습니다.

 

어떤 지역이 규제가 완화되었는지 살펴보면

검단신도시가 있는 인천 서구, 그리고 남동구, 송도가 있는 연수구가 투기과열 지구에서

해제되었습니다. 비조정으로 풀린게 아닌 조정대상 지역은 유지가 되니 유의가 필요합니다.

사실 조정이나 투기과열이나 피부로는 와닿지

않으니 여전히 규제 지역인 것은 매한가지 이긴 합니다.

 

그럼 임팩트가 있는 조정->비조정으로 바뀐 지역을 살펴보면 경기도에서는 안성, 평택, 양주, 파주, 동두천시입니다.

부산에서는 해수동연남으로 대표되는 해운대, 수영,동래,연제구, 남구 포함하여, 서구, 동구, 영도구,

부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구가 비조정으로 바뀌었습니다.

부산의 구가 이렇게 많았나요? 암튼 부산은 이제 비조정 지역인걸로.

 

 

대구 수성도 풀렸구요.

광주도 남구,서구,북구,동구, 광산구

대전, 울산

그리고 충북 청주

충남 천안 동남, 서북,논산,공주

전주 전주 완산,덕진구, 

포항 남구,

경남 창원 성산구가 풀렸습니다.

 

 

 

 

출처 조선일보

 

 

이코대디 눈에 띄는 지역은

역시 부산 오션뷰 프리미엄 주거지역 해운대구

범어 사거리 지방 최고 부촌 대구 수성

그리고 양질의 일자리가 엄청나게 많은 청주등이 눈에 띕니다.

또한 광주의 강남 봉선동이 자리한 남구가 비조정으로 풀리며 대세 상승기 상대적으로 오름폭이 덜한 광주 남구 지역에 투자자 수요 유입이 일어나지 않을까 예상됩니다.

 

아마도 위지역들은  실거주1+투자 수요 모두 선호지역이니, 위 지역들은 훈풍이 불것으로 기대가 되고요.

 

반대로

미분양 무덤중에 하나인 포항 북구가 아직 고전을 면치 못하는 상황에서 포항 남구가

비조정으로 풀리며, 포항 부동산은 포스코가 있는 남구 중심으로 편중화가 가속될 것으로 보입니다.

경기도 평택,안성,양주,동두천등은 공시가 1억 미만 구축이 테마주로 투자자 유입이 활발한 지역이었는데

비조정으로 풀리면서 매물 증가 악재와 투자 유입이라는 호재가 양립하며 향후 혼돈속에 어떻게 방향성을 잡아 갈지 눈여겨 볼 지역입니다.

 

 아마도 주택 보유 포지셔닝에 따라

이번 조정->비조정 지역으로 전환된 곳의 스탠스가 극명하게 갈릴 것으로 보이는데요

 

기존 조정 2주택 이상 보유자 분들은

종부세 중과로 인한 보유세 부담, 양도세 중과 부담을 떨기 위해, 조정장에서 매도 기회를 적극적으로 노릴 것으로 예상되며,

 

1주택자 분들은 비조정 2주택까지는 취득세 중과가 안되니(8%~12%)

조정 1주택+비조정 1주택이라는 다주택자 입문 코스로 진입 기회를 적극적으로 고려해볼 것으로 보입니다.

 

 

문제는 경기도 1급지라고 할 수 있는

판교,과천,광교,평촌등은 아직 조정지역 혹은 투기과열지역으로 묶여있기에, 수요층은 제한될 것으로 보입니다.

 

하지만 조정장에서 남들과 다르게 적극적으로 움직이는 실행력은 우상향 부동산 역사에서 위너로 자리매김하는 것을 우리는 목도한 바 있습니다.

 

 

 

 

 

비조정지역의 혜택은 LTV,거주요건등

여러부분이 있으나,

고금리 시대에 LTV 극대화는 오히려 리스크가 될 수 있는 만큼,

 

조정(투기과열)1주택 상태에서 비조정 1주택 추가 포지셔닝을 통해

양도세 중과x

취득세 중과 x

보유세 중과x

일시적 2주택  기간 =3년 

 

이라는 4가지 혜택을 누리며 다주택자 입문 코스로 진입은 1번쯤은 고려해볼만 합니다.

-이코대디는 경기도 중/하급지 보다는, 지방의 1급지(청주,부산해운대,광주 봉천,대구 범어동..등)가

눈에 들어오네요.

 

 

 

 

 

 

 

 

위에 표를 보시면 정부에서 아주 친절하게 금번 조정지역 해제 지역에 대해 붉은 색으로 마킹을 해주었는데요.

 

그와중에 인천 연수구, 남동구, 서구가 조정지역도 아니고 투기과열지구였다는 것이 새삼 놀랍습니다.

 

 

 

아마도 조정지역 해제는 앞으로는 주정심이 이루어지면서 추가로 지정될 것으로 보이는데요.

금번 조정 지역 해제된 지역의 부동산 시장의 움직임을 보면서 아마도 해제 수위를 조절 할 것으로 보입니다.

다만 이코대디 생각은 이미 비조정으로 풀어줄 곳은 이번에 시원하게 풀어준것으로 보이는 점에서

추가 해제는 상당히 제한적일 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

감히 예상을 해보면 수도권의 경우 상대적으로 최근에 조정으로 묶인 지역이 이번에 비조정으로 대폭 포함되었는데요.

 

그런측면에서 앞으로 best candidate for 비조정지역은 의정부,광주,김포,용인 처인 정도가 되지 않을까 조심스레 예상해봅니다.

 

앞서 말씀드렸듯 부동산은 예상이 아닌 시장에 순리대로 적응하면서 슬기로운 투자가 필요한데요.

 

아무쪼록 조정장+고금리 시대에 모두 화이팅 하시길 바라겠습니다.

 

끝.